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减价从75折至9折、代销小姐年纪轻却无法轻易压价...一个香港单亲爸：在台湾买预售屋
的那些诀窍
https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183019/post/202010270009
内文：
去年开始，我就马不停蹄地在台中周围看房（睇楼），由透天厝、中古屋、新成屋至预售
屋，最后将战场集中在预售屋（香港称为“楼花”）。
看房是一个有趣的休闲节目，我们会呼朋唤友，乘坐仲介的私家车到处趴趴走，有时又会
参加591的免费赏屋团参观新建案。刚开始的时候，大家对透天厝都颇感兴趣，觉得居住
面积大、土地升值潜力高、自由度高，以实用坪价来说CP值又是极高。记得有一次，我们
参观台中北屯大坑区的一幢5年楼龄、楼高4层、开价约1800万台币的透天厝，装潢又新又
漂亮，目视总实用面积接近60坪（约2,100呎）。看完屋后，屋主阿姨很热情地招待我们
喝茶，大家闲谈了起来。
“阿姨，装潢很好呀，为何要卖呢？”有人顺口问。
“唉，我们3个人住，地方不够用呀，想搬大点。”阿姨想也不想，很自然地回答。
“......”全场静寂，我们这些“港灿”面面相觑，说不出话来。
超过2000呎，3个人不够住？对香港人来说，情何以堪！
另外一次，我们兴高采烈地参观一栋也是位于北屯、开价2,000万、楼高4层的全新一手透
天厝，内里竟然设立电梯，完全解决了上下楼梯的问题。我们兴高采烈地商议，如果买下
这里，日后香港朋友问起，就说家里每个家庭成员住的，不是哪一间房，而是哪一层楼，
那该有多威风呀！然后……就没有然后了。随着时间的推移，大家陆陆续续置业，却没有
一人，是选择购买透天厝自住的！
表面上是大家觉得透天厝总价太贵，但最重要的原因，是实际的居住考虑，包括但不限于
：没有统一管理、没有管理员帮你收包裹、每天需上下楼梯（或高成本维修电梯）、天天
追垃圾车（有统一垃圾管理的透天现在还是少数）、需自行维修水塔等设备、地方太大打
扫困难、交通不便利等等……考虑到这些，大家纷纷却步，最后还是跑去居住最习惯的大
楼算了。
就像不少初移居台湾的香港人，口口声声很向往田园生活，天天向别人说想买一块地自己
建屋耕种，却几乎没有一位可以成事，可能这就是所谓“叶公好龙”吧。
在一轮透天厝看房热潮后，大家转看中古屋与新成屋，有人开始成交，因为有即时居住的
需要。不过我觉得新成屋的房价是最高的，CP值很低。我也不太喜欢中古屋，虽然可以即
时看到房屋的现况，但质素较好一点点的，屋主往往狮子大开口，将价格提得很高（甚至
比新成屋更高），然后等你慢慢杀价，这是我很不喜欢的风气。
其实最重要的是，我现时租住的地方就在女儿就读的国中附近，暂不想住得太远。可是学
校这区几乎全部都是旧楼与旧透天，而附近唯一的新楼盘，由于位处交通要道与捷运站旁
，价格高得惊人，只适合投资者——想要价格较合理的新楼房，只能再往外找。但在女儿
读国中的这几年中，我又不想搬离学校太远，这就注定了几年后才交屋的预售屋，反而更
适合我的需求。
不少人说台湾的预售屋由于没有现况可看，加上建商参差、陷阱多多，不适合初心者……
嗯，我觉得还好啦，现在台湾的预售屋规范渐趋健全，只要留意一些重要事项，例如小心
选择建商、看懂图则、仔细审视买卖契约、工程款交给信托专户防止建商落跑、交屋时请
专人验屋、不要随便付清尾款等等，预售屋还是可以考虑的。
而且台中的预售屋不断推陈出新，多如天上繁星，供应无限，选择极多。只计北屯区松竹
路一带的重划区，一路开车过去，连绵不绝两边全是不同建案的招待中心。这些预售屋建
案，可以短至1、2年，长至等闲4、5年才交屋，有些甚至连建筑执照（建照）还没拿到、
地盘还未封时，已经在潜销了。
为何没有现屋、需长时间等候交屋的预售屋，在台湾反而大受欢迎呢？某程度上与台湾年
轻人的负担能力有关。中古屋与新成屋买卖，买家需准备足够的买房自备款（最少房价2
成，香港称为首期）。但是，购买预售屋则可以将费用分摊成好几年、在工程期间慢慢缴
。只要施工期够长，就能较为宽裕地分期缴交工程款，无形中就是免息缴付首期。所以许
多预售屋的买家，都是首购族（首次购买房屋的人）或年轻人，像我这样真的是想几年后
才入住，用来对冲租金上升风险的，恐怕是绝无仅有吧。
预售屋近年的趋势，是2房户（或2+1房）比3房或4房户更受欢迎，往往一推出就被卖光，
致使2房户的单坪价（每一坪的单价）比同栋大楼的3房或4房户高上不少。究其原因，又
是房价升得太高，2房户总价较低， 供楼负担较轻。此外，两房户在租务市场也较受欢迎
，投资者也比较喜欢。
与香港不同，在新建案的招待中心，负责销售的不是房屋仲介，大多是建商委托的代销公
司职员，有少部份则由建商自己的职员负责（例如总太建设）。
对我来说，参观预售屋是一个愉快的体验。首先，招待中心通常有无限咖啡、饮料、零食
免费供应，环境舒适。其次，负责招待与介绍的多以年轻女孩为主（我们称为代销小姐）
。一般的流程，是先介绍建案周边的环境、交通、生活机能与未来发展，然后是介绍建案
本身的公设（会所设施）与不同户数的格局。之后，代销小姐会带我们去参观招待中心内
设的样品屋（示范单位），有时会再带去实地的地盘参观。然后，再回招待中心报价、倾
谈价格、交换Line以便日后联络，最后大家带着价格与一堆纸本资料离开（很少有人会即
场做决定吧）。
整个流程，通常没有近2个小时是完成不了的，所以一天我最多只能参观2、3个建案。但
参观过程是舒适的，虽然代销小姐有时为了销售成绩，也会有一些话术，但普遍都是礼貌
专业，绝少出现香港那种不耐烦、强迫销售、白眼或难为客户的情况出现。
理论上，预售屋是购买未来，有一点期权的意味，价格应要比同区同质素的新成屋或较新
的房屋有折价（只有在香港这种畸形社会，楼花才会有溢价，还要万人空巷地排队争购）
。但是，如果你依正常步骤与流程，走入招待中心询问，往往发现只剩下的几户让你选，
而且开价很高、价格很硬，很难谈到好价格。这就表示，你还没有真正掌握到购买预售屋
的秘诀！
我的目标，是台中市区或重划区新大楼的中高层（但不要顶层不要向西，怕热）、3房2厅
2卫浴、前后阳台、格局四方合理（绝不要香港那种三尖八角的格局或钻石厅）、屋外视
野广阔、附近生活机能成熟、交通便利、离市中心半小时车程以内、室内实用面积（连阳
台计）在26坪（约910呎）以上，加上室内平面私家车位的预算总价为800-900万台币。这
样有可能吗？
建商分哪5级？台湾预售屋买卖诀窍
台湾无论预售屋、新成屋或中古屋，以坪为单位（一坪约等于35呎）计算面积，分为建坪
（建筑面积）、实坪（连阳台的实用面积）、室内坪数（不连阳台的实用面积）等等，有
时又会把车位面积（通常为8-12坪左右）计算在内，单坪价（每一坪的价格）就随之有所
不同。在591这些房屋租售平台上，一般喜欢将车位加入建坪内再计算单坪价，造成较低
价格的错觉——因为车位单坪价格较低，一起计算可以拉低整体单坪价。
而预售楼的计算方法，一般以建坪来计算总价，另加车位价格。通常车位价格是固定的，
台中来说一般平面车位售价在120-150万之间（视乎大小与层数而定）。
所以，比较单坪价时，记得将总价除以“扣除车位后的建坪”才加以比较，这样会公平些
。较新的大楼，一般公设比介乎32-36%之间（即实用面积只有64%-68%），以我的目标，
实坪（连阳台）26坪为例，建坪（不包车位）应在40坪以上（即建筑面积1400呎以上）。
我的总预算最高900万，假设车位用去120万，剩下780万，则一坪成交价不能超过20万。
台中市区较新大楼的单坪开价，一般在35万以上，即使稍远一点的蛋白区，也接近30万，
乍看这似乎是不可能的任务。
购买预售屋有非常多眉角，10篇文章都说不完，这里只聊一些重点。
首先，预售屋一定要慎选建商，建议尽量避开一案建商（即小型的、只有一个建案的建筑
商），选择有知名度的上市或大型建商，会较有保障。其次，不同建商的建筑水平不一，
有些走豪宅路线、有些走CP值路线。又要便宜又要求质素高、用料好，基本上是不可能的
事。纯以建筑质素而言，由好至差可分为好几级，例如：
第一级：龙宝、联聚……
第二级：国泰、惠宇……
第三级：大毅、太子、富宇……
第四级：总太、樱花……
第五级：宝佳、远雄……
留意以上评级是以台中的主要建商为例的粗疏分类，资料来自网络上的风评及我自己的印
象，绝不保证准确。
第一级龙宝与联聚，基本上是专建豪宅的，就与我无关了。第二级的国泰与惠宇，虽然素
质上乘但价格偏贵，CP值不够，通常也不在我考虑之列，所以我只考虑第3至第5级。而网
路上最多人痛骂的宝佳集团，其实许多建案地点好、价格便宜，反而几乎是最多人买的，
这就是所谓“一分钱一分货”的道理。而且，很多大型建商都是宝佳集团的子公司，其中
也不乏口啤不错的资优生（例如樱花、皇普），有时也不用太执著于风评。
购买预售屋有一个重要的好处：只要房子还在施工，若购屋人想在原有的格局上做改动，
也就是俗称的“客变”，例如浴室不要浴缸、拆除其中一个房间、厨具色系更换、水电网
路的管线位置改动等等，只要不影响结构安全，都可以要求。如果购屋人不想要一些标配
（随屋附送的标准配备），例如不想要标配的地板、浴缸、电器等等，更可以退回相关款
项。只论这一点，在香港的地产霸权下简直是天方夜谭。
一般人以为要用最低价买入预售屋，关键在于如何议价（香港称为讲价），但在我的经验
里，不太准确。有一些建商，例如总太、远雄，采取的是不二价的销售策略，免去了讲价
过程，价格更为公平透明，对此我是欣赏的。
其他大部份建商，开价与成交价是两回事。２年前，有某香港人在香港仲介的误导下，直
接以建商的开价购买预售屋，竟还放上FB炫耀，结果被人耻笑了一整年。但是现在，建商
自己也知道已经没有人会这么蠢，通常代销小姐在开价之后，就会主动减价，一般减价幅
度介乎75折至9折之间。许多人以为第一口就减这么多，一定还有不少杀价空间——其实
不是的，一般再议下去的空间不会太多。不要以为代销小姐年纪轻就可以轻易压价，她们
可是阅人无数，天天与想议价的客人打交道，话术层出不穷，你眉头一皱，她们都会知道
你在想什么。
当然，还是有不少招式可以增加议价胜算，包括但不限于：
人脉：代销小姐的底价有限，愈高级的权限愈高，直接找专案经理，往往可以议到更高折
扣。更有用的，是认识建案相关的高阶主管，用裙带关系引荐专案经理，价格就会比较好
谈。最最理想的是，直接结识建商的高阶主管，向建商直接购买。总之，在台湾，“人脉
关系”永远是必赢的武器。
时段：选在平日较少人的时段，会比较不受气氛影响，有时间慢慢议价。这在热门的建案
尤其有用。
团购：多人一起团购，会较容易取得折扣。此外，预售屋有介绍费这种制度，只要多人一
起买（或分开买），推其中一人作为介绍人，每成交一户会有几万现金入袋（至于买家与
介绍人私下如何瓜分现金，那是另一回事）。另外还有一招更卑鄙的，就是多人一起下订
，然后其余人几天后一起反悔（台湾预售屋签正式合约前，随时可全额退回订金），代销
怕最后一户也失去，会比较愿意提供更优惠价格——不过这种招式，我是绝对干不出来的
。
不过，大家可以发现，上述所说的所谓招式，其中人脉关系可遇不可求，团购又需要大家
都对同一预售屋有兴趣，其余最多也只能再减几万，没有什么实际作用。
所以，在591平台上看到预售屋正式开售才跑去买的，基本上不可能取得真正的低价，只
能是市价。要以低于市价的价格入手，就要在预售屋开卖前就已预订，即在“楼花的楼花
”期间已经下手，正式名称为预售屋的“潜销期”。
心得：真的有人买预售屋从七五折开始砍吗?
补充：在台湾买房子的9大注意事 https://www.youtube.com/watch?v=YQsYFrVFAt8