楼主:
zerobx (随意)
2020-10-24 12:23:17都更/危老是目前很夯的课题，跟大家都很有关系。在这里抛出这个话题跟大家讨论一下
。
如果在非都更/危老的情况下，建商需要支付的成本=盖房子相关成本+取得土地成本
如果在都更/危老的情况下，建商需要支付的成本=盖房子相关成本+给地主户的房间数成
本
假使台北市蛋黄区老旧房子一坪70万，相当于土地一坪70万，房子价值归零，如果一间房
子有30坪：
1. 取得其一套房土地的成本：2100万。
2. 给予房的成本（假使一坪换一坪；每坪成本盖20万；公设比33%；车位8坪）：（30*1.
33+8）*20=958万
2100-958万=1142万，这个是每间建商减少的成本。
上面都还没讨论之后建商会开价多少，新房估值理论上每坪开价100万以上没问题。
如果基地整合跟乔好都更/同意户这些成本建商不用考虑，那么看起来都更/危老对建商而
言会比一般盖房子去考虑土地成本更有利。
这样算有其他问题吗？
30坪应该无法盖大楼吧？通常都是整栋大楼/公寓一起危老吧？而且还有容积率、住户协调成本
作者:
bigmimic (支持渐冻人)
2020-10-24 12:32:00第一你没计算你是投天还是公寓第二都更或危老是用折价抵付的概念办理，拿土地换新房第三有钱可以用委建啊
楼主:
zerobx (随意)
2020-10-24 12:34:00容积跟协调这部分建商不处理 让原住户跟政府弄勒？30坪当然无法盖大楼，变成3000坪可以盖吧？ 乘上100就好了
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-24 12:37:00不知道你在算什么 问题很大... 危老能卖的大概只有30%一样的总销他要盖更多的房子 风险更大 成本也更高
100个人100张嘴 各有利害关系整合比想像难很多
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-24 12:39:00100间原住户的危老案卖50间 要负担150间房子的成本当然不如买一小块地盖50间来买单纯好赚
楼主:
zerobx (随意)
2020-10-24 12:40:00风险更高..成本更大..这个可以量化吗？ 不然看起来只是感觉
作者:
asole (涝塞输球超爽的)
2020-10-24 12:40:00大哥.....有这么简单就好了 建议你先参加几个说明会 保证叹为观止
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-24 12:41:00整区的屋主愿意用旧屋合理行情价（非预期新屋价）卖建商他肯定选产权买断 单一地主最简单 一样可以走危老分析出发角度就错了 建商看的是总销总利润 不是盖几间房
楼主:
zerobx (随意)
2020-10-24 12:44:00回楼上 最后盖几间房跟利润也有关系不是吗？
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-24 12:44:00土地一坪70万？也不知道你在乱算什么....
楼主:
zerobx (随意)
2020-10-24 12:45:00我没有说我一定是对的 只是想抛议题讨论，你一直攻击我是怎样啦XD
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-10-24 12:49:00其实都是看原住户有多少地坪，跟房屋比较没关系
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-10-24 12:50:0030房屋坪4楼老公寓大概有10-12坪地坪。行情...范围有点大不太好算。150-250+都看过
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-24 12:51:00关键是你没算到他减少的利润.... 那间他买地自己盖 照你算的可以卖45坪*100万是4500万 加车位300万 成本是2100+958 可以赚1742万 但他花958万免费房子送屋主没收一毛
然后写成本10%就变万恶建商，结果搞不好是土地超长期持有的其实行情价成本年化之后然后就开始讲，不管啦反正建商就是炒地皮XD
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-24 12:53:00简单一点 看分回少掉的地坪换免费建物即可最爽的其实是屋主少掉的建物成本958万
盖好后我觉得地主全部买下比较好跟建商砍价 房价大涨自己卖双赢红单让地主去早点转卖多好
利润不会比较好，会赚但赚不多而且你新房估值100，那原屋主的48坪估成本20，落差80万》等于建商少赚3840万我成本少1142，但我本来可以多赚2000，建商是有赚但没原本盖地自建这么多
作者:
asole (涝塞输球超爽的)
2020-10-24 13:10:00我自己的经验 自己没准备800-1500 现金不用想了 而且你拿得出来 你邻居不一定可以800-1500 直接买新房付头期 旧的卖掉就好而且你买新的成屋 马上就有 都更危老 4-20年你慢慢等
建商买地地坪2100+建筑成本958=3058卖100*48=4800 4800-3058=17421742比减少1142的还多吧
作者:
asole (涝塞输球超爽的)
2020-10-24 13:13:00现在30-40年的还有看不清世事的盘子会接 再等10年根本卖不出去
少赚的比卖地还多，其实扣掉一些杂支，毛利真的没想像中高，大概就是薄利多销的概念
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-24 13:20:00建商的目标是赚钱不是盖房子 不赚钱的部分 成本都是多的你把他当减少成本完全是错误观念 可以的话他根本不想盖
作者:
fedona (Solanin)
2020-10-24 13:20:00土地一坪70万？也不知道你在乱算什么....
作者: nildog (nildog) 2020-10-24 13:21:00
建商也是商人，要把减少的机会成本算进去，除非是没案子的小建商，不然没足够的利润，很难吸引到人
住户都有一坪换一坪而且不用掏钱出来，建商才懒得理你
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-24 15:57:00新北记得公订价格是一坪18万，根本不可行一堆人拿不出来
为什么基地整合的成本不考虑，那这个计算有什么意义假设一大堆，然后得出来的结论跟现实背离很远，是在??