※ 引述《Orilla ()》之铭言：
: ※ 引述《suwy (Hank)》之铭言：
: : “本篇不谈土地200坪以下的超小建案，只谈一般建案”
: : 公设比高，是因为“有些车道灌进公设”，不要再误会是什么逃生梯、法规了，那是次要
: : 原因，也算是建商
: : 的话术，
: : 举例来说：
: : A方案：
: : 如果把100坪的停车场老老实实归给10个车位(每个权状10坪)，才赚2500万(每个车位250
: : 万)。
: : B方案：
: : 如果把100坪的停车场，其中50坪归给10个车位(每个权状5坪)，另外50坪归给公设，可赚
: : 7500万(50坪x100万+每个车位250万)。
: 这的确是事实，可惜台湾的消费者已经被建商、媒体和政府洗脑成异常高公设比是常态
: 虽然相关法规趋严导致公设比变高，建商就趁势卡油卡满你消费者
: 谁叫消费者没求知欲又容易被洗脑，被卡油了还帮建商说好棒棒
: 举两个例子
: 1. 两个条件相同的案子，比如同一区域、相同基地大小、相同容积率、成本、产品等等
: A案，老实建商，大公没灌车坪，公设比31%，一坪卖80万可以达利润目标
: B案，奸小建商，大公灌车坪，公设比33%，一坪只卖74万还可超越A案建商利润目标
: 消费者会怎么选择？
: 我想大部分会选B
: 单价便宜、丰富的公设，公设比符合普世认知。A案单价贵，公设一定很鸟...
: 殊不知两边的公设都一样
: 这就是现实，消费者又不会仔细比较，连法规都不懂了，更别说会去看蓝图自己算面积
: 别小看这2%，基地面积1800坪以上，差1%可能就差到至少100坪以上
这不需要看蓝图
只要会小学的逻辑跟算数
用公设比推算价格就知道了
我实际碰过大概三位数的买方,其中学历最弱的就是小学毕业的
连这种人都会按计算机
买个手机每个人都会上网货比三家
买到子龙机还会被笑出任务
买个比手机贵百倍千倍的房子反而连计算机都不会按了
: 2. 销售的时候
: 两个建商都不会去提说公设有没有含车坪，因为对消费者来说本来就不该含车坪
: 对于B案这种建商，我是不相信这类建商敢在卖的时候打保证说
: 我们的大小公绝对没含车道和跟车位有关的面积，也不会写在契约里面
: 换个角度
: 最好他敢在卖的时候说，我们的公设很丰富喔，有含车道和跟车位有关的面积...
: 因为消费者买之前很多是不知道建商可以这样玩公设比
: 就算买了，很多人到死了也不知道建商会这样卡油消费者
: 买后才知道，或者有些知道建商可以这样玩的消费者
: 就鸵鸟认为，现在建商都这样，很正常啦，不爽买不要买
: 这就是现实，消费者韭菜就是香
: 因为建商很清楚消费者就是一盘散沙，又知识不足，政府又不作为
: 建商和媒体已经很成功把消费者教育成被卡油是应该的
我觉得最重要的应该是详实公布
就是在预售合约,合约,权状,誊本详实公告
车位,车道,机电室,蓄水池,管理室,健身房 etcetc 各占地若干
但是智障空空呢?
他们说要完全不公布,只公布专有面积
这叫"实坪制"
颗颗
这跟太监嫌性生活太累还像的XD
: : 但采用B方案时，公设比会飙高，因此建商会控制在32~33%，这样房子才好卖，又能获取
: : 最大利益。
: 如果你有算过一些大面积建案的公设比，其实破30%很正常，但别忘了，大面积案子
: 公设比每多1%可能就多100多坪，这100多坪等于是平白无故多赚的
: 但有些建商就很不要脸，会灌超大，因为灌太多，反而容易被抓出来
: 不过呢？反正消费者数学又不好，他们只会付钱
大面积案子,投入的人力物力成本更高,利息更重
赚得更多有什么问题吗?
: : 最后再重申，公设比高，是因为“有些车道灌进公设”，灌多灌少是建商调配公设比的手
: : 段。
: : 实务上，车道灌进公设也不算有错，因为机车也要走，总不能完全不灌。
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: 关于这点我很不认同，你可能没看过有契约是这样写的，大致内容如下
: 为了维护整体社区安稳运作，地下室共有部分，如机电室、电表室、停车位等空间
: 整体社区所有权人，无论有无购买无独立权状法定停车位者，都可以使用地下室空间
: 不可加以限制
: 这部分是可以用契约或规章来规范地下室的使用
: 我想对于理性的消费者应该都能接受，这也合情合理
: 在买房的时候，就看看建商敢不敢在契约里保证大小公不含停车位面积 科科
现在的问题是
你就是有用到地下室的车道走过去机电室电表室停车位
现行不动产的法律也订的好好的用公用空间来规范这个问题
顶多就是规定要载明公设的细项就可以解决了
照你逻辑所有公寓大厦销售时都要加上这一条分管契约
为什么要叠床架屋的多一个奇怪的分管契约来处理这个公设问题?