先讲台积电话题
三奈米在南科做，但毕竟是在南科
招的工也会以南部人为主
除了刚毕业的新鲜人之外
也许大部分招到的是本来就在南科的人跳槽过去的
这些人本来就是刚需
就算不去台积电高薪的工作
晚个几年也会买房
所以以刚需的人口数来说差不了多少
上面说的不是看涨或是看跌
而是要表达南科台积电影响刚需人口数不大
下面是短期看涨的理由
北部人只知道台南有南科
其实旁边还有永康工业区、安南工业区
旧市区也有大量公部门、学校和服务业相关就业人口
有来过旧市区跟永康就知道
一个字 “挤”
路小条，汽机车多，上下班时段哪条路都塞
挤在这小小的旧市区跟永康的大量工作人口之中
租房子的一定不少
只要旁边安南、安定甚至西港渐渐开发起来
这种拥挤的压力一定会往外扩散
仁德归仁就比较难讲
毕竟地比较大，又偏离工业区一点
要供不应求比较难一点
所以安南...
就是这样
※ 引述《wpjd (colorful)》之铭言：
: 从三个面向讨论看看
: 1.产业面
: 直接看这半年来最热的话题, 台积电吧
: 其实今年才炒台积电题材, 是不是有点晚了啊, 五奈米和三奈米是一起规划的
: 五奈米的人力也都差不多到位了, 三奈米...是台积电在台南最后一个厂了耶
: 按照新闻, 之后的研发中心和二奈米都要回新竹了, 加上GG在南科就是量产
: 量产厂其实都正走向无人工厂, 接下来南科GG新增的高薪员工, 真的有那么多吗?
: 好, 如果说南科不只有台积电, 是没错, 但南科的产业结构始终与竹科有差距
: 撇开台积, 光看Design House数, 南科就算有, 也是零星的小办公室而已
: 南科的"高科技+高薪"族群, 其实比竹科少很多啊
: 那如果不看南科呢, 旧台南, 其实就剩下资方天堂的血汗传产, 和景点的观光业
: 大致上就跟邻近县市类似(又老又穷?), 没有什么年轻的移入力量
: 2.基础建设
: 台南的最大问题是交通, 这一两年的建案也最爱炒交通建设话题
: 但...动工中的铁路地下化, 先不论施工一直往后延长(偏政治议题)
: 现在的规划, 看交通部官网, 就只到大桥站"以南", 没有跨过柴头港溪
: 整个东桥重划区期待已久的地下化大桥站, 地下化康桥站, 不知道要等到何时?
: 再来, 这几年有去过安南/安平/九份子的案场的人, 一定百分之百听过"北外环"
: 不夸张, 这些区域每个代销都满口"北外环"...以后15分钟进南科...
: 但是现在整条北外环, 就只有第一期完工, 第二期还没盖, 第三期盖一半
: 最重要的第四期, 整个九份子重划区都在期待的, 目前公开的讯息, 只是评估中?
: 代销喊的完工时间都很美好, 但大家还记得光一个盐水溪桥拓宽就盖了多久吗...
: 最后是最扯的台南捷运, 明明连路线, 行车与轨道模式, 都还没确定, 更别提施工了
: 却已经有不少建案在打捷运宅了, 真的是很有自信
: 这些都还看不到摸不到的建设, 等到一切到位, 现在买的房子都已经旧了啊...
: 3.产品
: 这几年台南开始出现大量的大楼建案, 慢慢翻转台南人只爱透天的印象
: 但是各个建案都是两房被快速扫光(这半年最严重, 因为大量北部投客南下)
: 不过呼应第一点其实有些矛盾, 如果主打台积电高科技话题
: 台积电的高薪工程师, 怎么可能去接手两房或小2+1房?
: 以他们的收入, 四房或大三, 或是1500上下的透天, 才是目标吧
: 台南扣掉台积电, 年轻的移入人口在哪? 传产年轻人根本穷到不敢成家
: 而住惯地30建60的长辈, 要他们搬进室内不到25坪的大楼...这...
: 另外, 台南几个明星重划区, 路真的很小条, 真的很小条
: 要把建地最大化, 也弄的太夸张了, 代销都会说, 没问题, 我们建案都会内缩
: 但不是这样的吧, 本来就要内缩, 两回事吧, 道路窄还是窄啊
: 再加上台南人最爱的路边临停, 只要有一台车临停, 后面全部都要逆向绕过
: 而这场面竟然要发生在最新最好的重划区里面, 台南的地明明就还很大啊
: 这样户数密集, 路又小条, 交通打结的重划区
: 真的够宜居到吸引大量人口进驻吗?
: 台南因为交通的关系, 最适合的其实还是像郑仔寮虎尾寮那种低密度开发
: 但这样的产品已经越来越少且趋于零星了 (透天因为总价高也不好炒)
: 以上...一些对台南的观察与疑虑, 提出来与大家讨论
: 或许三,四年后, 现在这波热炒的交屋潮, 就可以见真章了吧