楼主:
ceca (生活艺术大师 N)
2020-09-07 00:27:08讲一个大家讨厌的帅过头提过的东西.
我知道很多人不喜欢帅过头,但身为投资客,我只能讲.
帅过头无论搞了一圈一堆怎样怎样...但他是少数真的有投资经验的投资客.
所以你讨不讨厌他是一回事,但他有些观念你不需要因为你讨厌他而不去接受.
我知道版上一堆人多少都有听过帅过头的东西.
你应该知道帅过头讲过,房价要上涨有三个要素.
空地,政令,重大建设...!!
当然我会比较把这三要素放在"区域价格"往上攀爬的条件.
不然...北盐埕区的老屋,附近没空地,没政令,也没重大建设...
但当年,还不是被我们从7万吵到12万.因为他价格落后,所以我们就可以炒补涨!!!
so....这三个东西主要会用在.
例如你本来是三军,但因为你有这三大要素的加持,所以你有机会攀爬成二军.
今天就是一个很有趣的实际案例,让你看到"空地"的威能..!!
而作用的地方,还是一线蛋黄区.
也就是美术馆...
高雄玩家应该都知道.
北高雄最贵房价领头羊一值都是农16...
美术馆和巨蛋一向都是略低于农16 0.5~1成的价格.
(以基本款物件为主,不讨论豪宅..现在北高最贵成交豪宅是HH,但是也是卖的超级无敌烂)
然后我们不讨论预售屋,毕竟农16现在没啥预售屋...
我们用中古屋基本款物件,做基准..
不过最近有在关心蛋黄区的应该就看到一个惊人的状况.
美术馆中古屋价格目前价已经追上农16...
无论是两房还是三房.
并且这个追上是这一年内才发生的.
去年我在讲美术馆的时候,农16就是很明显的贵一成.
但就是现在,你自己去看,美术馆是不是已经追上农16??
而追上的原因...
难道是因为买家都跟我一样在农16被开红单开到驾照被吊扣而不爽吗..XD
还是因为,美术馆空地很多.
(南美的整个重划区土地,甚至其实大楼盖还没一半,可能才1/3多一点)
因此建商最近狂推案,而产生区域价格不段被新旧屋比价后哄抬的效应.
哄抬到价格已经追平农16...
而之后只要随着建商继续推案,那看起来没多久,北高领头羊王者很可能就会变成美术馆.
so...空地是区域房价变化喷发的燃料.
有足够的空地,就有机会让这个区域的价格往上攀升到另一个层级.
今天在美术馆和农16就很明显的可以看到.
当然大家会说,中都不是更多空地.
没错啊,中都的价格也在明显攀升.超越了三多商圈,火车站前站(本来差不多)
当然要攀上美术馆,三五年应该还不太容易的主因是.
中都容积受限的关系,所以推案会大多以15F为主.29F等级推案比率上会少很多.
少了29F.33F这种重型悍将,冲刺力就没那么强.
(29F以上的建案,有很强大的效应....这个以前讲过
29F基本上平均价格比较贵就算同楼层比较便宜,但也因为更高楼层而平均往上拉
那因此29F可以写出附近最高成交单价,靠他的28/29F的最高价户别
另外29F的公设也比较强,建商对29F的设计和规画也比较敢砸钱,外加户数也多.
广告费也比较敢砸,请的代销也比较高级..
所以29F在地区性行情上的影响力很强大,一栋抵三四栋15F
这就更不用说大型建案,地平两千三千四千又盖29F...这种会把市场炒到爆炸热
也因此,我就手滑了美术白天鹅..XD)
所以中都很可能会在几年内跟美术馆同步上升.
直到更久之后才慢慢去追平美术馆...但可能是15~20年后的事情.
(美术馆盖这么久,还有这么多空地...燃料还很充足)
当然这时候就会讲到31期.
为啥不讲新湾区,那是因为新湾区只有10%土地可以盖住宅,因此基本上只盖豪宅.
所以正弯区除了极少数中小坪数案子外,他的型态和其他人差异太大.
因此无法单纯用空地这个指标做比对...
所以新湾区最重要的中小坪数副地31期反而就会成为关注重点.
31期自己本身没有空地,不过贴着他的就是硫酸亚,以及西南边的那个大停车场.
大停车场以前一度政府想要给建商去推案.
但无奈觉青又在骂卖祖产...所以政府想要转弯标的上权.
但在那边标的上权很难标的,因此现在还停在那边不知道政府怎样打算.
但是硫酸亚那块重划区就不跟你客气.
因为地主主要是硫酸亚,京城...以及市政府重划取得.
所以规划一定是全住宅.
而这一块重划如果全住宅的话,那他面积比31期还要大.
而硫酸亚+31期,也比农16还要大,比河堤大,超过1/3个美术馆.
so...31期+硫酸亚未来则是南高最有战斗力的中小坪数住宅聚落.
买不起正弯区豪宅的,全都跑过来买这边.
整片住宅区连起来就至少会有河堤社区的感觉以上(毕竟比较新)
再加上205兵工厂以后内部要搞什么金融原区还是什么鬼的"重大建设"
不过当然拉,31期的价格早就很嚣张了,跟农16差不多(不算豪宅)
连口碑最烂的阳光情人,两房居然这几个月被不知道谁给包场全买光.
而...硫酸亚那边还没开始推案勒...