如果今天有两个案子 同样是电梯大楼
内部装潢家具等级差不多 社区管理费也一样
纯粹看现在入手价和租金
A 屋龄49年 投报率5%
B 屋龄15年 投报率2%
一般包租公会选哪个?

49年.最简单的,你现在去台中和高雄看.15年2%投报率的物件,网络上还是不少.甚至不少都3%.但是49年4%以上的物件是不是几乎没有.更何况你要5%....只剩套房.因此,实际市场已经告诉你真实结果.不需要上来问..XD甚至甚至.请问市场上挂卖的4x年屋有几间,3x年屋有几间.挂卖的2x和1x年屋又有几间.是不是数量几乎是,2x > 1x > 3x > 4x...4x年屋挂卖超少.没有释出...为啥没有释出...因为包租公吃光光.如果这种东西没人要,照理讲是场挂卖量会一直都不少.当然最近3x 和4x年屋挂卖量有增加.当然离1x年屋量还差很远.但是挂卖量增加的最大原因是.你看他们的挂卖价格.靠杯...他们是不是4x年屋挂跟2x年屋一样的价格在卖..XD现在老屋就是这么嚣张.嚣张到我们投资客都受不了,转弯去买2x 1x年屋..

选保全水准好的那个

喔

ceca跟bb认真干嘛.......你打那么多 他还是没买阿

喔

Ceca可以发一篇

可是老屋不怕变危楼以后卖不出去吗？我以为20几年的最好要卖掉

变危楼哪有那么容易再放49年也不一定是危楼主要不是屋龄,而是价格.之前2x年屋本来在12~13,3x年屋在9~10,4x年屋在9.那时候以释出比率来讲差不多在平衡.后来2x的拉升到13~14.这时候包租公就转进买3x 4x.后来2x年屋也涨了,像现在应该在14(成交价,开15~17)而3x 4x则是价格还在10左右.之后也就是前一两年,突然被全面扫货扫光光.而2x价格则盘在14~15之后3x 4x年屋从货被扫光,到新释出,就直接踩上13.中间10~13这中间的价格是直接跳过去的.因此现在你打开591去随便搜.是不是3x 4x全都是开14 15 16 17...XDso...问题在价格.每个东西彼此都有一个该有的"相对价格而我们投资客则是随时调整自己,去买"被低估"的物件.什么都可以买,什么也都可以立刻不买.并且会设定出货价格,卖一个好价格取得足够的利润.至于包租公,他们也类似.当你2x年屋投报率是3%,3x 4x年屋是4%..它们大多会买3x 4x.因为你要知道它们是在套利.3%和4%开杠杆后,投报率差了3%以上.更不论3% 5%,杠杆后现金头报差了8%.那个差很大很大.所以他们会去精算,哪一种物件有更佳的收益解.另外,没有租不出去的房子.高雄城中城都可以轻易租掉.你告诉我,高雄还有哪几栋大楼比城中城还恐怖..XD难道土地公楼上吗?...那些小姐会租阿,你怎么会认为租不掉.XDso..没有租不掉的房子,只有租不掉的价格.而租金,就是决定这栋房子出租价值的数据指标.没做过租件的"有钱人",才整天说什么房子烂租不掉这种话.阿靠杯你身价五千万一亿...你当然不会去住那种又老又烂的大楼阿.可是你身价五千万,你怎么理解负债20万的人的生活是怎样.房版是ptt平均身价最高的板(收入不敢讲,但身价一定最高)因此房版的观念,适用于小康以上的阶级.也因此,房版永远搞不懂,广大的基层在想什么..XD每个都要新屋,每个都要台北,每个都要厕所开窗.那你们当然永远搞不懂真正广大的人民的生活是怎样.那自然你们就不懂,做广大人民的生意,该怎样做..XD你不懂家庭年收入4万的家庭过怎样的生活.你不懂没有资产,被债务追着跑的日子是怎样.你看不起他们,也因此你无法理解他们的需求在哪里.那自然可以用来赚这些人的钱的宝...你们就会错失..XD上面家庭年收入40,少打一个零.更正一下.做生意,第一件事情是,接触社会理解社会.

但是租金低的物件人也比较杂 除非很闲 不然我觉得还是挑选租金高的物件投资好

然后再社会中寻找需求,之后建立供给.租金高投报低你知道这代表什么?这代表,做的人多,需求比较低..XD你的竞争对手反而多的意思.

那种一个月3000-5000的改套 遇过通缉犯 吸毒 还有酒驾跟性侵被抓去关的 鸟事一堆

因此你租金高,你的房客就会要求.例如你壁纸脏了,他会要你换掉,冷气有声音,他要你修理.外加,当你租过两轮,家具店有老态,你就必须更新.高租金的房客比较龟毛...他们惠要求更多.

当然因为麻烦 去做的人少 竞争者少 利润好拉高 但如果自己还有一个赚钱的本业 我会选不用太麻烦的

而,因为大多菜鸟投资客和包租公,都是有点钱的人.所以他们很爱从他们等级开始往下做.造成高租金的包租公反而多,物件也多.因此很容易竞争.例如你10年屋本来出租1万8好好的.结果隔壁给你盖了一栋新大楼.那边的包租公出租2万.然后户数有400户.

换装潢就我本业啊 我每次出租都会让你有干净壁纸干净油漆 甚至家具给你新的

那很可能你会在1~2年内,租金必须调降到一万六.因为你被竞争掉了.你如果每次都给租客更新干嘛的.你的出租成本算下去,本来2.5%,实际可能才拿到2.2%甚至2%你在杠杆上去....你会跟4%的差到6%以上.这是一个很庞大的金额差异.并且,有能力租两房一万八,三房两万五的人.它们很可能一两年后就买房子了...XDso..低屋龄的产品出租,有专属于这些租件的问题和烦恼.有时候,2x~3x年屋租给那种中年人,稳定性还无敌高.要知道,小姐...是高薪阶级,不是低薪.

我反而觉得我那边被低估了 一开始多数都租12000-14000我一开始要租一万五 结果警卫跟房仲都觉得难 后来我整理整理 今天放隔天租出去 第二间租16000 警卫已经傻眼 第三间租17000 警卫已经没感觉 仲介吐血我是我们社区租金最高的

你是包租公,有没有低估和租金有没有办法炒作.你应该很清楚阿..XD但是,讨论的是稳定行情,而不讨论被低估的行情.不然3x 4x的租金也在大涨..他们也在被低估阿.>XDand...一般来讲我屯屋的物件都会出租.y因此我几乎随时都维持手上有 1x 2x 3x年屋在出租.目前租客最稳定的是2x和3x..1x年屋的房客则是最囉嗦...当然你处理1x年屋,屋况好,环境好,舒服,高雅..XD

拿那么低的话干脆别做 我总投报抓3.5-4 现金就有6了逐年递减也不会小于5 这当然比不上改套 但会少很多杂事 基本上都是等房客汇款 顶多偶尔坏东西 也早就含在当初扣除的修缮经费里面

不像老屋会阴阴暗暗,有的甚至公共区域还有味道.你一般2~3房6%??...还是你是举改套房?你3%要6%.代表你买900万要租到5万一个月[email protected]@不讨论改套房,那是劳力财..XD两房三房那个才是,你一出租,10年都不用里他.套房那个没多久就退租.所以套房要赚高投报,必须要承担租客流动和各种更新补给.3房那个租出去,甚至20年都不用理他.这不能放在一起比较...套房投报高是必然的.但是套房一般要,老透天增建满去改.投报率基本要8~12%,杠杆后要30%这是专业包租公基本款,4米巷3~4F透天.

我一开始是汐止2x屋龄的社区大楼 房子本身比较多问题后来把汐止的清掉 改到新庄1x屋龄的社区大楼 基本上就是每个月 房东我汇款了 这样 不过我装潢接触到

不然也是大坪数公寓或是大楼,然后分切一大堆套房.

改套房现在市场行情,6%基本上是没人要的..XD北部当然不一样,我只中南部的行情.以前6%可以转手卖掉,现在供给量爆炸,要7%.自己改8%都算刚好及格.但是这跟屋龄无关.你老透天改套房..正个看起来还是新的阿.

现在就是500万的一房一厅 月租17000啊 现金投报要超过6不是很正常

北部市场不太一样.

我是接触到很多透天改套出租遇到阿萨布鲁的人 觉得麻烦 毕竟自己本业很忙 从不碰改套的

透天为啥会遇到阿撒布鲁的人[email protected]@a

嗯啊 所以我才会问 c大说的跟台北有些不同 但大方向是非常正确的

透天套房为啥会遇到阿撒布鲁的人?

就像我刚说的 台北很多透天真的烂爆 做了改套之后 3000-5000的租金 你觉得什么族群来租

透天也可以改一房一厅+阳台,租客也可以挑步错.台北应该是透天的位置都很烂,2米巷之类的..XD就算是4米,一般也都弯弯曲曲转进去.不像中南部的透天,可以挑到进到房子环境感觉都ok.不过台北应该是公寓改比较夯吧.

前面说的真实案例啊 我客人就是板桥透天 遇到吸毒的通缉犯 因为酒驾老公被抓走 因为性侵被抓去关 我跟着去点工善后的

台北公寓的公共区域通常保持得比中南部好,毕竟房价贵.高雄反过来透天完全独立,会比一般公寓感觉好.套房我是有听作套房地在抱怨很多麻烦..XD

真的两米巷 机车不能停太出来会没路走的那种

所以我都没入坑....

嗯 公寓改比较夯 但就不要遇到鸡歪人威胁你检举的南部不清楚 台北真的很爱呛检举所以我综合我同行 朋友 客人的经验是 在台北要避免麻烦房客或没素质的 不要碰改套 尤其透天改套 最好独立门户 连电费收几元都不用吵也没机会威胁你违建 就是投报可能差点但在本业繁忙的情况下 我觉得投报前几年超过六 后面慢慢递减也不会小于五的情况 省事稳定变成我的诉求

台北因为一般两房三房的投报率有点低,杠杆效应不好.改套房会有很强的竞争力.但是中南部因为两房三房的投报率有2.5~3%up

两房三房的投报喔...... 买那个拼资本利得实在

你只要50万的头期款+200万的贷款.而你一年收租12万.现金投报率吓吓叫....所以.老鸟包租公不一定会选择改套房.直接无脑买这种东西无脑出租就好.正三房,租客家私一大堆,所以住的超稳定.而且,租金几乎抵掉全额房贷本利和.y也就是你出50万,就一毛房贷都不用付.躺着租金缴房贷..y而套房则是规模化.一般是20~30间起跳,统一管理,统一用app,更多还会雇工读生规模化管理分摊套房产生的各种问题.家具店也都直接对岸批货柜过来.全都一样款..XD...再找个仓库去囤货.so...在中南部,很多包租公并不一定会入坑套房.而入坑套房的老鸟,通常都玩很大,很多都一两百间以上在管.甚至后来就开包租代管公司...增加更大量的套房一起管,越多间他管起来成本就越低.so...中南部和北部市场其实差满大的.当然新屋那种9成贷款+1成装潢贷款的包租公也有.反正整栋房子都是贷款来的,杠杆无限大.适用于刚踏入不动产收租的包租公...尤其是小资女.

我生性保守 连股票都没买过半张 资产负债比也只敢抓40% 目前也是出租的实拿都可以付掉本利和还会剩一点其实我也知道量产好 现在每间套房一个月净利一万初 四间就要五万了 我如果可以在多间点不见爽翻了问题是本不够 也不敢开太大杠杆我除了不碰改套外 也觉得租人房子地点要离家里近 这也是我从汐止搬来新庄定居后 就把那边出清的原因之一一部分是我觉得屋龄快25年的社区 赶快卖卖好

中南部好处是..你买三房收租.

我还有一点比较好奇的是 像我不能控制市场 但我可以便宜才买 所以我收房速度也不快 但至少可以保证在收租到要卖掉的时候 至少能平转 所以我也不会去碰老公寓台北老公寓未来好转手吗

之后房价涨,你在卖掉...就可以连增值一起赚.正三房转卖比改套房快很多.台北公寓是因为之前炒都更.所以之前都更烙赛有一波利空回档.中南部公寓没吵过都更,所以价格之前反而相对落后.当然这两年又补回来了.因此我才说,我们投资客又回头开始买1x 2x年屋.一间2x年屋2房,380万,收租一万三.也有个3.x%甚至1x年屋,现在美术馆可能太晚.其他地方买500,收租一万六到一万八.这样也有3~3.5%.不过最近租金好像又疯疯的要被炒高.版上某人二楼公寓出租一万八成交,吓死所有宝宝.so..如果租金还炒一波起来,那天堂又回来了.

其实我一直在想着怎样才能最没风险 500万套房 买了凶宅险 一份400多元的保额就赔一百万 假如我买好买满 最多可赔300万 放著收租十年 一年净利13万 十年净利130万 500万的房子也不会有机会跌到370万 何况这一两年还涨了

套房比较麻烦,三房可以租给公务员夫妻..XD我只中南部.北部毕竟是另外一个世界.

我是土生土长连唸书工作都在台北人啦 看你这样说 我觉得好像中南部更适合炒房台北买三房出租很惨的 个人认为是房东做佛心 或取得成本很低或很久之前取得像我现在住的27坪两房 今年实登大概一千万 租金很难超过两万五 你说惨不惨 隔壁隔壁有人两万三租出去

我妈就台北人,他跑到高雄你看他生活过得多开心..XD很多人在台北是被绑定工作.但如果不是被绑定一些必须窝在台北的原因的话.你把台北2500万的房子卖掉.到高雄买同等级的房子,大约6~700万,算700万好了.你就有1800万的现金可以用.1800万,你可以买4000万以上总额的房子(还保守估计)4000万的3%就是120万...被动收入.有没有很开心..XD如果你是搞套房.4000万基本上可以弄40间,一间收6000,就24万一个月.你可以请一个工读生,把套房的大部份事情都丢给他处理.然后躺着过.这还是都保守估计.真的每笔钱都精打细算,做出来的效益至少再多70%.并且同样这个数据搬到台中新竹桃园都适用.因为其实台中高雄台南桃园,基本结构并没差很多..XD只是版上讲的好像都不同世界,实际上并没差多少.so..如果你真的对高雄空气不好或是人口外移有疑虑.可以去台中阿..XD..

怎么听着很想马上权状拿着去找仲介台中真想过......其实类似的事情我在高雄的朋友也说过 他说我住的卖掉可以在高雄买正三房外加平面车位或是买透天 自己住一间 其他全都改套出租外加一楼店面出租仔细想想 我现在自住的房子 就吃掉了我一千万的资金虽然新房住起来很爽

你到台中一样是买新屋住阿..XD并且,中南部因为空地比较多,所以新屋通常规模比较大.他的建筑门面以及公社方面都比较齐全.管理费也会因为规模大而比较低.你在随便养一台车,其实捷运很贵,跟中南部养一台车差不多.这样就爽爽过...缺点是可能日子会太无聊人生没有目标感.

新庄现在有500万的1房1厅?

东村aone那种有 乙工做的

请问c大 预售屋可以投资出租吗

看到c大说的跟我接下来想做的完全吻合只是我的物件本金更低一点...希望以后有机会交流一下

我也是长期看C大的文章,弄了两间房在出租,银行贷8到8.5成利率1.33%,租2万8,报酬率约2.5%,台北市真的投报率好低不过有物业公司帮忙出租管理,每年付半个月管理费倒也轻松租给小家庭太令人放心了,而且租我房子还有一个好处看病不用钱XD,有小孩的一年也省了好几千块的挂号费昨天新闻政府要洒六兆,完全照着C大的剧本在走我只能说这几年看C大的文章受益太多了

慢慢谈慢慢找 有 个人非常不建议买东村 甚至我都直接跟仲仲说 东村跟龙腾不要推我 推我就不要在联络了

靠，一篇废文被Ceca推到变成该收藏分享的文章，BB哥祖先积德是吧