写完第一篇
反应比我想的热烈, 那就再多聊一点
首先要买自售的房子, 一个很重要的步骤就是"调誊本"
基本上仲介, 代书在接案的时候, 第一个动作都是调誊本
二类誊本每个人可以调, 最简单的方式是去各县市"地政事务所"
也可以线上调电子誊本 https://www.land.nat.gov.tw
只是比较复杂一点怕你不会用, 也没人可以问
屋主篇
首先土地, 跟建物各有一份誊本
土地的誊本对屋主比较重要
因为上面会有两个重要的数字 "土地公告现值", "前次移转现值"
基本上输入誊本上的土地基本资料, 跟这两个数字就可以算出"土地增值税"
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W9
一般仲介会帮屋主算, 自售就….屋主自己算吧
当然算出来的就是最基本要缴的土地增值税, 不缴是没办法过户买卖的
至于想搞一些节税方式的话, 就请你去问代书吧
买方篇
誊本对屋主的功用大概就是算土增税, 其他没什么必要性
因为房子是他的, 他对于这个房子大大小小的事情都很清楚
誊本当然对屋主不重要, 但对买方而言就很重要
因为誊本可以告诉你很多屋主不想告诉你, 想偷偷隐瞒的事情....
誊本基本上由几个部分组成, 我在这边只讲非常基本的部分
<标示部>
房屋跟土地的标示部, 基本上是标明房子跟土地的基本资料
举例来说, 就是等于电脑或是手机的规格表, 生产证明
所以上面会列出一些基本的面积等资讯
麻烦核对一下主, 附属建物面积, 公设跟车位等等是否跟591或是自售广告有出入
注意誊本的单位都是平方公尺, 请自行乘以0.3025换算坪
另外注意一下建物用途, 如果是"住家用"就是一般住宅
如果用途写一些乱七八糟的东西, 像"工厂", "仓库", "厂房"等等
那就有问题, 房子可能是工业宅 商业宅 等等
就要小心
<所有权部>
所有权部指的是跟屋主有关的部分
就像是产品的购买纪录, 维修纪录
首先最重要的, 当然是要确认卖房子的是否是屋主本人
不是有钥匙能开门的就都是屋主
这不是搞笑, 被盗卖房子的, 诈骗买屋头期款的案子很多
新闻略见
https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/house/109877
https://udn.com/news/story/7321/4384419
这点可以由权状上的姓名, 或是誊本上的姓名跟身分证部分字号来核对
(不过签约时正常代书也会帮你核对, 但如果是对方找的假代书就….)
另外可以看一下他取得的原因, 还有取得的日期
其实这对交易安全并没有什么关系, 可以偷窥一下当初屋主是怎么取得房子的
此外要看一下其他登记事项字段
空白的话, 那就是最好的
如果有一些奇奇怪怪的东西, 像是被限制登记, 注记正在打官司等等
那就一定有鬼, 你要嘛不要买, 要嘛去问专业的看要怎么处理
<他项权利部>
这边通常是看有没有银行贷款
所以你可以由设定的金额来推测当初他买价是多少
银行通常是贷7~8成, 然后设定1.2倍的金额当抵押权
当然如果取得时间太久, 用上面公式回推可能就不准了
这个地方对交易安全也影响不大, 纯粹满足一下偷窥屋主成本的欲望而已
重点来了, 如果他项权利部设了好几间银行
代表屋主借二胎有点缺钱, 可能议价空间比较大
如果他项权利是个人名子, 代表屋主甚至有私人借贷 (很可能是高利贷)
代表屋主非常缺钱, 可能就可以杀~~很~~~大
但是在这边如果看到一些乱七八糟的东西
像是不动产役权, 地上权等等的怪东西
这就有问题, 一样要嘛不要买, 要嘛去问专业的看要怎么处理
<测量成果图>
调誊本的时候, 也记得调测量成果图
这个是当初登记的时候, 地政机关测定的平面图
看房子的时候把这张印出来, 比对一下实际房子的情况
看房子有没有长高, 长胖, 或是多了几层夹层肥肉
有的话问一下房子是吃什么长大的….开玩笑地
实际屋况与测量成果图不同, 那就是有违建
(当然少部分是可以补登的, 不过通常你不会那么幸运啦)
违建就是违法的建筑部分
一旦有违建就有点麻烦, 要去查有没有被举报过
然后各县市对违建管理的原则也不同
所以一样要嘛不要买, 要嘛去问专业的看要怎么处理
总之誊本博大精深
这边只列最基本的简单教学
而且因为奇怪的案例太多了, 所以我也只有一个建议
看到奇怪的东西就一定要问
基本上仲介的不动产说明书, 有一部分也就是在做产权调查
不过基本上仲介也不会(很少)接产权有问题的案子
没有仲介接案, 有些产权有问题的屋主就干脆自售
不过这些产权有问题的案件, 誊本都看的出来就是了
今天就先写到这, 有时间就再补充吧