连结：
https://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5100753
内文：
https://www.cw.com.tw/assets_new/img/logo.png
全国房价、租金指数均创新高！小英的居住正义出了什么问题？
杨卓翰 2020-06-17
四年前小英上任时，说了“房地产不是用来炒的”，针对房市祭出三箭，誓言实现居住正
义。然而四年过去了，三箭落靶、房价却稳定上涨。随着台商资金回流、贷款利率降至新
低，年轻人等待安居的那天，看来要更加遥远。政府还能做什么？
内政部次长花敬群的办公室，有一片大窗户，看出去是整片台北市，总统府像用手就可以
摸到。他指著窗外的中山北路，“年轻时，我就是在那边，就在街头上抗议，”花敬群回
忆。
2014年巢运发起“夜宿帝宝”运动，抗议房价高涨，花敬群是在媒体镜头前号召民众的人
之一。四年前花敬群接任内政部次长，为总统蔡英文献计“居住正义”三支箭。让老百姓
住的安心，责任都在他肩上。
https://storage.googleapis.com/www-cw-com-tw/ckeditor/202006/ckeditor-5ee9b8fba0bed.JPG
内政部次长花敬群。（刘国泰摄）
但是，夜宿帝宝那一年，内政部统计的第四季全国住宅价格指数是99.07。连任之后最新
官方数字：去年第四季价格指数，涨到104.14，是统计以来最高。（表1）
这与大家的期待，背道而驰。
蔡英文居住正义三箭，全部落靶
蔡英文在2016年上任时，对房市射出“三箭”：8年内兴建20万户只租不卖的社会住宅（
下简称社宅）、健全租屋市场、还将对“不动产持有税”全面改革。四年过去了，这三支
箭，没有一支箭中靶。
截至2020年5月，新建社宅的目标12万户，目前只有4.6万户，完成率为38%；健全租屋市
场的包租代管目标8万户，目前仅约8000户，完成率更仅有1成。而全国不动产持有税的税
基，与市价差距反而愈来愈大。
事实上，全台住宅价格在去年第三、四季开始上涨，第四季年增3.31%，创下五年新高。
下半年随着台商资金回台、房贷利率降至历史新低，不少过去和花敬群一起在街头抗议的
伙伴都好奇，当时说好的居住正义在哪里？
太晚出手抑制房价，是前总统马英九8年执政公认最失败的内政。房价蠢蠢欲动，也成为
小党——时代力量与民众党批判的焦点。在小英连任之际，两党批评政府忽视居住正义，
不约而同提出加重“囤房税”的修法法案。
作为住房政策大将，花敬群在脸书上为政策辩护，甚至指出提高持有成本的囤房税是“无
理且错误的建议”。
这句话一出，点燃了产、官、学界的热烈讨论。
引来过去街头运动的伙伴，包括巢运发言人彭扬凯等人跳出来回击，网上还盛传“寻找花
教授”，指出“花次长”否定囤房税，和他在德明财经科技大学任教时，对于提高持有税
的信念，说法不一致。
囤房税有没有用？花次长落泪：问题不在这里
囤房税，指是是针对“自住”或“非自住”住宅做税率区隔。
原本的房屋税税率是1.2％，各地方政府可对“非自住房屋”最高课到3.6％。这个政策的
用意，是要惩罚持有多屋的人，希望将房屋释出、或是出租。
不过，虽然中央有立法，但现在只有台北市、宜兰县、连江县、桃园市、新竹县课征囤房
税。桃园市与新竹县的税率较低为2.4％及1.6%。
问花敬群，为什么“昨是今非”？
“这是我希望所有对我有期待的人，都能够理解的。我没有变，不是进了衙门、当了官，
就变了一个人，”眼泪在花敬群眼角打转。
面对批评，他说，“过去四年，做得不够好的地方，我们仍会持续努力。”但他依旧坚持
反对囤房税，“这是不动产税制的叠床架屋，本来就不应该实行。”
花敬群说，囤房税是在街头游击战时，打架的策略，不是长期之道。政府面对房地产，不
能用游击队的打法，要用正规军，一步一步来。他认为问题的根源出在“税基”太低，而
不是“税率”问题。
公告地价过低，四年没有改善
台湾征收不动产持有税的算法，不是用真正的市价，而是隔二年由评价委员会评定的土地
公告现值、与三年才定一次的房屋评定现值来课税。
也就是说，这是一个人为的假价格。
花敬群认为，各地方政府调整税基，会有许多政治考量，因此如何建立健全、科学的不动
产评定制度，才是真正改变房地产税制结构的办法。
他指出，内政部正在建立电脑化大量估价系统，让地价查估即课税“有所本”，也可以补
起实价登录的漏洞，让房价更透明正确。“我是对过去的街头伙伴们，‘轻轻打了一巴掌
’，”花敬群说，他在脸书上的文章过于激动，“台湾不动产的持有税，还是太低，这点
我认同。但是问题不是出在囤房税上。”
只不过，已花了四年，花敬群的系统还在研发，但现实情况正在恶化中。（表2）
以公告地价为例，全台湾的价格都在只有正常交易价格的两成而已，而且除了台北市，也
都逐年下调。以台中市来说，住宅价格指数从2012年至今涨了四成，但是去年公告地价却
从市价的13%调降至10%，这与花敬群理想中的税制结构，完全反方向。
花敬群的恩师张金鹗，就是在台北市任副市长时实施囤房税的推手。他指出，台北市在
2014年落实囤房税后，房价近几年没有上涨，“而且蛋黄区的房价马上掉下来，怎么会说
没有效呢？”但是他也认同，“囤房税不是万灵丹，多管齐下，才能够抑制炒作，让房市
供需恢复正常。”
花敬群所说的提高税基，张金鹗也认同，但这需要更长期的结构性改革，但是，“现在高
房价的民怨，不能再等下去。”
https://storage.googleapis.com/www-cw-com-tw/ckeditor/202006/ckeditor-5ee9b99e2e9cc.jpg
台湾如今只针对豪宅有限贷令，未来若资金成本更宽松，恐难遏止炒房大浪。（陈德信摄
）
台湾房租已连续110个月上涨
剩下四年，现行居住政策有修正的必要。张金鹗认为，政府现在推行的社宅和健全租屋，
都对供需有帮助，但是量实在太少，并没有帮助到真正需要帮助的，没房子住的弱势族群
。
以租屋市场来说，行政院主计总处统计，全国房租指数从2011年至今年4月，已连110个月
上涨。协助无住屋者的崔妈妈基金会执行长吕秉怡指出，这波租金上涨，已排挤到了无壳
族，“低端跟中低端的租屋市场价格，很快地在上涨，而且供不应求。”
基金会也指出，政策补贴资源有限，虽然租金补贴门槛放低，但是因为租屋黑市（房东未
报税者）仍占大多数，因此弱势租屋者看得到、吃不到补贴。张金鹗认为，中央应该把鼓
励买房的“购屋补贴”，资源分配至“租屋补贴”，并且大力整顿租屋黑市。
花敬群不否认租屋黑市，他甚至推估，全国有八成的租屋者，都是未登记、未报税的地下
经济。政府要做什么吗？他只说，房客可以跟房东要求。
“想用囤房税、或是包租代管来解决空屋问题，这是学术论文，”吉家网不动产董事长暨
房仲全联会荣誉理事长李同荣说，“他们根本不懂炒房地产的投资客的心态。”
李同荣分析，台湾房地投资客的家底厚，并不缺钱。台湾的租金涨幅大，以现在租金回报
5%来算，扣掉房屋税率平均在1.5%，还是高于房贷利。
囤房税之外，房贷管制更有效
身为房仲业老将的李同荣、和打房高手张金鹗，只在一件事上有共识。
首先，房地产的持有税必须要合理化，并将税基拉高，与市价接近。提高税基，再降低自
住宅住户的税率，才是合理的房地产税制。
短期来说，要如何让持有成本合理化？加重囤房税修法就算在立院过关，地方政府才有最
后执行权。张金鹗以当时在台北市府的经验指出，中央的“房屋税条例”已经为地方政府
提供武器，“只看地方首长要不要做而已。”
第二，政府要在“金融”手段下手。
看着全球央行调降利率、台湾央行也跟进，5月新贷房贷利率，降到1.3%的历史新低。虽
然降息后，央行总裁杨金龙数次指出不会造成房价上涨，但是房地产界人士看法不同。
李同荣警告，“这样房价不可能会跌，下半年很可能就会快速上涨。”而张金鹗也提醒，
“炒房有点蠢蠢欲动。”
内政部刺激社宅、包租代管的成果落后目标，面对下半年房价恐怕上涨，蔡英文的政策需
要跨部会，才能抑制炒作。举例来说，央行可以应该推行选择性的信用管制，给与自住、
非自住房屋贷款不一样的贷款利率和成数。
台湾现在只有针对豪宅有限贷令。本周四（6/18），如果央行进一步降息，利率会更低，
如何防堵炒房风起，格外值得关注。
可以确定的是，接下来四年资金环境更宽松，若不及时调控，台湾的房价，可能就像花次
长的眼泪，在眼眶打转，但就是掉不下来。（责任编辑：洪家宁）
心得：
为什么不分成2种市场，1种给自住的合理的价格(保证一般人都买的起)，1种给投资的市场(不抑制价格，放任炒作)