顺便整理一下各方板友推文意见加上整理结果 初版如下
方便以后板友查询
也欢迎补充 有错误的点也请不吝惜指正
换约注意事项
Q1: 换约自备款
A1: 假设购屋价格 1000W, 换约欲卖 1100W, 假设已经付了 150 W
新的买方需准备 (1100 - 1000) + 150 (已付款项) = 250W
价差的部分需要用 "现金 or 支票" 非贷款方式 (note: 类似选择权概念)
Q2: 换约如果卖家要求不报税影响
A2:
a. 后续换屋因为实价登入还是 1000W, 银行还是会认定是 1000W
另外小换大重购退税需注意是看"土地公告现值" 所以从公寓换到大楼有可能不退税
Ref: https://house.ettoday.net/news/1604096
b. 国税局可以向建商调阅资料, 抓到有 0.5~1倍罚款
https://key88.net/article29706.html
c. 卖家因为在换约前, 所以不用契税印花税等等 (房地合一税第一年 45%也不用)
需要缴交的是合并在综所税, 以本例就是 100W + 原本薪资 => 查询级距
Q3: 换约注意事项
A3: 1. 工程进度付款到哪个阶段 2. 是否有客变 3. 是否有退厨具等等的
Q4: 换约手续费
A4: 规定是千分之1, 有些会超收到 千分之3 or 5, 违反
根据《民法》第71条规定，该法律行为无效，可要求建商降低换约费用，或向消保官申诉
其他 & 总结
- 换约很多自己网络 FB 自售，因为找仲介一样需要仲介费提高了成本
另外特别注意自备款成数因为需要"现金"，所以相对于一般预售屋增加了难度
2020/06/16 v1
※ 引述《x8 (One)》之铭言：
: 各位好!
: 想请问一下预售屋相关的问题, 目前有不错的物件也跟卖方谈好大概的价钱
: 但有个问题卖方因为考虑报税的问题
: 原本 1000W 的买进价格, 用 1100W 卖出
: 但是为了避税所以他请我们差额部分直接给他
: 他对外还是写 1000W 卖出
: 想问一下
: 1. 这样对我们之后买卖或是税务上有没有需要特别注意的呢
: 2. 另外预售屋换约除了客变, 有没有退厨具, 付款到哪个阶段有其他要注意的吗
: 非常感谢!