※ 引述《zmcx16 (zmcx16)》之铭言：
: 大家好, 小弟最近在找人生第一个房子, 中古屋跟预售屋都有看, 目前看到一个预售屋还
: 蛮喜欢, 现在在合约审议期阶段, 今天看完合约觉得有不少奇怪的地方...
: 希望大家能帮解惑...
: 1. 贷款约定: 贷款差额在预定贷款金额30%以内部分, 经卖方以书面通知10日内,
: 买方一次以现金缴纳之。
: 看内政部公版: 卖方同意以原承诺贷款相同年限及条件由买方分期清偿。
: * 个人觉得这差的有点多, 今天假设800W房价, 贷款八成金额就是640W,
: 640W * 30% = 192W; 这表示最糟糕的情况我得在对保后十天内生出190W的现金,
: 这也未免太强人所难...。
: 如果不考虑最糟情况, 假设最后银行只给贷7成, 800W * 70% = 560W, 因为在30%以内,
: 所以我得在十天内生出80W的现金, 感觉这违约风险也有点高...。
: 2. (a.) 本约金融贷款为本约买卖之期款而非交屋保留款, ...除经买方具体提出客观证
: 据证明本物件买卖标的有含有辐射钢筋...或房屋现况具有无法居住且无法修缮之重大瑕
: 疵之外, 买方不得以任何方式通知金融机构暂停、延迟或终止拨付贷款于卖方, 否则以违
: 约之规定办理。
: (b.) 为确保卖方于贷款核拨后取得本项买卖价款, 买方同意无条件将其在承贷金融机
: 构之帐户存摺及预立之取款条等领款证件交付卖方, 以供卖方于贷款核拨后得直接向金融
: 机构领款或签立"委托拨款同意书", 使承贷金融机构得直接将贷款拨入卖方帐户, 以上配
: 合之取款方式, 依卖方指示为之。
: * 看起来就是不给拿银行贷款逼建商修缮, 虽然看以前的文章有不少人扣住贷款逼建商修
: 缮, 不过不知道这样是不是常态? 个人觉得这项还好,不过委托拨款同意书就算了, 将
: 存摺及预立之取款条直接给卖方, 想请问这会不会有风险?
: 3. 完工日落差超大: 591上是写2021Q4完工, 可是合约上写2024年7月5日。 完工日多
: 偷2年半也偷太大了, 虽然代销小姐口头保证说这只是建商抓法规最大时间,最晚也会是2
: 022Q2完工, 不过我觉得那是理想上, 实际上要是真的虽小遇到了可能交屋都要4年后了...。
: 4. 二工问题: 为提升社区公共空间之实用机能及增进公共景观, 上开增建或改建部分,
: 因属卖方增设赠送性质, 卖方可变更设计或依原建照图施作,并不付违约之责, 如有与建
: 筑或消防法规不合者, 买方亦不得以此(含现状或主管机关之处分)向卖方主张违约或
: 为任何请求。
: * 这项是不是代表建商公设可以随便以违建的方式盖, 然后住户只能完全吞下去? 被检举
: 只能活该被拆...。 现在的建商都是用违建盖公设吗? 还是建商立这条只是保障自己不被
: 恶意检举, 其实公设还是会正常盖大部分都不会是违建?
: 5. 交屋款问题: 合约有明确列出可以保留5%交屋保留款作为验收, 可是代销给我的付款
: 流程如下:
: 签约金(10%) -> 拆架完成(10%) -> 金融贷款(80%) -> 交屋(2W)
: 前面加起来就100%了, 我问代销那交屋2W是怎么来的, 对方回说是总价拉2W出来, 让我有
: 点黑人问号, 那拉出来是从哪里拉出来..., 我要怎么使用5%交屋保留款...。
: 这问题我打算这两天在问代销看看, 看贷款我能不能只贷75%, 把5%拉到交屋款, 这样至
: 少验收我比较有保障...。
: 基本上这间预售屋我是真的蛮喜欢的, 可是看完合约后我是真的怕到了, 目前是有倾向两
: 个方案:
: 1. 直接跟代销确认上述问题, 要是都没有好的答案, 就直接退订..., 继续找附近的中古
: 屋...。
: 2. 正式签合约后直接找消基会跟建商谈, 至少违反法规的部分(贷款差额, 交屋款问题)
: 请建商改好或用其他方式改善, 至于公设二工跟完工日偷太大的问题, 就赌赌看了...。
: 再麻烦大家如果方便的话看能不能提供些建议或想法
报告一下后续的过程, 最后还是决定买这间预售屋了, 后续如下:
1. 交屋款2W问题
电话中跟代销说交屋款2W太扯了, 而且合约也有注明自备款可以留5%作为交屋款, 问说能
不能从贷款8成提5%到交屋款, 也有特别提到某某预售屋案可以这样做,
并且强调2W真的吞不下去。
结果: 两个小时后代销打电话来, 回复说愿意当特别版合约, 且比我预期的还好, 贷款一
样维持8成, 从中间的10%工程款直接挪5%到交屋款上, 让我有点吓到。
2. 二工问题
电话中跟代销不太有办法讨论这问题的细节, 所以答应签约前到销售中心一趟, 他们的专
务会直接说明, 听下来有问题的地方只有大楼旁的绿地是给1F住户专户专用,
所以有做栅栏不给外面的人进来这样。 其他像是大厅, 健身房等等建照上都是室内空
间, 不会有停车场或机房改成大厅或公设的问题。
3. 其他问题
之前提到的其他问题因为自己不是很care, 就只有稍微跟代销提下, 就没有特别争取了
。 只不过后来发现定型化契约应记载及不得记载事项有一项"预售屋建材不得
含有电弧炉炼钢炉碴(石)之规定",这项规定原本去年的内政部新版预售屋规定就有注明,
可是被延到今年5月1日实施后又再延到了明年1月1日实施, 而合约上当然这
条就没被记载上去了, 毕竟明年不记载才违法...。
针对这问题也有提出反映, 看能不能也列上去, 或是有没有其他保护买方的方法, 代销后
来问了建商也没有好的回复, 照理说最保险的作法, 就是延到明年一月再买,
这样至少买到非法炉渣屋可以扣贷款且直接对卖方以违约处理, 不过也不知道这规定会不
会又继续延, 就是要不要赌的问题了, 最后还是很孬的决定赌了...。
整个跟代销沟通的过程下来, 合约部分跟想像的一样, 建商基本上不可能愿意为你改合
约; 可是合约以外的地方其实还是有不少谈判空间的, 再来就是互相找到双方
都能接受的妥协点, 如果可以达成双方都满意的交易当然是最好, 不行的话就是好聚好
散, 继续找下一间...。 我遇到的代销也很诚恳的愿意将我的问题一个一个去
跟建商询问, 我才决定将人生的第一笔房子托付在这个新建案上面, 如果是其他态度很硬
的销售中心的话, 我可能就直接走人了..., 毕竟签约后还有各种程序要走,
如果买之前都不能沟通了, 就更不用期望签约后能有好的服务 & 遇到问题愿意帮你好好
处理...。
最后题外话一下, 虽然看不少书跟爬资料都说买屋就要买中古屋自住, 不要去碰预售屋
。 可是我想买的地方附近的低屋龄中古屋社区在一样建坪下主建坪都太低,
所以最后还是决定买预售屋。 再来就只能希望这间预售屋可以盖得扎扎实实的, 并且顺
顺利利的完成后续的交屋 & 验屋了 :)