大家好我是damps，今天又要来放火了。自从我前年PO出的三篇整理文章后，市场就开始努
力地恢复效率，出现更多讨论南港的声音，也出现了更多的捧：
非凡新闻台 三角洲战略 https://youtu.be/jxfKAlItJvk
三立新闻台 东区门户计画 https://youtu.be/spIZ1mBz7GI
非凡新闻台 下个信义区! https://youtu.be/N13D4wqgFzo
过去一年多来，众多理财的报章杂志上刊载了不管是房地产业或是金融业对南港的看好。当
中还有提到2030年这个南港翻转的时间点，所以我想可能有不少研究员来参考我整理的 新
东区门户计画系列。然而看好的人不明白的是，2030年对于南港而言已是相当成熟的一年，
实际上南港破蛹而出的时间点是位在2027年，而2020年的我们正位处于南港的中程爆发期上
...
新东区门户计画(四)，会是最后一部曲预估不会再新增，因为今年开始看好的人会变多了，
看坏的人会突然变少了。南港将从一道 送分题转变为一道 选择题，风险与获利并进。很多
先进评估今明两年房市将开启另外一个循环，因此我想趁这个最坏的时刻，同时也是最好的
时刻带大家来回顾南港的开发案。
首先我们以现在的时间点对照之前2018的开发案列表，可以发现很多计画中(未开工)的案
子进入红色兴建中表格，而同样地兴建中的开发案也有不少完工进入橙色表格。同时也有
新增的计画中开发案进入蓝色表格。
2018/12/19 开发案列表(资料参考mobile01全力支援楼主，ptt damps整理)
https://upload.cc/i1/2018/12/19/whH4Yo.jpg
2020/03/01开发案列表(资料参考mobile01全力支援楼主，ptt damps整理)
https://upload.cc/i1/2020/04/27/F0DSPy.jpg
新增计画中的部分多了台电储运仓库AR1-2、国泰利百代都更案，中华电信站前开发案与
南港隧道案，其中 国产实业开发案拥有六万多坪楼地板面积相当引人注目，它将集合润
泰创新商办、BR-J、BR-3以及国泰利百代案在市民大道七段百花齐放，预计今年建照拿到
后就要开工了。到了今年如果你还是对南港抱持怀疑的态度，期待这些案子拖好几年最后
不了了之或甚至是变成烂尾楼，恐怕您是中了 憎恨偏误，更何况我表列的这些还只是大
型的，尚不包括其他小型的或几年后【群聚效应】伴随而来的更多开发案!
顺便更新原 新东区门户计画(三)的部分：灌水文请快速通过
1. 南港C4(台肥总部)
在LALAPORT旁边，紧邻文湖线捷运站的C4基土面积共6911平方公尺，将盖商办大
楼，其中一栋规画兴建台肥总部大楼。因C3、C4两块土地相连，共同规划在2018年底动工
。
2. 疾病管制署疾病管制中心
卫福部预计在近捷运昆阳站，现卫福部大楼后面兴建疾病管制署疾病管制中心，
防疫中心将有行政、实验两大楼，一栋规划地下2层地上13层属名B区作为疾管署防疫中心
办公室，另地下2层地上9层一栋属名A区则作为食药署实验大楼使用，Ａ区计画纳入前瞻
基础建设，已编入特别预算预计2020年施工，工期4.5年，疾管署防疫中心因属于历史文
资须待审议通过预计2023年开工。2020年的 Covid-19肺炎将为此开发案带来强大的推力
，今后台北地区的卫生公务单位近乎全数都将在南港办公，国际会议以及医疗业务都会让
这个地方注入大量的人流与车流，南港成为台湾生技王国的版图将再下一城。
https://upload.cc/i1/2018/12/19/xu3l21.jpg
3. 南港转运站东站BOT案
面积4,875平方公尺，规画建筑体为地上19层、地下4层综合大楼，1楼作为转运站
体，高楼层则建议厂商建置旅馆、百货商场及会议厅等，地下楼层设置停车场。规划往返
桃竹苗与新北市之路线设置上、下客月台9席及备用车位6席，计15席。2019年10月进行第
3次公开招标，因为北市府收取的权利金太高加上高铁东延政策成真，宜花东至南港转乘
客运的人数预估会减少，另外南港目前对于商场以及饭店的需求远大于客运，因此三度流
标。东站地段就在南港车站旁属于精华区中心，可以转向商场或是商办经营，台北市政府
会继续修改标案内容，吸引厂商投标开发。
https://upload.cc/i1/2018/12/19/d0U1kq.jpg
4. 南港侨泰兴面粉厂开发案
基地由工业区变更为商业区，回馈市府40.5%(7,889平方公尺)之公共设施用地及
可建筑土地，市府将可取得1,948平方公尺公园用地、1,416平方公尺道路用地以及4,525
平方公尺特别商业区(八)，回馈之商业区后续将提供市府作为兴办公共住宅、社会福利等
市政建设基地；私人13,006平方公尺部分为特别商业区(七)透过更新开发，打造商业、旅
馆、住宅等复合型功能空间，同时规划连接南港高工、转运站东侧公办更新基地之人行空
桥，逐步实现东区门户立体连通系统规划蓝图。
另一方面，回馈之土地将作部分变更为道路，转运站东站东侧市民大道八段处将
可整段整合成双线道，为南港成为交通枢纽中心不可或缺的基石。
https://upload.cc/i1/2018/12/19/gX2aEf.jpg
https://upload.cc/i1/2018/12/19/vzQLoT.jpg
https://upload.cc/i1/2018/12/19/hkxNBi.jpg
5. 南港瓶盖工厂开发案
地处南港车站前精华地段的南港瓶盖工厂存废争论已久，台北市政府规划利用历
史建物打造新创基地，计画命名为“自造者工厂”，未来有共同工作室、自造者空间和展
示、展售场所，以协助青年创业。
台北市南港瓶盖工厂历史建筑及保留建物整修工程，土地面积约 0.8 公顷，历建
所占面积约 939.14 坪，预计 107 年 10 月 15 日开工、109年第三季正式对外营运。
https://upload.cc/i1/2018/12/19/7JKop5.jpeg
https://upload.cc/i1/2018/12/19/C9IeRl.jpg
6. 基隆轻轨
为了腾出轨道给台铁从南港出发的东部旅运班次，基隆市规划 从基隆出发之 基
隆轻轨案，除了既有规划基隆、三坑、八堵、七堵、百福、五堵、汐止、汐科及南港展览
馆站外，预计新增西岸会展与旅运智慧大楼、六堵工业区、北五堵研发国际新镇、樟树湾
、南港车站5站。Tram-train系统轻轨建置完成后，将不受限于铁路瓶颈限制班次，每小
时发车10至12班，并采“全线双轨”，其中一轨采用既有的台铁第三轨，并利用台铁路廊
新施作另一高架轨道为第四轨，目标运能最高达每小时1万800人。路线由基隆发车至南港
站，从樟树湾衔接 民生汐止线、南港展览馆衔接文湖线及板南线，并在南港站衔接高铁
及台铁系统。规划先施作至南港展览馆站，待通车之后再从樟树湾另施作 地下化轨道至
南港站。目前送请行政院核定中，108年中核定并细部综合规划，109年底施工，因采用与
台铁轨道重复之路廊工程约需6.5年，民国115年通车。
https://upload.cc/i1/2018/12/19/Bmx0Ry.jpg
7. 北宜高铁
高铁延伸宜兰目前办理综合规划，完成后进入环评，铁道局已经完成初评，高铁
优于北宜直铁。高铁定案后，原先北宜直铁就会取消。这条路线跟北宜直铁路线不一样，
往北边调整，更远离翡翠水库，可避开南港段几十户拆迁户，远离国道5号路廊，大幅降
低工程困难度。初步规划，从南港延伸至宜兰市，路线长度近五十公里、总经费约九百五
十五亿元、列车行驶时间只要十三分钟。
https://upload.cc/i1/2020/02/14/bVMA3e.jpg
8. 台电修护处开发案(CR-1)
2017年2月14日台电与北市府合作签署土地开发MOU，台电“电力修护处”占地5公
顷；签署MOU后，2块地开始进行土地变更程序，预计1到2年内完成。2019年11月6日AR-1
暨CR-1都市更新细部计画由都委会审议通过，划设占 CR-1基地总面积 10％计 3,395.95
㎡，于本计画区东南侧集中留设公园用地。
特定商业区（十一）：面积计 30,563.53 ㎡（占 CR-1 基地总面积之 90.00％）
，本区朝向复合型功能之开发定位，提供办公、商务、住宅、休闲及购物等功能，提升南
港居民生活品质及设施服务水准。基于南港区铁路地下化沿线土地之一致性与公平性原则
，特商（十一）作住宅使用比例不得超过容积总楼地板面积之 50％。
https://upload.cc/i1/2020/02/12/o2V8FM.jpg
9. 国扬大南港开发案
国扬(2505)、工信及和桐合作的[大南港]案，面积高达一万坪经由土地变更后分
回7600坪，是一块方正且工整的素地。可兴建楼地板面积约有6万多坪。2020年大股东达
成共识决议共同标售 大南港开发案，处分收益上看300亿元。
https://upload.cc/i1/2018/12/14/PZeR0o.jpg
10. 南港国产开发案
国产实业南港厂基地原有9,600坪，分为靠市民大道的南基地、及靠南港路的北基
地；其中南基地约2,600坪参加政府办理的市地重划，变更为商三用地，公司取回约1,600
坪土地，出售给润泰集团旗下润泰创新。
https://upload.cc/i1/2018/12/14/mS20uQ.jpg
北基地开发案占地约6,000坪，其中2,000坪作为捐地，国产拿回4,000坪自主开发
，开发总楼地板面积137,175平方公尺。根据集团规画，将分为企业总部、观光饭店及商
场三大主题开发，其中企业总部供集团事业进驻外，亦有剩余空间租售，兴建地上28层，
地下5层之建筑物。捐地2,000坪部分开发为 台北市的卫生局大楼，总楼地板面积58,310
平方公尺，兴建地上18层，地下4层之建筑物。2020年申请建照，预估工期3年，最快2023
年底、2024年初完工。
11. 南港轮胎开发案(世界明珠)
2016年原本规划兴建七栋35层楼的A级商办，总楼地板面积6.88万坪。今年上市公
司南港(1301)法说会表示：[世界明珠是老天送给南港轮胎的礼物]，未来住宅、商办的比
重将有大变化，住宅将有六栋、共296户，取消原先规划的饭店，住宅占比将达到五成，
办公楼有两栋，占比约42%，商场则约8%将引进[微风集团]。双方签订长达20年的租约，
微风将进驻经营直营品牌、超市、牛排馆、铁板烧等。南港轮胎开发案占地广阔，位置处
于台北流行音乐中心旁，是台北市中心指标性的超级大案。开发案将于2019年 6 月施工
并进场销售，基地面积 9453 坪，容积率 390%，总楼地板面积 7.1 万坪，住宅比率由
29.9% 提高到 49.1%，商办由 45.4% 降为到 42.5%，商场约 6.7%、艺文展演为 1.7%。
预计2024年中完工。
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12. 南港机厂开发案
南港线南港机厂联合开发案，基地总面积7.8万平方公尺，原由日胜生规划6栋住
宅大楼，于柯文哲当台北市长后解约改由捷运局自行开发，南港机厂基地将配合东区门户
计画，规画1473户公共住宅，两栋地上楼层为26楼，总楼地板面积约47283坪，总工程费
约73亿元，另一部分基地将可能配合生技产业廊带，开发生技创研汇流中心。由大陆工程
和达欣工程组成的投标联盟得标，于2019年12月27日由台北市柯文哲市长举行开工典礼，
预计于2024年5月完工。
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https://upload.cc/i1/2018/12/19/aicB8V.jpg
13. 南港三期市地重划
市地重划区块 特商业区合计15215平方公尺，道路用地2784平方公尺，路宽8公尺
，建蔽率55%，容积率382%。地处南港调车场开发案旁，是一块精华的素地。2017年土地
权利变更登记完成，西邻台铁调车场开发案以及新新公园，北邻南港国产实业开发案，东
边邻珑山林开发案，国产实业开发大楼完成后，土地潜在开发利益惊人。其中729地号开
发为润泰创新商办，732地号属于台铁局所有预计开发以办公室、主题百货商场、连锁餐
饮为主之A级商办，目前正在招商作业中。
https://upload.cc/i1/2020/04/10/YNJXTW.jpg
https://upload.cc/i1/2020/03/11/J70RsX.jpg
https://upload.cc/i1/2018/12/19/1ew8na.jpg
14. 宜进总部
宜进实业、光明丝织及大田国际开发在 2017 年投入 19.67 亿元费用购置
1639.57 坪的工三土地，建蔽率60%、容积率300%，换算每坪价格达到 120 万元。合建案
已经完成签约，将兴建 15 层楼高厂办大楼，全案估总销 59 亿元。分屋比例分别为宜
进 29.3%，光明 21.0%，大田 13.7%、建方远雄建设分回 36%。2019年1月29日与远雄建
设签约，规划为宜进集团(1457)总部，部份楼层进行出售或出租，2020 年第 1 季取得建
照，2023 年第 2 季完工。
15. 龙岩开发案
位在南港车站对面临忠孝东路七段的1727坪土地开发案，2011年申请建照预计要
推出地下5层，地上27层的观光旅馆大楼楼高约122.15公尺，以服务银发族旅客为主。
2013年后预计专注在阴宅本业，将转售处分此土地。此土地就位于南港车站正后方，在南
港车站三铁共构完成后，预计处分利益惊人。
https://upload.cc/i1/2018/12/19/HOr8Vg.jpg
16. 珑山林开发案
华南驾训场与台铁调车场东南侧基地东临昆阳街(10m)， 南临市民大道七段(30m)
，南侧邻近捷运昆阳站，面积共计10,968平方公尺，9,730平方公尺为特商区，朝复合型
开发，提供商业、办公、住宅等功能，其中4,926平方公尺参与都市更新，集中规划作为
公共住宅使用，其区位位于东侧毗邻公园用地处，1,097平方公尺公共设施原则划设公园
绿地为主。
https://upload.cc/i1/2020/03/11/aZiIV3.jpg
17. 台电储运中心仓库(AR-1)
邻近捷运后山埤站，面积约3.6公顷，为第三种工业区，台电约占面积99.89％，
余0.11％皆为公有土地，未来变更为商业区后，市府分回57.7％、约1.8公顷。
北市府分回的部分(代号AR1-1)，保留台电地上 2 层楼、楼高约3.1公尺总楼地板
面积347坪之旧建物：特定商业区(九)将由市府主导，该区内北侧多座文化资产，将采整
建维护方式，包括三栋市定古蹟(C库、N1N2库、交货台旁机房)及一座待重组的历史建筑
(P库桁架)规划为艺术实验场域、另N24库将规划为金融科技创新育成中心，其余该基地南
侧则兴建两栋21层大楼规划作为公共住宅、智慧银发宅、社会福利设施等市政建设使用。
台电的部分(代号AR1-2)占地约4700坪同步规划开发住宅和商办大楼，透过都市更
新权利变换，加计都市更新奖励预计可建容积逾23,500坪，为台北市非常稀有的大规模开
发土地。由民间投资人投资兴建后，预计总投资金额将上看300亿元。台电预估将分回近
200亿元商品，未来将作为商用办公室，台电会以出租换取稳定收益，借此有效活化土地
、提升台电资产价值目标。
https://upload.cc/i1/2018/12/19/nUOAPt.jpg
https://upload.cc/i1/2020/02/12/Ll35nf.jpg
https://upload.cc/i1/2020/02/12/2eL8DG.jpg
18. 润泰创新商办
位于南港路三段47巷以东、昆阳街60巷以南，为特定商业区面积约5288.69平方公
尺。润泰新与日本三菱地所共同取得的，润泰新持股 70%，日本三菱地所持股 30%。2019
年起搭上一波商办热潮，拟兴建 1 栋 35层的顶级商办大楼，总销200亿元以上。预计
2020年取得建照，并拟全栋出售作为企业总部。
https://upload.cc/i1/2018/12/19/b9TmAO.jpg
19. 国泰南港利百代都更案
地下三层，地上18层之RC结构商办两幢，国泰建设可分回其中1栋，兼营金融业，
餐饮以及旅馆等业务只租不卖原则，享有长期稳定的租金收益。利百代公司会将此处作为
台湾的企业总部，目前都市更新计画已于2019年4月核定，国泰建设预计2023年完工。
https://www.youtube.com/watch?v=0YphuR0a3pg
20. 中华电信南港站前开发案
中华电信董事会也通过南港商业大楼开发案，计画投入25.38亿元，在南港区打造
一个地下四楼，地上13楼的电信新机房与商业共构大楼，总楼地板面积约11,981坪，预计
2024年完成，只租不售。
中华电信表示，南港商业大楼开发案位于南港高铁、台铁及捷运三铁共构车站前
面，位置相当好，且看好未来南港的商业发展，预期未来租金收入可期。
https://upload.cc/i1/2020/04/06/6lcVni.jpg
21. 南港隧道案
串连南港生技研究园区、南港车站的“南港隧道”案，。隧道全长约716公尺，含
征收土地的整体兴建经费约13.29亿元，经北市都市计画委员会决议修正通过，无需环评
续送内政部审查，预估2020年通过，2024年9月启用。中研院打造南港生技研究园区，“
南港隧道”构想早于2008年提出，希望作为园区的联外道路，在环保团体反对下，环境影
响评估未通过，全案喊卡。随着南港生技园区2018年10月启用，每天2千位以上员工进出
，也让“南港隧道”重启。
https://upload.cc/i1/2020/02/24/y9I6JF.jpg
22.市民大道五段东往西向贯通工程
松山车站至南港研究院路间之铁路地下化工程(南港专案)完工后，2012
年率先通过
市民大道五段至六段西往东方向连通，西往东方向之车辆将可不须经由基隆路1段35巷(台
湾水泥前)绕行，大幅缩短行车距离及时间。但是东往西方向伴随北市东边的蓬勃发展急
需贯通，以纾解目前六段经由八德路四段再重新进入市民大道的庞大车流量。预估贯通工
程完成后，市民大道南港至新东区方向的行车时间可节省约5分钟，汽机车流将从目前的
南港路与忠孝东路导引至市民大道，2020年6月30日完工。虽说这是一个小小的贯通工程
，对于南港的交通却是至关重要。未来伴随侨泰兴面粉厂开发案完成后，现市民大道八段
会扩充成双向双线贯通至南港展览馆，加上忠孝东路以及南港路，南港交通的任督二脉将
被彻底打通，成为 东边的台北车站。
https://upload.cc/i1/2020/03/02/NQ5Jb3.jpg
https://upload.cc/i1/2020/03/02/XxR74O.jpg
天啊~废言总算结束了...
接下来我们从目前已经开发完成与未来比较确切的案子来列表(图一)，并将时程在2020之
后的开发预定地标记在地图上(图二)，会得出爆发的顺序大概如以下：
图一：开发案时程https://upload.cc/i1/2020/04/23/N19aUi.jpg
图二：开发案搭配地图 https://upload.cc/i1/2020/04/24/muOgnF.jpg
首先在今年 台北流行音乐中心这个大型公共建设启用后，市场会先把以前旧有的跟未来
的开发案例如世界明珠先怒炒一翻，然后稍事休息。2021年会有大巨蛋引爆新东区题材撑
场，2022年LALAPORT接续登场在南港展览馆爆发。接下来是2024年国产实业、BR-J那边爆
发，最后主轴又在2026年回到南港车站这边来，吸人眼球的主要是南港之心、侨泰兴跟基
隆轻轨。
(地图上的标记尚不包括计画中的台肥总部、转运站东站BOT、台电修护处CR-1、台电储运
中心仓库AR1-2、南港三期市地重划BR-J、国扬大南港、珑山林BR-3以及未开工的台铁调
车厂，其中有不少已经在招商招标中，之后就会签约开工。)
南港虽然被称作 第二个信义计画区，但是实际上你会发现它的开发案内容比较像是 内湖
科学产业园区加上大直重划区，是一个以商办为导向而非观光商场的新兴开发区 。回顾
历史 内湖产业园区在1995年完工后，2002年开始转型为内湖科技园区，到了2008年时内
科就业人口就有九万人。八年后的2016年，内湖科学园区有众多企业总部及总计5750家公
司、行号，就业人口因此增加了六万多人至156808人。南港或是内科这种以商办为主的计
划区带来的房地产增值效应是 温和渐进而且稳定绵长的，主要原因就是其带来庞大的 工
作以及居住人口红利。
市场上某研调机构曾说，未来确切的新增商办会产生约20万坪楼地板面积与3万工作人口
，其实不然。事实上光统计图一里的2020年后开发案，扣掉商场或是地下室公设的商办楼
地板面积将超越30万坪；预估新增工作人口会是超过4万人，而这还不包含台肥总部、台
铁调车厂、CR-1、AR1-2、BR-3、BR-J的台铁商办等等...。我们将图一的各开发案借由已
知的资讯搭配完工日期与商办的楼地板面积来预估工作人数会得到图三。从2007年到2019
年这12年间约新增了四万工作人口，2020年持平之后在2021年重拾增长力道，而这一次的
力道由于商办开发时程紧密的缘故会使得2026年时，新增工作人数翻倍成长。换句话说
2021至2026短短六年，南港就又多了四万工作人口。虽然这个预估的新增工作人口数有点
乐观，但是只要把时间轴拉长来看，绝对是会超过这个数字的。另外从开发案与地点的关
系来看，南港展览馆那边预估可以新增约一万五千工作人口，国产实业和BRJ那边则是约
一万工作人口，南港轴心的车站则是预估会超过两万工作人口(详图四)。
2007年的南软一直到2019年可谓南港的初期爆发，光是南软一二三期就产出了两万多工作
人口，加上展览馆一馆的完工为南港这个计画区开启了新页。那差不多从今年开始南港就
步入中程爆发期一直到2026年，这个期间南港日益高涨的人流会创造庞大的商机，而商机
又会创造更多的就业人口引进更多的商业模式，形成一个正回馈。约莫2027年之后，南港
会进入终程大爆发，就如同现在大直重划区以及信义计画区一样。到了这个时间点，地价
上涨的效应会推动更多的都市更新，不只是高级住宅甚至旧商办大楼也可能拆掉改建摩天
大楼。最后这个阶段是难以预测的，充满了无限的可能，同时也会是房地产价格最高的时
候。
图三：开发案时程与预估的新增就业人口
https://upload.cc/i1/2020/04/23/U2QluD.jpg
图四：预估新增就业人口数搭配地图(单位：人)
https://upload.cc/i1/2020/04/24/Bpg2y7.jpg
内湖因为产业园区以及大直重划区新增了庞大工作人数及人口红利，信义区则是也有类似
的轨迹，我想大家不明白的是商办诞生的工作人口红利或多或少影响了过去十几年来台北
市各区的消长。我们从过去13年的商业登记家数(图五)来看，民国96年1月台北市在案总
登记家数是56270家，到了109年1月成长为58863家，平均总成长率是4.6%。对比之下信义
区从3505到4300家成长22.7%；内湖区则是从3271到4421家成长了35.2%。
图五：台北市商业登记家数比较(虚线为未来预估)
https://upload.cc/i1/2020/04/24/XI0A5q.jpg
若是从过去13年来的 现有公司家数(图六)来看会更加地显著，民国96年1月台北市在案总
登记家数是167360家，到了109年1月成长为179275家，平均总成长率是7.1%。对比之下信
义区从13520到17640家成长30.5%；内湖区则是从9798到15876家成长了62%，而南港在
2007到2019这个初始爆发期就从3699到4898家成长了32.4%，竟有不下于信义区的增长幅
度。依照现有公司家数来看，明显地成长超过北市平均者只有内湖、信义跟南港区而已。
另外一方面，你会发现成长最茁壮的 信义区加上内湖区一共增加了10198家几乎涵盖了这
13年来台北市的成长。以上就是商办诞生的工作人口影响地区发展的最佳写照，接下来也
可以预估南港在未来十年，公司的成长将会逐年更加地显著提升，走上如同内湖以及信义
区的道路。
图六：台北市公司现有家数比较(注：无法归类另有1165家，虚线为未来预估)
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写到这里不晓得如何结尾，也许会有 新东区门户计画(后记-马后炮)：浅谈资产的低位阶
投资，买进价值被低估的标的。但是这必须要七年甚至十年的时间由市场来印证后，我的
论点对你才会具有说服力，这是一场要花10年的时间让我们亲眼见证的一课。
呼应我之前说的，大家都不看好的时候买进，之后时间就是你最好的朋友，耐心等待市场
恢复效率，相信未来会得到不错的报酬。