找了代书问了一些问题
代书的回复不太满意
想请问是这个代书专业性不足 还是我对代书的期待有偏差？
问题1：既成顶楼加盖会不会被拆？或什么情况或被拆？
答：问各地方拆除大队。
问题2：住宅可以办商业登记吗？税率会有差别吗？
答：问会计师。
问题3：违建如顶楼加盖,因为没有产权,那买卖要怎么处理？
答：有人这样买卖喔？
是这个代书的专业性不足？
还是这些问题本不是代书该了解的？@@

这些问题上网查就有了吧？而且问题3，他是以为你的意思是有人只买卖顶加的部分，还是说你就是这个意思？那我也想说有人这样买卖的喔？

第一项本来就代书不能回答

我觉得是你个人的问题按错等等补推

买顶加水电跟谁牵？

所以，你想得到什么答案？要代书帮你挂保证吗？你要不要去问律师看看？你看律师会怎么回答？

诶诶 代书真的不够专业 第二题送分题临路六米以上可以看个使用分区去做营业登记，会影响地价税与房屋税，影响的层面看你设定营业登记的面积是产权的全部或比例。

第三题是代书应该要懂的第一题知道答案也不能回答你

问题1：就是违章建筑啊！拆不拆？每个县市都不一样。有的拆除大队的预算被砍掉剩1块，要怎么拆？但万一整个议会的多数党换了或地方首长换人，政策可能就变了。议员关说有效，跟议员关说无效，也不一样。你觉得有标准答案吗？问题2前半段：问会计师或记帐士。后半段基本上会影响到地价税、房屋税及土增税。问题3：所有权人就是原始出资兴建人（民法第759条修法理由参照），因为没有办法建物所有权第一次登记（下称

这些问题,问里长可能会更清楚

保存登记），所以依民法第759条及第758条第1项，并无法办理所有权移转登记，因此买方仅能取得“事实上处分权”（这是最高法院创设的概念），至于实务上的做法就是“房屋税纳税义务人变更”。　我上面就是直接随兴写出来的答案，你去问看看一般律师、地政士，你看他们会怎么回答？

1.这题陷阱题，直接问主管机关(拆除大队)2. 房屋税有影响，地价税不一定(除非原本是自用税率)，违反分区使用可罚6~30万，但很多人从未被罚过3.就算拆房屋税籍，水电管路能改！这案件也直接推掉，不敢承办！顶加买方无土地持分，若日后房屋被报拆，无家可归，还要负担拆除费用。 签约前告知买方有可能发生前述情况，买方敢买？没告知，日后代书被告，因为是专业人有时不愿意正面回复！是因为客户挖洞诱导你跳进去

好敷衍的感觉，是不是免费的?

可能是代书知道你来问爽的，不想跟你说而已

楼上正确 我家也是干代书的，这些问题除非承办过程遇到才会跟你讨论而且说真的 复杂的案件不接算了 他可能只是不想做

我的代书第二题答得出来，不过当初也遇到很多什么事都要打电话问国税局的代书，这个行业能力参差不齐然后这绝对不是律师专业...除非自己有特别去学的律师

我讲白一点，不是归于我的业务的事情，基本上我会建议他去请教建筑师或会计师比较好，我不想讲错害人害己。违建优先拆除，当然是不涉及公共危险问题的话，原则上愈旧的违建拆除顺序是排在愈后面，这基本上就是常识而已，问题是如果有人要搞你的话，违建哪会跟公共危险没有任何关系啊？顶楼加盖，基本上怎会跟公共危险无关呢？你自己透天厝一户，而且旁边都没有任何建物，都是空地，顶楼加盖，可能还能扯一下，跟公共危险无涉。如果是公寓大厦的话，顶楼加盖涉及建筑物结构还有逃生等问题，当然跟公共危险有关囉！　你上来这儿能问到什么？我本来是不想写这么多的，是有点气才写一下。老实说，现在非客户电话询问的话，我大概也不会让他们问太久，多半会请他们当场询问，而且我会收咨询费。　原PO如果是向办了好几件你家案件的地政士询问的话，我个人认为除非那个地政士嫌业务太多，否则应该还是要补充一些内容比较好。这是业务能力的问题，会搞到让原本客户不爽，我也蛮意外的。

你问到高雄市长吗？

反正不是重点，你不爽的话换代书就好了，那些问题你自己早就有答案了，我比较好奇的是顶加违建买卖的问题，完全不会有土地和建物的所有权状，是要买卖什么东西？该栋全住户同意的使用权吗？而且基本上有人真心要搞你顶加违建是不会去报1999违建科的啦，跟你说的一样，不是新增的缓拆不知道排到民国几年，但是如果他是去法院告你，就准备GG了。有不少判例，一样可以google，所以你是卖家的话，真的有人想不开或是太傻太天真要买，你就赶快卖吧，虽然于法这个交易的商品根本不存在。那如果你是买家，我劝你不要……

代书不会教你违法的事，他当然知道怎么做，但你们很熟你确定案子给他跑，他可能还会教你。只是问爽的就路边玩沙去吧

很多地政士是不了解“事实上处分权”跟“所有权”的差异性，这还包括对不动产物权不了解的一般律师也一样。一般律师是不懂登记，而地政士对不动产物权法令的了解不够深化了解。公寓大厦的顶加，在《公寓大厦管理条例》施行前后，以及是否有“债权物权化”的问题（例如：顶加记载在“规约”等等），这都是得对法令及实务非常熟悉的人，才能充分回答。讲难听一点，你花钱咨询，倒楣一点，还会问到不懂装懂的人咧！

你不想给他案子?他还不想接这种麻烦的案子咧

我一般回答就是“有权状过户权状，没有权状只有房屋税籍就过户房屋税籍”这么简单。至于一堆法律上的争议性，老实说一般人可能也听不懂，还会嫌你太囉嗦咧！关于“事实上处分权”的资料，我自己都不知道看了几遍，一直反刍再反刍，每次看完后的心得都会增加一点。你讲“事实上处分权”，可能九成以上的地政士连这玩意是什么都没听过。我刚看某个法律专业网站，还有撰写的两三位律师观念错误，“事实上处分权”是因为未保存登记建物，无法移转所有权，最高法院才创设出“事实上处分权”这个概念。而不是只针对“违章建筑”而已，有一种情况是合法建物但没有办理保存登记（因为保存登记，在我国是采“任意登记”主义，而非“强制登记”主义）。　连好几个律师观念都错了，你觉得一般律师跟地政士会懂这个吗？

就代书不想回答而已，大概不觉得你是(好?)客户，真的想接案，一个代书随便也会认识好几个会计师建筑师律师等，你的问题从简单回答到深入回答都可以，就算非本身专业外LINE一下朋友都有答案，单纯不想帮，事实上也没义务帮其实太认真回答你问题的代书，反而可能是经验少没被客户玩弄过...

是只想处理单纯的案子 因为是按件计酬我是说即便有能力的也是这样，更不用说水准低的我家执业20年了还是会遇到事后反悔来找代书碴的人一件也赚没多少 除非生意很差不然当然趋吉避凶

我连你去“法律百科”网站看文章，应该都猜得出来了。只是真的一般律师跟地政士是不懂这个的，要深入讲问题的话，大概也能写一篇论文了。

未保存建物只是无法用登记移转所有权，但是是有方式可以移转所有权的，像是继承，所以建议原PO可以去....网络上的免费咨询只能给这么多的回答了 XD

......地政士不等于律师牌......你怎么会强迫地政去回法律问题?何况是说错就可以被告的

tamacugi讲得很好哟！但前提是房屋出资起造人生前没有将“事实上处分权”让与他人（例如：赠与或、买卖）。如果房屋出资起造人（即房屋所有权人）在生前让与事实上处分权给他人（受让人），此受让人死亡后，受让人之继承人所继承的权利还是“事实上处分权”，而非“所有权”。法律依据：民法第759条，非因法律行为，无须登记即取得物权。但实务上，认为“事实上处分权”并非“物权”就是了。继承人是依民法第1148条第1项，承受被继承人之“事实上处分权”。PS：我个人是比较赞同某些学者之见解，认为“事实上处分权”除了没有登记外，跟所有权之权能几乎是一模一样，具有多年之惯行及法之确信，依民法第757条，认为其为“习惯法”上之物权，只是实务见解并不这么认为，也是没用。

最高法院108年台上字1746号

代书回的很专业啊，就你搞错要问这些你该问你有付服务费的仲介，但也不负责

纯推taoist9999大耐心说明

最好有仲介会懂这个。 XD要讲的话，真的可以写论文了。老实说，一般我就是讲：“有权状过户权状，没有权状过户房屋税籍”这样子而已。因为要深入探讨的话，一般人听不懂就算了，真听懂了，会不会因此就不买了？

代书的回答很专业啊

感觉你们之间的关系不够好，也互相不信任，代书觉得你问完后不会给他业绩所以留一手，你觉得要看代书的能力再决定要不要给他业绩所有不满意。

大部分地政士会办理“未保存登记建物”之申报契税流程（在缴完契税后，“房屋纳税义务人变更”就完毕了）。但大部分地政士是连“事实上处分权”是什么意思都不清楚，甚至很多人应该是完全没听过。大部分律师则是完全不了解不动产登记流程，因为国考没考，加上大多数律师是完全没做过不动产登记实务。　其实“所有权”跟“不动产处分权”在法律上是有相当多的差异性：例如：所有权人得主张民法第767条物上请求权；占有人得主张民法第962条物上请求权，但两者光时效就很多了。　　　　　　　　“事实上处分权”　到此为止，我要下课了。

你误会taoist9999的意思，他是说大部分的代书不懂详细法律关系但是会办，不然实务上那么多违建买卖案是谁去办?阿不都代书，另外你下面回文的，回不想办的很多是代书(包括我，toa也是)，回答不会办的就乡民囉，你觉得呢?大部分代书程度不够不会办，那实务上谁去办??客户程度比代书好都自己办?? 逻辑不通嘛，不过你硬要这样想也没办算了tao都懒得回了，我也懒得争，你爱怎么说都随你吧最后给个建议，你应该是想办法提升代书意愿，或换个想办的代书办，不是在这边抱怨代书程度不够，不然永远卡在这没抓住代书想不想办的点的话，那你要找程度"够"的代书，就可能要花很~多精力去找了

有点要马儿跑 又不给他吃草的感觉