刚刚在Mobile01 看到一篇文章讲到户数少的大楼管理费运作 未来会不会是个问题
得到原po同意转贴
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最近在新竹市区和金雅重划区陆续看了几个建案
发现大楼户数都在50-70户之间
如果以管理费一坪60-70元之间计算 一个月管理费能收到大概就16万上下
这样的管理费养全天保全和清洁人员应该还够
但是大楼例行性机电保养和后续的管路公设修缮也是一笔大费用
东扣西扣管理费余额应该也不多吧 长久下来不会有问题吗？
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老实讲 这也是讲到我心中的疑问
最近在新竹市看房 主要也是看关埔和金雅两个重划区
关埔已经日渐饱和加上高房价
另外的问题是大楼太密集 经过Costco都会觉得恐惧 一个建案通常都是200、300户
所以开始注意到新的金雅重划区
这边新推出的建案就像原po说的只有60户左右的大楼 虽然现在还没发展起来 但是确实让
人压迫感不会那么重
但回头想想60户要养大楼人事和公设开销 头几年新房屋还可以 20年后设备该坏也坏 保
全和清洁人员的薪水应该也是会涨吧
为了压低成本 最后管委找便宜的保全也是可想而知...
户数多 大家可以分担管理费
户数少 住户单纯 但未来管理费应该是个很大的负担 这样未来管理费是不是个无底洞？

夜间刷卡+云端保全，白天保全。其他靠住户自己不想请老伯伯的话，大概是这样～而且配合电梯刷卡锁楼层～

一个月收16万请全天保全。几年后一定透支头几年可以打平，后面开始要修要换东西就透支了

很多三40户的那一种不知道怎么办不过像这种管理员留白天一个还有清洁的这样还好吧 这样大概80000

不够就叫住户出呀 一个住户5万 这样就300万了

3、40户的社区不大，清洁可以请半天班

重点是总收入与支出能不能打平，管理费的收费标准在住户之间有没有共识户数少就会比较贵又要管理费便宜，又想要户数少的清幽是不可能的鱼与熊掌不可兼得

太少户的也不好

我的户数一半 管理费一倍 差不多打平

管理费结余能否存到换电梯费用，是个考验

不是普遍认为一百到两百之间最刚好

100初户 预售时55 交屋开会直接调到85

改为半日保全 或涨管理费 羊毛出在羊身上

我的预售屋88户 平均33坪 管理费70 20万应该够吧

住户彼此间共识的程度会比几户或是总价还重要，所以避免坪数规划落差太大的案子，因为住户彼此之间没共识的机率太高

我住的社区118户 70元/坪都不太够了24hr保全

另一间则是184户 平均29坪 管理费60元

以小坪数大楼来说，电梯顶多2台，没有机械车位的前提下，所以20年摊提下来，一年扣掉额外维修费用大概要存10万(额外维修费要看大楼公设多寡，设备少支出其实不会很多)，大概一个月多一万的盈余就够了，在南部大概40户就可以维持营运户数多管理费会更便宜，但是人与人之间的问题也会更多

20万每月 勉勉强强

管理费除了户数之外，更重要的是大楼的规划，哪些进出点一定要有保全要评估清楚，一个哨点或是三个哨点支出就会差非常多40户一个24小时保全与70户2个24保全来比较，70户一定比较惨，所以平均几户养一个保全也是个大问题

我父母住的大楼三班保全加打扫阿姨外带电梯机电维护 16万刚好用完 代表以后大笔支出得额外收

保全只请一班，其他靠刷卡，另一种就涨管理费呀

#1RLP_HqKceca这篇中肯，住户少建议管理费不能少板上可以搜寻一下 竹科主人 前阵子才为了钱的问题拿出来台面吵金雅跟关埔的取向差很多阿，会选金雅应该都会觉得离市区近很不错。会选关埔的应该是对市区无感。

电梯多好像也是负担 40户两部电梯的话像这种户数少的只能白天一班再一个清洁 垃圾清洁费这样应该就可以维持了吧

少户数，大坪数豪宅 每户一个月管理费搞不好都跟一般套房租金差不多了

基地够大一个建案才能那么多 把它拆成两个建案想不就好了关埔那边基本上就是竹科人在买的 户数多也没什么不单纯的反正就那些人

40户两部电梯要三班保全不难，难的是没有总干事，住这种小大楼要看住户的向心力，好的小大楼其实住起来很舒服的，只是一开始需要有人出来带头管理，前面几年有处理好，后续大楼的居住品质基本上都不会太差的

我看过台南某件 总共才11户 管理费根本不够东西坏了住户很容易一致通过不修管理员夜间没有 也没云端保全..就自己看着办

请24小时保全、清洁人员、机电保养，北部低于150户社区管理费，至少要月65元/坪以上，才打的平；还有电梯10年要换一部，一部至少百万以上，所以每月还要提拨公积金进去储蓄。有看过大于1千户以上社区，管理费很便宜，每坪甚至只要30元以下，但常发生委员收回扣、黑道介入管委会经营都有，所以户数取舍，其实在买房子时候，也蛮重要的。

一坪多少才够还要看你楼地板面积来决定啦

社区8x户，管理费80我们还觉得刚好而已，要花钱的没住过真的不知道那么多去问朋友的社区支出表来看就知道有哪些支出项目了

乔立ciao 54户 43~45坪 一坪都直接喊一百了，未来可能还有的加

你认真的？16万全天保全和清洁够?

我也觉得推文中ceca那篇文含推文看一看大概就了了

户数少夜班保全不需要

我附近大概都130/坪 天母180/坪 但户数少 什么像样的公设都没有

户数两百户 管理费一坪50差不多够用基本上现在全天保全物业管理机电保养清洁接近20万一个

应该也要看大约都几坪才准

50几户，$65/p 本来24hr改成12hr制,晚上靠卡控制出入,每月保全/清洁/电梯保养差不多打平，不过新大楼社区管委基金还有400万底

这还要考量当初建商配的电梯优不优 公设优不优

我们社区30户，管理费每坪85元

134户，24小时保全，晚上会巡视社区，一坪75，管委月支28万。收有大于支满多的，维修都满即时，夜间安全性很好，警卫都不是老人分48、55、70坪才有撑，而且也有泳池，维持的挺不错七年加上维修，月支有时会透支一些，平常收大于支，一共6梯，公基金1700万，建商交接时给公基金500万。一层四户2梯，一栋14楼，电梯很好搭，要搬出去一直很不舍得生活品质与氛围，好的管委会很重要。一年1-2月免管理费，公电也是管理费出，咖啡饼干也是管理费出，警卫也领3节奖金，公设用电不准私插电子产品，走道全Led感应灯泡，公设车位走道不得放置杂物与鞋，没什么缺点，住户有意见就当提案按时开会。先天设计就是体质，自己好好想清楚要怎样的生活品质。

户数还要相较于每户坪数阿

北部管理费月收16万24h保全+清洁算最极限了，没总干事不过有公基金一百多万，有些住户不太想调涨

住过33户小社区。请一个全天保全+半天清洁+机电保养=13.6万/月。管理费月收16万多。前三四年没什么大修缮更换勉强打平或小盈余。第五年开始透支。第六年涨管理费

4x户大楼，保全半天班，清洁半天只有1、3、5有， 一个月管理费快3000

16万全天保全一定不够，大概请一下阿伯而已，然后打扫也不可能请太好之后社区质感会很差，如果要少户数管理费就不可能5-60/p。如果不是豪宅一般社区光调整管理费就一堆人不同意了，没钱可能之后大厅冷气不开，垃圾两天倒一次，植栽也没办法请人维护。维持一个社区不只有管理费+清洁，管理费很紧的社区之后都很难维护居住品质。我自己是不考虑100户以下300户以上的社区，除非能买到2000万以上等级的才考虑少户数的，很多建商都把管理费写低然后问题丢给管委，导致后面管委要调整都要开区权会吵架…

台北68户一坪100，三班保全还有清洁，差不多打平

住户收入够高，管理费比较出得起，户数少则问题不大

想请问楼上C大你们大楼汽车位可以停机车吗?我们大楼目前可以停一台但是朋友的大楼是限制的我是偏向限制的 比较安全 机车只在地下一楼出没想说您们的大楼觉得素质挺高应该也是有限制机车停汽车位不过为何管理费月入只有二十多呢?都是大坪数耶我们128户,52与67坪各半,管理费一坪60,感觉应该够

一切都看邻居 总价没划分出来前 运气居多

以后重大维修没钱就是再另外叫大家出一笔，不然管理费剩下的根本不够一次大型修缮，就算一开始有建商提供的基金也很快就花完