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杨卫隆
8 hrs ·
环球楼市凶险难测
楼市的凶险之处是订立楼按的时候欠下银行长期巨债。2020年的全球经济极度凶险，估计
大部份国家的GDP会丧插3成至一半，失业率劲升至50%，国家财政赤字去到天文数字，企
业和个人大量破产。这不是别国家情况而是前所未有的全球性经济大灾难。美国在过去1
个月失去工作职位2,200万，等同过去10年增加就业职位总数。预计全球消费会极度疲弱
。别的不必看，看看油价就知道情况如何恶劣。2020年1月初油价每桶63美元，4月中跌到
只有17美元。2020年4月17日执笔时是18美元，跌掉超过2/3。产油国达成减产协议，中国
复工复市，油价仍然下跌。对比2008年6月的140美元摸顶油价，跌幅88%。
武汉新沙士疫情何时完结，只有天晓得。很多做生意的人(不是炒楼)被杀个措手不及。例
如很多人在日本东京搞民泊，买下东京市中心整栋细小建筑物装修成可以出租给外国人的
套房。本来这是好主意，因为东京搞奥运，酒店房间严重短缺。民泊入住率有保证。日本
人可以用3%楼按利率借钱买楼，利率低回报高，几乎必赚不赔。怎料到疫情令到奥运延期
，民泊完全没有生意，楼价还下跌，变成负资产。2019年年底，日本市区楼价上升，特别
是东京市中心地区。估计今次疫情令二手楼价跌30%，除了回吐去年全部升幅还要倒跌15%
。
唐人街的茶楼餐馆受到武汉新沙士疫情影响，形象极度恶劣。现在已经停业个多月，日后
回复旧观的可能性甚微。唐人街华人钟情置业，个个借到尽买到尽。很多来到美国的中国
富有新移民买十层八层楼收租。美国楼价看跌一半，特别是100万美元以上的住宅物业。
现在楼价只是微跌，仍未暴跌，但是，楼价必然暴跌。欠银行的钱没有改变，还是楼价高
峰期时候的欠款金额。可是，拥有的资产价值却劈掉一半。这就是借钱买楼的陷阱，杠杆
比率太高。借到尽摸顶置业的人只有破产一条路可以走。
请细心想一想，你的工作和收入可以在未来20年维持稳定增长吗? 会不会在未来20年失去
工作一段时间? 健康可以20年良好吗? 经济不会出现大灾难吗?
人们忽略供楼20年的风险，因为很多人心目中，楼价只升不跌，经济永远向好，不会有经
济大灾难，买楼一定正确。今日，市场向各位证明，经济是5年一小劫，10年一大灾。楼
价超出5年收入中位数的时候，买楼要慎重。超过10年中位数就不要买。供楼负担高于总
收入1/3是超出负担。这是国际标准。香港人很快会明白为何有这样的标准。
心得：
一个经济循环通常股市是领先指标，再来是实体经济，劳动就业最后才反映。
股市三月先一波落底，经济落底最快要六月，失业大潮可能是下半年开始进入高峰，
不管是要自住和投资，等失业大潮造成法拍大增之后再出手可能是较好时机。
出手前要先评估自己口袋有多深收入有多稳定，撑不撑得住十年一次金融风暴。
杨卫隆写的东西超有趣，可以追踪fb当小说看。