屋主在卖屋，通常会跟仲介签两种文件：
一、委托售屋合约 (确认售屋条约、订立开价)
二、契变书 (更改-开价、底价、实拿、延长合约期限、订立特约条款
效益盖过委托售屋合约；且新盖旧，每新签一张，旧的契变就失效)
就算屋主只是口头约 (电话里承诺、没录到音，甚至当初连Line都没留纪录)
口说无凭，无法证明屋主已经要承诺将房子让永X成交
但是，如果永X的陈先生，在当初有跟屋主签契变书，并且在契变书
的特约条款中，有加入下面的几项条文：
一、(第一种)
当买方出价达底价(含4%) XXXX万 以上时，
仲介方即可将代为收受的斡旋金转定金。
(第二种)
当买方出价达实拿 XXXX万 以上时，仲介方即可将代为收受的斡旋金转定金。
翻译：转定金的意思就是直接报成交，不用理屋主是否有在斡旋单的同意售屋栏签名
找到买方，并让买方斡旋价格超过实拿 → 屋主就必需要出来签约了
二、卖方服务费，不得高过成交价之百分之肆。
翻译：仲介负责找到买方，只要买方出价有高过屋主要的底价或实拿
卖方服务费，仲介赚多赚少凭本事跟买方争取
但最多就是成交价的4%，不会对屋主超收
仲介就可以避免像原原Po提到的
明明仲介已经找到买方
而且已经见佣了(高过实拿)
屋主还有可能让出价更高的仲介成交
的情形发生
只是一般的仲介店头
很忌讳在契变书写到"实拿" (ps.写实拿，就等于一开始就愿意自砍服务费
因为买方出高过实拿回推4%的斡旋底价的情形非常少见
大部分的情形，都是买方出低于实拿的芭乐价
需要经过拉价的手段，才能将买方出价拉到高于实拿
所以写实拿，就几乎等于注定折佣卖方服务费)
大部分都是会要求业务，契变书要写底价(含4%) (ps.写实拿需要跟店东或店长报备
证明是客人要求的)
或干脆不写契变，宁可咬死委托售屋合约中，写的4%
但现在是买方市场，民众都很会看实价登录，出价往往是在行情价的边缘之下
60~90%的买方出价都是低于实拿的芭乐价
依照契变书的有无，以及契变书，写的方式- 高过底价 或 高过实拿
会有3种情形发生：
1.根本没写契变书 (行话叫：没有跟屋主"赛印")
→ 屋主口头的底价或实拿，其实都不算数，心情好就让你成交
心情不好，就像原原Po，不喜欢永X陈先生，就不让成交
2.契变书是写含4%的底价
→ Ⅰ、当买方的斡旋出价，高过含4%的底价
屋主有出来签约的义务，必需支付成交价4%的卖方服务费 (无法折佣)
Ⅱ、当买方的斡旋出价，低于含4%的底价
则屋主可行使"不同意权"，不在斡旋单上签名 (或签在不同意售屋栏)
→ 若同意售屋，通常仲介会叫屋主补签一张新的契变(依旧底价含4%)
但屋主若傻傻的看都没看，以为只是底价变低
其中(底价含4%)依旧写入，那仍须支付成交价4%的卖方服务费
所以当屋主同意新的斡旋出价时，想要折佣仲介的卖方服务费
契变书重签时，就"必需"改以"实拿"的方式重新写
ex:原本契变书写底价 1041.67万 (含4%)
买方斡旋出价 1020万
→ 仲介要求改契变书
屋主表示：改契变书可以，但因为买方出价较低，我有我的成本考量
我要的实拿就是1000万，不给写实拿，我就不改契变
新的契变书，要改成写实拿 1000万
→ 屋主契变书改写实拿失败 新的契变书，写1020万底价(含4%)
→仲介拿走卖服40.8万
→屋主实拿979.2万
→ 屋主契变书改写实拿成功 新的契变书，写1000万实拿
→仲介拿走卖服 20 万
屋主实拿 1000万
3.契变书一开始就是写实拿
→ Ⅰ、当买方的斡旋出价，高过实拿
屋主有出来签约的义务，必需支付(成交价-实拿)的卖方服务费 (可以折佣)
ex:屋主实拿1000万，当买方斡旋出价1020万→仲介拿走卖服 20 万
屋主实拿 1000万 (=卖服约2%)
买方斡旋出价1050万→仲介最高拿走成交价4%的卖服
=42万
屋主实拿 1008万
Ⅱ、当买方的斡旋出价，低于实拿
没什么好讲的，除非屋主缺钱急售
屋主可以完全不用理会仲介
ps.但若屋主缺钱急售，改契变就要狠狠地折佣仲介
例如实拿1000万，买方斡旋出价950万
那新的契变书，实拿就写950万，不需要付仲介任何卖方服务费
有人会说屋主有那么傻吗？会签了契变书中，看似对仲介方，十分有利的霸王条款？
(霸王条款：斡旋出价达底价或实拿以上，仲介方即可将代为收受的斡旋金转定金)
会自愿在契变书中，签了放弃斡旋单的同意售屋权？
在实务操作上，用话术其实很多屋主都会同意写
ex:1.仲介可以跟屋主说，现在买方大部分都出芭乐价，诚意买方难寻
屋主只需要告诉仲介想实拿多少，多少卖方服务费，仲介会自己想办法跟买方争取
2.屋主的重点是：实拿想拿到多少
既然仲介都找到买方，出价也高过实拿
那屋主支付高过实拿的卖方服务费，是仲介的合理报酬
3.高过实拿最多就是成交价的4%，不会对屋主超收卖方服务费
结论：
所以原原Po的这个案件，要看有无签订契变书
若无，则依据委托售屋合约，和斡旋单为准
在我回复的上一篇中，原原Po有提到：永X陈先生，并没有提供斡旋单让屋主签名
那口头约定，真的口说无凭，完全没有法律效益
→ 屋主安心、永X陈先生没辄
若有，则看契变书中，有无加入仲介可斡旋自转定金的霸王条款
没加入 → 屋主安心、永X陈先生没辄
有加入 → 屋主需支付卖方服务费、永X陈先生逆转胜
※ 引述《Nubybee (Nubybee)》之铭言：
: 原文43
: 刚好手上有永庆的斡旋单、和卖屋委托没丢
: 趁这个机会仔细读了一下
: 也跟各位分享一下未来应该怎么做会更好
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: 再来，销售委托契约书上说
: https://imgur.com/a/SKuYLYu
: "有下列情形之一者，均视为乙方已完成居间仲介之义务，甲方仍应支付
: 委托销售价百分之四服务报酬...
: (3)委托期间内、委托期间届满或契约终止后两个月内，甲方与乙方曾经
: 介绍之客户或其配偶、二等亲内之亲属成交时。"
: 翻译: 在原po这case中，卖方已经违约，必须支付4%给永庆。
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: 实务上，从卖方的角度，不见得知道买方是谁，长什么样子
: 以原po状况为例，他若没看过买方的长相，也没看过买方的姓名
: 就有可能接受其他仲介一个违约的交易。
: 也就是说，从卖方的角度，大型仲介会看，
: 第一、你这个客户有没有必要得罪，若你跟仲介互动良好，
: 就有可能是可长久经营的客源，不需要因小失大。
: 第二、对于买方在不同仲介重复下斡，你知不知情。
: 来决定要不要找你的麻烦。
: 当然，原po这位仲介的行为本身不妥当
: 但这并不能掩盖各方违约的事实
: 且退一万步说，
: https://reurl.cc/X6Llz3
: 若原po与仲介在电话中或Line、短信任一方式同意成交的话
: 不动产买卖契约的成立，不以书面为必要，口头亦可，
: 依民法第153条规定，只要双方对于买卖之意思表示一致，
: 双方就成立买卖契约。
: 这个说法并不是一两个人在说而已，只是通常仲介不会真的踩这么硬。
: 说真的，
: 永庆和信义比起大部分加盟店
: 都是相对重视客户关系和品牌形象
: 有时候仲介的怒火是会被店长压下去的