身为一个以当过仲介，现职为代书，最近刚卖出两间自己的房子
其中有间状况跟这个案件有点像，我想我应该可以用卖方角度来回答你
先直接讲答案，就是类似cicatrix写的状况2
一、
首先你有讲，另一个买方竞争者是他的邻居
如果这个邻居不是交恶的那种
老实说卖方会差别订(底)价也是很正常的
我就问你，当卖房子的时候
一个路人跟朋友同时都想跟你买
你给朋友的价钱是2050、2070、或2080的时候
路人要出多少你才愿意卖?
大概你(屋主)就会跟仲介讲，跟那个路人说出2100我才卖
而且你的文章中，仲介最后讲的是"约"2100成交
代表就是比2100低，但是应该比"2000加几十万"高
所以真正的成交价应该是落在2000~2100中间
二、
卖方所谓的成交总价，假设是2080好了
2080的概念是什么呢? 基本上是
实拿价 + 仲介费 +税费 总和的概念
这也就是实价登录里面一个盲点，而且是完全合法的盲点
实价登录登的只是契约上纪载的价格
并不是卖方真正的实拿价格
注意这不是违法，这都是建立在完全合法的前提下
实价登录是准的，只是如何解读的问题
实价登录比你想像的还要深奥
实价登录不只是一个数字，还要有办法还原当时的交易状况
所以2080 → 1900中间，消失的180去哪里呢?
光仲介费2~4%就约40~80万(以卖方角度思考)
再加买方仲介费就约125万，再加上税费的部份(?)
这180万的差距是完全可能的
卖方这种操作，后面一定有高人(熟识代书)的指点
当然，这样操作
造成的结果就是实价登录的数字会偏低
但是就合法，完全没有造假数字或是私下找补问题
契约价多少就是登录多少，金流进帐户就多少
不过这当然也要三方都上道才能做
也就是买方、卖方、仲介(含代书)都愿意配合节税规划
(顺便抱怨一下，有间大型仲介态度很高完全不配合)
我也顶多就自己的卖房子才可能这样做
客户的案子(收钱的那种)主动给建议这样做，只是找死
一方面不上道，后续就变成复杂案件了
所以这边的第二个问题点，就是你的存在
让仲介跟卖方觉得这个买方可能会很不上道，不愿意配合
所以卖方也就不愿意和你成交
(特别从现在还想告仲介诈欺跟背信、当初仲介的判断完全正确)
回到一开始的文章
你一开始给的实价登录的建议还算OK
我身为一个卖方，就算底价是2100
买方出2000的斡旋，还有加一点的空间
我是完全可以谈的，甚至不排除2000、2010、2030成交
But!!
有竞争者买方出现的时候
一切就不同了
当然这也可能是仲介在做动作，或是话术
身为卖方我可以跟你说，上述的心态一遇到有两组买方同时出价
瞬间心态就会转换，完全变成是两个不同人
特别是有一组买方是邻居，是真正非常确定且熟识的买方
出价2080
我就会直接跟路人买方讲，没有2100免谈
这时候再纠结实价登录上的数字
就毫无意义
我之前也提过，实价登录无法还原当时的交易状况
现在的交易状况，就是有熟人愿意出2080
其实在这时候你应该要建议亲戚
看是不是真的喜欢，喜欢就听仲介的加上去买
可有可无就不要去竞争，但就是要有买不到找下一间的准备
重点是下决定就自己负责，不要买不到来怪你(重要)
最后就是仲介其实也觉得你亲戚是诚意买方
毕竟都出过斡，只是被亲友破坏掉(就是你 XD)
就这样放掉也很可惜，所以就用这个案例来教育一下你亲戚
直接跟他说被"约"2100买走了 (教育之外，顺便出口鸟气)
下次再有类似状况，乖乖听他的话就买的到
只是每次交易状况都不同
当然仲介这话也不能说错
无论如何，你照仲介说的去出价就一定买的到
只是可能买贵而已
不过，店面这种东西不像住宅
供给也低、替代性也低
错过了真的很难找另一间类似的
他是一定要买到的话，还是乖乖听仲介的吧
所以我站在卖方立场，总结3个你亲戚无法成交的重点
1.不是亲友熟人邻居，没有友情价
2.感觉不上道，无法配合节税操作
3.上述两点，也不愿意砸钱弥补差距
: 2.成交金额是2000～2100万
: 买方愿意写低，换取屋主税务上的折让，还是付买方服务费2％，这里你还是惨败，因为
: 至少有0.5％的买方服务费差距，成交总额卖方服务费部分说不定也因为写低，三方皆大
: 欢喜，所以可能总佣收也有5％～6％。你正常交易尚未加价的状态，且屋主不给凹，你的
: 总服务费才2030-2016=14万，扣掉跟公司对分，扣税，业务员全泡拿6.3万，半泡3.15万
: ，做个租案都比这个多。买方总成本介于2014~2142万之间。