jamo的回文已经涵盖很多出价技巧了
跟他重复的就不再赘述
我讲讲一些东西做为补充就好
以下都是讲大楼或公寓
透天每栋都不同很难一概而论
一、车位
通常车位都要分算这个大家都知道
但就我的经验，有两种物件车位经常不分算
一种是，早期盖的没有办法分算车位坪数的华厦
一种是，房屋单价远低于20/p的地区的房子，因为分算也不会差多少
不管是哪一种情况都无所谓
重点是 "你跟你的参考资料是不是在同一个标准上比较"
举例来说
乐居，他一定基本都是分算后的单价
若他没办法分算他就会标示无法分算
若你拿乐居做为你的单价标准，你就照他的标准来算就对了
二、单价
jamo说的，忽略过大过小坪数是正确的（除非那就是你要买的物件坪数）
例如以公寓来说，买40坪公寓去参考25坪的实价，保证你买的贵松松
因为说到底不管买什么看的都是总价
总价越低的物件，越多人有能力购买，越抢手自然单价就越贵
所以以这个原po的例子来说
文化馥丽，他有27,36,44,45,46,47,56坪的实登可参考
你可以发现几乎单价17以上的都落在27坪房型
36~47坪这段几乎没有17以上的单价
而56坪又出现两笔17的，这个应该是特例，通常都是坪数越大越便宜
再来是楼层
楼层越高通常越贵，次顶楼最贵
若是买新楼会有很明显的越高楼越贵
但到了二手，要考虑屋况、屋主卖屋心态等，就不那么一定了
所以买方买高楼层也不用催眠自己一定要出的比低楼层高
出出看才知道结果
只是最后屋主认定他的房子楼高比较高，单价就比较高的话
这个结果一点也不奇怪
然后是房子条件
例如前栋后栋
面河面公园
格局不一样等
你要找类似条件的物件出来比才有意义
这个有时候乐居可以办到
乐居上面有部分社区的门牌和平面图
花点时间去慢慢比对吧
最后是屋况
屋况好的单价贵
这个买家要自己斟酌
最简单的做法就是想想这间如果是普通空屋你愿意出多少
那他的装潢你愿意花多少买
两者相加就是你的出价
三、誊本的用途
誊本跟仲介要都有，他若不给就是懒的给而已
没碰过有不给誊本的仲介
誊本上面有几个东西值得一看
1. 屋主取得房子的方式: 买卖、继承、或赠与
买卖是最常见的，但赠与或继承也并非很少看到
通常来说赠与和继承时，屋主卖屋比较不那么计较
因为房子不是他买的～～
但是有时候会因为继承或赠与的关系，他卖屋有大笔所得税要缴
他也没办法不计较
这种时候和仲介讨论一下比较能够了解状况
2. 屋主取得房子的时间
屋主几十年前买的，通常会比刚买的屋主要好议价
这应该也很能理解吧～因为成本很低
3. 贷款（债务）状况
誊本清楚记载所有贷款发生的时间和银行
若屋主有私人二胎也会明载
假设某屋主在108年买1000万好了
现在他的地区跌了很多，为了方便我们说现在市值800万好了
你从誊本上看到他当时贷款八成（最高限额抵押权设定为800x1.2=960万）
你想用800买他的房子，等于你帮他贷款还完之后几乎一毛都没剩
甚至他还要自己贴钱付杂费和仲介费
若他没有到贷款都还不出来的地步，怎么会想卖你？
但从你的角度若没看过誊本，你就会觉得他很傲慢，对吧
换个角度举个例子
若你看到屋主民国90年买的，贷款200万
然后他陆续在107,108,109年各增贷100万
你会怎么想？
他肯定很缺钱阿
那这就是你的议价筹码
你可能觉得这样他很可怜
那你买贵的话谁来可怜你？XD
就像上一篇推文有人说的，买卖就是一个愿打一个愿挨
你出你的价，他接不接受是他的事
用不得心软
四、补充工具
誊本的用途基本上就是
(1)屋主若取得成本越低，或者(2)他越需要资金
你就越有机会买的低
有时候我们会忘了还有一个关键
就是(3)这间屋子卖了多久？
卖越久的房子，有一定机率会接受比较低的出价
不过你要思考一下，这间房子会卖这么久
是因为他很烂还是因为他很贵？XD
通常不会离开这两个原因啦
但你也知道这两个原因都对你很不利
因为要不是你的眼光独特（其他人都不想买），就是你要花更高的成本取得
如何知道屋子卖多久了？
第一个方法就是请仲介给你看不动产说明书
看看上面屋主的委托什么时候签的
另一个办法是
很多的房子都会在591上刊登
你在那个房子的页面上按鼠标右键
把页面的原始码叫出来
我随便找一间喔～
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/7448191.html
原始码第21行
<meta property="og:image"
content="https://hp2.591.com.tw/house/
active/2019/12/31/157779600423873000_730x460.water3.jpg">
这个是说，他这网页上的照片是2019/12/31上传的
所以他这间大概卖三个多月
有时候不同仲介的照片时间会不一样
因为他们跟屋主不是同一个时间签的委托
所以你最好把所有同一房屋的591都叫出来
一个一个看，比较最早的那个就可以了
五、开价的意义
通常房仲那边屋主开价的数字
有时不完全是屋主的意思
也有可能综合了房仲的意思
实务上来说，开价的85-92%这段大约是屋主底价
因为仲介总是希望留一些空间给买家杀
不然依华人不杀价就难过的心态，也很难卖
也是有少数开价就是底价、或是留了两成以上给买家杀的啦，不多
就是因为这样你才要试价
不过通常来说
屋主开1000就是要卖850-920这样
以原po的例子
明明一间实登来看750-780的房子开到998
说明屋主心态非常非常之高
要不是装潢花很多钱，要不就是他当时买很贵
不然就是他很贪XD
六、综合以上所有讯息出价
走到这里
大概你对一个房子就有个谱了
剩下就是屋子有没有隐藏缺陷了
当然这个就没办法书面取得资讯
需要一个好仲介帮你分忧解劳
然后，基于你取得的所有资讯决定你要出多少
哪些加价哪些减价
原则上不管是投资或自住
我们都是从实登较低的地方出起
我觉得有些人很奇怪
买房跟买其他东西不是一样吗
我就是要买便宜阿，我干吗考虑仲介和屋主的心情XD
实登是一个范围
一开始出价根本不需要考虑他们的心情好吗
直接实登低点出起
例如社区近两年单价有一笔14，其余大约都在16-18，有一两笔20好了
就跟仲介说你要出14阿XD
仲介反应如何那又怎样，被洗脸又怎样
他跟你说那14是投资客买的，或是屋况很差才便宜
你大不了再加价就好了
但若是正常交易呢？
被洗个脸就多5%机率买到14，赚个几十万，不值得吗？
或者你因此买到15，有没有这个可能？
若你直接出17，结果屋主根本16就要卖
你对你的血汗钱说得过去吗？
更不要说那些楼层高就一定要出在实登偏高点的
我完全不同意
实登的楼层只是用来说明：
"你若买的比低楼层贵，那并不奇怪，
但不代表最后你一定会买的比低楼层贵。"
还有像是前面说到坪数大的单价低
可是这就是议价技巧派上用场的地方
例如有一个社区大坪数22-23, 小坪数25
你买小坪数却用22-23去出
说真的，就是有少数屋主他没那么注意
会认为你的价已经在行情上
这并不奇怪阿～你看这个板上是否就很多买方会拿行情均价当实登
等到他卖房的时候，若他没有仔细钻研他社区房价
不就有机会搞错他自己房子的行情？
任何谈判本来就是利用不对等资讯，让自己占优势的一个过程
你若能找到任何一个让你自己立于资讯不对等有利面的机会
你就有机会买到便宜
另外真正好的仲介
不会拿你开价来洗脸
会认真跟你讨论，多聊，一起修正价格的仲介大有人在
最后要重复一次
议价是人与人的互动
任何情况都有可能
知识只是工具
有工具不代表你可以为所欲为
所以我上面所有情况都说"通常"
不会说"一定"
总之说得很杂
先带小孩洗澡睡觉去
有想到啥再分享
※ 引述《jamo (hi)》之铭言：
: 1:单价一定是都是扣除车位后计算
: 这点双北大多已经很规范了,中南部就不知道了
: 2:看实登技巧
: a:不要看过大过小坪数的,例如你想买三房就看三房的实登,
: 套房跟五房单价容易飘,会影响你的判断
: b:过低也可以跳过,很有可能是关系人交易,就算不是关系人
: 这种案子通常也是投资客在拿,对你没有参考价值
: c:过高也跳过应该是特殊物件(一楼,顶楼,露台 or 装潢很优)
: d:尽量不要用平均数,受极端值影响太大,
: 中位数是比较好的方式
: 3:针对自己的特性做微调
: 你都看到高价的案子,出的也都接近实价仲介还不收斡
: 很可能你本身就只挑好装潢+好户型或者露台户这类特殊物件
: 这种案子本身补正参数就高,所以实登你就要看高不看低
: 4:换一个仲介试试
: 网络上找其他有卖这案子的仲介问问收不收斡
: 有时候会碰上烂仲介该做的事没做,那就换个试试可以解决问题
: 不过假设你连续几个案子都是这样,就应该不是仲介问题了
: ※ 引述《yanyu (Yanyummmm)》之铭言：
: : 一样是老生常谈，也有版友问过类似问题但还是想再发问，房版第一次PO文版友鞭小力一
: : 点，在下都虚心学习，若有违反版规请板主删除。请仲介不要私讯谢谢。
: : 目前遇到的问题，怎么出价都是被仲介直接打枪，当然版友说的对，屋主认为他的房子有
: : 远高于实登的价值，卖方可以不去管实登，买方也可以不买，但还是希望版上大神给意见
: : 。
: : 最近在高雄看了几间中古屋，举两间来说明，附上社区名及实价登录和我的开价，以上出
: : 价连斡旋机会都没有。
: : 社区1. 高雄市大顺一路 兰园画世纪，屋龄25年，实登最低每坪8.66万、最高23.36万（1
: : +2楼、不确定是否是店面）、一年内平均15.1万，附上两年内实登纪录。
: : 该屋坪数50坪，开价为898万每坪约17.87万，我出价780万平均15.6万，仲介告知有其他
: : 组出800万，屋主拒绝，言下之意就是780万完全不用谈。
: : https://i.imgur.com/b84NRuE.jpg
: : https://i.imgur.com/3nUaaNb.jpg
: : https://i.imgur.com/0JAqRqM.jpg
: : 社区2.高雄市前镇区和平二路 文化馥丽，屋龄12年，实登最低每坪12.33万、最高18.4万
: : 、一年内平均17.85万，附上实登纪录。
: : 该屋坪数45.5坪，开价为998万每坪约21.9万，我出价850万平均每坪18.6万，仲介告知屋
: : 主价格很硬，要有9字头以上才有谈的空间，最后只好打道回府。
: : https://i.imgur.com/cnN0MKK.jpg
: : https://i.imgur.com/Dhe99up.jpg
: : 以上两间都没有下斡旋，仲介也没有叫我下...
: : 虽然说屋主的开价是关系到楼层、屋况、装潢等因素，但是连下斡的机会都没有也是很伤
: : 心，最近也找到另一间很不错的物件打算去看去谈然后出价，请版友指点迷津，要怎么合
: : 理的出价而不被当成芭乐价？
: : 毕竟出去看房也是花双方时间，仲介大哥也是很忙的，对他们也是很不好意思。