楼主:
gerychen (邪惡肥宅)
2019-12-08 13:31:24※ 引述《BABYINCAR (一觉不醒青年)》之铭言：
: 觉得花妈那种房子也不错
: 大家格局方位都一样 只欠一个电梯 还有自家的垃圾表
: 也没有多余的公设 又有玄关
: 很适合一家四口使用
: 但是在台湾却不盖这种房子
: 是台湾不适合这种类型的大楼吗?
: http://0rz.tw/1FdaI
很多消费者都太在意公设比了
当然公设比一高，销售面积就变大
按计算机出来的结果就会让消费者不开心
所以买方在公设比上都会比较斤斤计较
但如果以建设公司的角度来看的话
公设比、房价、营造费、土地价等全部都是影响利润的变量
也就是说如果利润足够了
建设公司也宁愿让公设比低一点
这样房子卖比较快，现金可以快点回收
毕竟公设比只是其中一个变量而已
其中影响最大的就是1.土地款 2.营造费
这两个就决定了一块地八成以上的生死
一块土地可以盖多少容积是固定的
取决于各地方政府的土管规定
或是再加上中央的危老或都更奖励
这些就是要花钱的容积
(虽然危老跟都更基本上可以视作免费的，
但地主在卖的时候也是把这些容积都计算在内的。)
再来是影响到公设比的免计容积
所以销售面积约=基准容积+奖励容积+免计容积
其中地上层的免计容积不外乎就是
5%阳台+10%梯厅+15%机电+1/8土地*建蔽率*3层
可以看到除了阳台的部分是专有面积之外
其余的都是公设面积，也就是公设比中的那些公设
其实这已经占了超过25%的公设比了
再来是地下室的梯厅、水箱、机房空间等
这样随便加一加就是30%以上的公设
你说你想买7楼以下只做一只逃生梯的大楼
最好屋突也不要盖这么多，地下室只挖一层
最好公设比能控制在30%以下的建案
这样有没有可能？
答案是可行的，
但你买的单价就会比别人高。
因为在土地款不变的前提下
建设公司必需得创造与公设比32-33%相同的收入
因此只能提高单价才能维持相同的利润
所以与其期待靠低公设买到便宜的房子
不如呼吁地主把地卖的便宜一点
地主才是最大的房价控制方
不是建设公司。
作者:
H2 (oh!my志玲)
2019-12-08 13:34:00没错..所以公设比最大的凶手就是政府建管法规啊
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2019-12-08 13:37:00七楼以下这样就好卖吗？呵呵到时候嫌户数少管理费不够养
作者:
redmi2 (redmi2)
2019-12-08 13:38:00花妈那种房子 那么丑 跟别的房子摆一起 没有半价 卖不出去吧
作者:
H2 (oh!my志玲)
2019-12-08 13:40:00户数少, 分摊管理费跟取得成本都高, 还没啥设施, 很难卖啊
作者:
rig2121 (阿中)
2019-12-08 14:01:00其实问题一直是土地成本高，但最大的地主就是政府。
作者:
newstyle (人生不要有遗憾)
2019-12-08 15:19:00花妈那种格局一般是宿舍，通常给员工或是公务员住的~~所以通常都很阳春，能住好管理就好
作者:
bolten (黄金单身汉)
2019-12-08 16:12:00这种建筑盖在天龙国，大概会被认为是贫民窟，甚至被当作影响市容的毒瘤...如果又有申请奖励容积的话，都审委员那关就被退件了吧。
未必是贫民窟啦 最近润泰双子星就是这样盖 公设比19%只是如果你花了一坪百万买 可以接受停车场这么小吗?花妈那种就是标准团地 不一定是宿舍 比较接近公私合营的国宅 最具代表性的就是高岛平团地
作者:
redmi2 (redmi2)
2019-12-09 12:22:00实坪凹半天 就只是想把房子盖丑 房价才下来 那干脆立法大楼不能盖太奢华 没有中庭大厅等等