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房地产市场已经开始分化，不能再闭着眼睛买房了
文／胡伟良
5G时代的到来，或许会带来各种新型的产业和不同的投资管道。之前大多数民众投资无非
就是股票、保险、房地产。但2003年以来，大家都把钱投入房地产中。造成了房价的上涨
，这种情势一直延续到2014年，直到政府下了一连串重手打房，才有了改变。 如今，房地
产的风口大概不会再有像2003~2014年这样的黄金岁月了。政府现在就是想以稳定为主，
过快过高的房价上涨是政府不愿意看到的。
如果现在还有谁跟你说买房子能翻几倍的，基本都是骗子，透过买房子一夜暴富的时代过
去了，以后房子只能算是一种正常的理财方式，温水煮青蛙似的缓缓上涨。
一、房市面临转折
当前的台湾房市正面临一些转折，其中最重要的当属：人口下降
台湾的人口在今年已经开始出现负成长现象，根据国发会前不久公布的“中华民国人口
推估（2018至2065年）”报告，报告显示，2016年台湾总生育率是1.17人、2017年下降
至1.13人，新生儿更跌破20万人；而台湾15至65岁的工作人口在2015年达到最高峰后，
就开始往下降，国发会并指出：台湾人口负成长可能提早至2020到来。在人口老龄化及
负成长后，以后想在房地产获得利润的话，一定要买稀缺类的产品，这样的房子才能拥有
抗跌性、溢价高、流通性的优势。
二、如何挑选房地产中的"黄金"
1.优质地段和产品和品质才是人们的最爱
影响房价的重要因素，还是那句话，短期看政府的金融政策，中长期看人口。人口增加
的地方，未来房价才有支撑点。很多人可能会觉得自己虽然在台北市工作，却买不起这里
的房子，就想着去其他低价的城市购房。如果从投资的角度，我会建议不妥，因为没有
人口，没有产业的支撑。房价上涨的空间有限。在挑选城市和地段后，就要侧重考虑产
品（房子）的品质，一个好的房子，可以安稳的住上50年左右，买到物业品质差的，漏水
、外墙老旧快的，除了住的不舒服之外，就连卖都很难卖，现在动不动买就要千百万的房
子，谁希望买到这样的劣质房屋。
2.学区房永远是硬货
在华人地区，学区房永远是民众最喜欢的房子类型，毕竟再苦不能苦孩子，“孩子不能
输在起跑线上”这类耳熟能详的话我们都听的太多了。 而且学区房还有具有抗跌性和流通
性快的特点，因为好的学校就那么少，上学的人却有那么多。供需关系很难平衡，这种
不平衡造成带好学区的房子拥有独特的稀缺性，不愁卖不掉。 所以，拥有这些独特品质的
房子，才值得长期持有，才能跑赢通货膨胀。
三、2020年后房地产市场开始分化，再也不能闭着眼睛买房了
房地产的这些"坑"不要踩
1.老破小的老旧房子不要碰
虽然老破小的老旧房子便宜，但是他的流通性已经愈来愈差了，除非有改建可能，否则
不仅很难变现，涨价空间也有限，从趋势来看，基本上价格是日趋下流，因此若要买房，
最好是能买新房或者2002年依新法规兴建的房子。因为老破小的老旧房子（公寓）存在的
问题太多了：产品旧、贷款年限不长和贷款少、社区氛围差，隔音差、采光不好、安全性
也差，资源很难聚集。 举个例子：去年是台北二手房急速萎缩的时候，价格下滑最厉害的
正是那些老旧公寓。 老破小的居住者一直在替换，在这种老旧公寓里面，会留下来的，不
会是有头有脸的人物，有能力的人一定会卖了它或把它出租掉，自己住进更大更新的房子
里。
2.郊区的大坑，要远离
我常讲郊区的大坑要远离，谁买谁头疼。你以为是价值洼地，听销售人员跟你讲未来的环
境变化，新市镇、副都市中心的远景，未来的房价上涨可期，赚个几百万不是梦。 通常
抱着这种想法的，不是被欺骗，就是讯息欠灵通，或眼光毒辣的人。或许以后真能成为新
区或者副都市中心，但是如果没成功呢？你的钱套在里面怎么办，别说要卖了，想找个租
你房子的人都找不到人。亏本卖都很难卖，增加你的持有成本。不值得！
四、对于房子的投资，应该理性看待
以后换房的人一定会增长，房产在一个家庭的资产配比越来越大，不管有钱的，还是暂时
没钱的，都希望拥有自己的一套房。 普通人每买一次房，可能要拿出所有的积蓄和背上
未来几十年的债务。因此，在挑选房子的时候，一定要理性看待，因为像之前房市大涨
的风口已经过去了。刚需的购屋族，第一套房子一定是朝着自住的方向，能买品质好的
新房，就别买老破旧的公寓。能靠近市区的，就别买郊区。至于投资的购屋族，一定要
优先考虑地段，能够出租，而且租金回报高的。不要想着抄底（买在最低价）。像学区
房，流通性大，在资金紧缺的时候，这套房子是能随时变现的。而且别买太多，要学会
整合，买对比买多更重要。 记住，买房要考虑持有成本跟收益。未来房子变现，不再是
那么容易的，现在不像以前，房子的交易期已大幅拉长，看对做对的人比做多的人能获得
更多的收益。
心得：
总结一下可以买的：
1.台北市
2.新房
3.近好学区
4.人口增加地区
> 感觉是空集合
不能买的：
1.老破小的老旧房子
2.郊区
3.新市镇
> 那到底要买哪里? = =