一个多月前刚毕业（签预售算毕业吗 XD），下订了社子的预售屋，预计明年 10 月交屋
因为太太老家在附近葫芦堵一带、我自己在新北投长大、目前跟太太在士林租屋
但发现网络上其实对于社子的讨论一直都很少，想说来写写这个长期被“误会”的地方
自己也有带一些有在看房的朋友来这边认识一下，对既有的刻板印象也有所改观
帮忙整理列出一下这附近的状况、未来的可能发展以及看过几个建案的简单心得
提供给在预算上有限制但又想留在台北市的首购族多一点考量点
※※※
首先，一般人听到“社子”应该都会先跟“社子岛”连结在一起，
脑中浮现淹水、落后、贫穷、禁建 40 年、各种违建、居民抗争等等关键字……
‘天龙国哪里不宜居？这 5 个地方网友嫌到不行’
‘遭网友频频点名的 5 个地方，有意料之中的万华、社子等地方’
然而实际上民众或媒体普遍负面印象中的这个地区，
具体指的其实是延平北路七段后面（上洲美快速道路口）的社子岛部分；
广义的“社子”确实涵盖中山高速公路以北、基隆河与淡水河中间的这整块区域
整个社子都属于台北市士林区门牌，实务上会将“社子地区”再细分为三个区域来看
■ 社子岛（延平北路七段起后面 / 以北）
首先其实社子岛实际上也并不是一个岛，它最早是一个基隆河与淡水河交汇的冲积平原
另外社子岛也早已是不会淹水的地方，但因为 40 年禁建因素确实非常落后
晚上进到这区真的觉得仿佛到了偏远乡下的感觉、连一家 24 小时便利商店都没
而目前柯文哲推动经过当地居民 i-Voting 表决通过的“生态社子岛”都市计画已经审定
市府专案计划网站 >> https://shezidao.gov.taipei
社子岛现有两条联外道路，除了最早的延平北路外、在北投焚化炉旁又开了一条社子大桥
但这条桥 2013 年通车以来基本上没什么人用，主要是未来纾解社子岛发展起来后的车流
届时延平北路势必无法负荷，所以将透过社子大桥分流出来到宽阔的承德路
据说未来还有机会开一条桥连通到芦洲，但这部份都还只在讨论阶段
（台北市政府：‘兴建芦社大桥？ 北市︰言之过早’— 2016.07.05）
■ 社子（中正路以北，延平北路六段左右一带）
这块是生活机能已经长年完整且热闹的区域，全联、顶好、美廉社、社子市场 / 夜市
各式餐厅、生活用品店、邮局都有，学校部份有个社子国小，此外多是宁静的住宅区
市容的话我只觉得除了市场部份确实比较脏乱外，其他民宅区域虽然老但其实都还 OK
预售屋或新建案近年成交行情大概在每坪 45-50 万间，前几年跌下来后近两年价格稳定
离全联 / 市场跟未来捷运站社正公园（已核定路线）近的好位子可能会稍高一些、
靠环河快速道路的建案若是 3 房的甚至可到每坪 39-42 万的程度
交通方面，此区域目前完全仰赖公共汽车，公共汽车可说四通八达，主力进士林剑潭班次非常密集
唯一缺点就是目前仍没有捷运，但这反而也是这区的另一个优势：低入手门槛 + 成长性
捷运过去喊到有点像狼来了的感觉，但今年环状线北环段终于核定路线与确认会在此设站
■ 葫芦堵（中山高速公路以北～中正路以南，延平北路五段左右一带）
指中正路 / 环河 / 重庆北路 / 中山高速公路包围的这块区域
这边基本上也是密集的旧公寓住宅区，中间有个小传统市场葫芦市场
我觉得这区反而比六段感觉更老旧又拥挤一点、交通也更混乱，这区也有一些银行
近年有少数几个新建案但价格较社子再高出一段（可能比较没有社子的既定负面印象）
这边的话要注意靠海光宫旁有个超大嫌恶设施阳明山瓦斯储气槽
买在这除了包含预算考量、我跟太太本身也熟悉这个生活圈外，也还要考量未来发展性
毕竟在如今房价这么高的状态下，一些本来就宇宙无敌高的区域应该很难再更高上去
但社子目前的价格来说至少未来有捷运跟社子岛改建的支撑，即使不涨至少也绝对抗跌
附上目前整个士林房市的价格分布提供参考（资料来源：住展房屋网 2018.9 数字）：
．社子地区 40-52 万 / 坪
．后港地区（剑潭站附近）55-80 万 / 坪
．旧市区（士林站附近）67-85 万 / 坪
．芝山地区 68-110 万 / 坪
．士林官邸周围 70-110 万 / 坪
．外双溪地区 67-90 万 / 坪
．大天母地区 85-140 万 / 坪
■ 未来发展
#1 环状线捷运通车
喊了很久的台北捷运环状线北环段终于在今年 6 月核定路线，社子也已确认将会设站
路线将从新北产业园区（连接机捷）— 徐汇中学站（转乘中和新芦线）— 沿着集贤路
穿过淡水河后到 — 社子（设站于社正公园）— 经过百龄桥沿中正路到士林区公所 —
一路到现在的红线士林站（可转乘淡水信义线）— 故宫 — 剑南路（转乘文湖线至内湖）
目前表定时程大约是 9 年半后通车，但理论上应该也会再拖个几年吧（摊手
#2 社子岛改建
虽然柯 P 在对中立场上或很多议题上饱受批评，但以台北市长角度仍是真的做了很多事
即便公宅未能达到政见数字，确实也是一批一批的在盖在抽、士林华荣市场也在盖中继宅
（为了加速都更，让都更时住户可以暂时安置的公宅）
自己最原本是打算有想去抽奇岩或明伦公宅住个 6 年再买房（户籍在北投机会稍大一点）
但后来有小孩了想说迟早还是得买 QQ
以下这支影片很完整的说明跟介绍了“生态社子岛”的背景跟未来规划，蛮值得一看的
也真的很谢谢前副市长林钦荣对社子岛改建案所付出的努力
https://www.youtube.com/watch?v=zxtIH09cKNg
如果真的之后能做到影片中 3D 示意图的中央生态公园美景，
未来（或许 15 年后吧？）自己会想搬进去换个三房，有种大都市中的桃花源的感觉
#3 士林北投科学园区
目前承德路两旁的地都整好了，但我是有点怀疑到底这个园区是要给谁进驻的……
郝龙斌任内规划的园区原始设定好像目标是生技、媒体，
媒体我自己有些涉略我是觉得不太可能、科技业感觉也不太会来这边，
生技我就不太清楚了但台湾生技产业现在应该撑不起这么一大片园区吧
（我高中正好是读这旁边的中正高中，是很羡慕以前整块荒地现在变这么漂亮拉）
所以这点姑且就打个问号好了（？）
不过撇开未来不明的士林北投科学园区，其实这附近已经发展好的艺文设施依然很多：
．儿童新乐园（2014 年开幕，从以前圆山那边迁过来的）
．科学教育馆 + 美仑科学公园
．天文馆
．台湾戏曲中心（2017 年开幕）
．台北表演艺术中心（预计 2021 年完工）
#4 社子轻轨
这应该是更遥遥无期的事，可以先当不存在；现行规划预计会有东西线与南北线两条，
一条从大桥头站（新芦线）通到北投、另条从士林站（淡水信义线）通到社子岛内
连通后可改善未来通往大同区的交通跟改建后社子岛内的连结
但主要对外交通应该仍会是环状线捷运跟重阳桥 / 百龄桥 / 高速公路
■ 主要道路与建案分布
主要我分成几条大路来介绍地段，社子这块的话：
．社中街 — 一条弧形从环快接到社正公园（未来捷运站），安静干净悠闲的纯住宅区
我自己最后买在这边，主要考量安静、步行 11 分钟达未来捷运站位置
目前整条社中街也有多班公共汽车红 3、红 10、红 15 可直达士林或剑潭
社中街上有顶好跟走到底在社正路上有全联
△ 此区建案 / 沃荷、三磐舍紫、萌萌 i-TIIDA（4 米挑高末代夹层屋）
藏悦、志富志富、金星水悦、参陆居
．通河西街 — 面基隆河，前有河滨公园、三座棒球场跟河景，跟社中街大致上平行
△ 此区建案 / 杜拜（只有 3 房、4 房格局）
．社正路 — 社子最热闹的地方，社子市场 + 夜市，但此区因传统市场市容杂乱
△ 此区建案 / 乔崴 MIT、有乐、筑丰美吉、幸福一町目、万家春
．延平北路六段 — 同样也是热闹跟公共汽车主要路线经过处，沿路皆为餐饮店与商家
但抱歉这区我完全没看，目前没有资讯可以分享 XDDD
．环河快速道路 — 此区最低价，下探到 3 字头，面快速道路需隔音，且离闹区稍远
距离公共汽车站也有些距离，但如果是开车族直接上快速道路极度方便
△ 此区建案 / 金河富居、金河帝国、京水灩
葫芦堵的话：
．重庆北路 — 上下中山高交流道的区域，虽有麦当劳但生活机能较不便、有两处加油站
△ 此区建案 / 士科京玺、吉美悦河、吾御
．延平北路五段 — 此区段的延平北路车比较多比较杂，但也相当热闹，
这边有葫芦堵传统市场，附近有市立图书馆。全区较为老旧拥挤
△ 此区建案 / 澄品（小坪数）、双河汇、合美（挑高夹层）、山河悦
．葫芦国小周遭 — 同样比较老旧拥挤一点，但步行到未来社子捷运站也是 8 分钟左右
中正路可直接搭公共汽车进士林剑潭或去三重芦洲；中正路车行流量大
另有人行天桥跨环河北路让行人或自行车可直接连通到河滨公园
△ 此区建案 / 藏御、渼士林、砚藏
其实目前当地暂时应该没什么新建案了，但有看到社正路跟延平北路几栋正在盖
有兴趣的未来可以持续关注这带的新建案，这边一直都是少量少量的释出
相信随着捷运核定后应该也会加速更新
目前其实主要仍是当地人或是士林人买比较多，或是以前从社子搬去三重的人再买回来
毕竟有地缘关系的人才会比较知道这边的优点
我自己也把先前看过的案子简单心得列给大家，有在看这附近的也欢迎讨论交流 XD
看屋背景先说明一下：
除了这区以外先前我主要还有看重阳重划区一带、复兴岗、跟稍微参考一下淡海一期
累积大概看过 30+ 间的 10 年内中古 + 新成屋 / 预售屋
至于没考虑公寓主要是考量未来小孩需求跟安全性上的考量（火灾逃生地震等）
【萌萌 i-TIIDA】@ 社中街
目前应该是这里唯一主要在卖的案子，39 户、预计今年底交屋；代销说近期会有样品屋
有一房 20 坪、两房 27 坪跟三房 38 坪格局
20 跟 27 的房间部份有 4 米挑高可以自己做另外做夹层增加使用运用空间
每坪开价 50 万所以不含车位总价只要千万以内
不过提醒一下：该处工地去年有发生工安意外，在屋内有一名工人触电而死
https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=434110
另该建案好像也拆成好几个公司名称对外使用，
我没认真研究背后原因但可能需要注意一下建商是否有其他问题
【三磐舍紫】@ 社中街
新成屋，单栋 27 户，比较特别的是社子狭小的区域他还是塞进了坡道车位
但目前只剩一户两房格局，因他的两户格局走道有点长自己跟老婆都没很喜欢
电话又常常没人接超级难约，一副不想卖的样子，试了好几次都没看到最后放弃
但反而因缘际会让我反而去看了隔壁另一间很喜欢的预售最后下订，买屋真的吃缘分
【沃荷】@ 社中街
我自己最后买的，就在三磐舍紫隔壁，表定 2021.03 交屋、建商说会提前到 2020.10
原先也因为交屋时间还太久加上 591 上什么资讯格局图都没放想说就跳过
后来骑机车看完萌萌 i-TIIDA 后下了场大雨被困住，又联络不上三磐舍紫
附近走路绕绕经过销售中心时看人很多就想说进去坐坐避雨听听看
这个由当地的老建商全乐建设跟地主合建然后自己卖，当地非常多的公寓都是他们盖的
甚至社子公园最早也是该建设公司自己用自己的地盖一个花园造景来回馈乡里
后来才被政府征收去当公园，在社子已有多个建案，大概每六七年会推新的
他们建设公司办公室就直接设在这边，一种感觉出问题也找得到人的安心感
虽然没样品屋，但接待中心有完整展示出选用的厨具卫浴
包含建材地板、磁砖、墙壁用料、大门、房门、窗户这些全部实品全摆出来
一路看过超过 20 个新建案下来，瞬间就感觉得到在用料跟品牌选择上的用心
整间全丰群防台气密窗 + 防孩童开启的安全防护、Hamman 电热毛巾架、
大建室内木门（老实说还真的第一次看到室内用一扇要价 2 万的门 XD）等
7 层楼 2 栋 30 户，机平车位每户搭一个 195~200 万（B2/B1）；
完全平平开进去的升降梯也比全机械车位来的舒服，车子也能开进去后到电梯前放家人
最后入手了 4F 2 房 24.56 坪（公设 34%），才正式开卖一周就已经是该格局最后一户
应该真的是最后一户，因为我朋友也很喜欢那格局想要隔天杀去问就已经没了 @@
以下这三间虽然是前年底看的，但也简单写一下：
【阁美】@ 葫芦堵
挑高可做夹层，2+1 房格局，本身空间规划挺不错的，不排斥夹层屋的话可考虑
夹层虽然空间可近乎加倍运用，但未来转手时可能会需先行拆出有潜在问题
【志富至富】@ 社中街
此处巷弄比较狭窄点，本身在一块畸零地的三角区块上所以整个基地不是方正的感觉
其中一面低楼层视野会有个超大电线杆跟面一个社子社福宫，但好处是巷口就有顶好
【乔崴 MIT】@ 社正路
24 坪 2 房跟 32 坪 3 房，主打挑高 3 米 6，可以做些上下舖或强化收纳空间运用
但实质上应该算是 1+1 跟 2+1 格局而已，一楼有四家店面
■ 延伸讨论：学区（用不到的可直接跳下一段总结）
提醒大家：学区确认非常重要，这算是我们这次买房唯一疏漏的一件事 Orz
但也还好因为太太老家就在附近，庆幸应该是可以把户籍挂过去补救
※ 好用连结 / 台北市教育局学区查询系统（地址查学区 + 从学校反查涵盖区域）>>
https://www.tp.edu.tw/neighbor/html/
犯错的原因是太太原本就住葫芦堵附近，她读重庆国中时也很多来自社子的同学
就一直认为社子的学区也在重庆国中，自己读过觉得这学校没什么问题就没再详加确认
直到签约后某天回头一查才惊觉国中学区居然是社子岛内的福安国中（崩溃）
社子岛因为以前限建本身比较贫穷所以当地弱势家庭学生比例极高（曾高达六成）
该校也是台北市倒数第二所全班级装设冷气的地方（最后一所在阳明山上应该不怕热）
甚至还是由电器商业同业公会捐款给该校装设
此区大致学区分配（但没有明确分界线，所以实际上请输入地址去查涵盖图）：
．社子岛内 — 富安国小、福安国中
．社子 — 社子国小、阳明高中国中部（满额学校）
．葫芦堵 — 葫芦国小、阳明高中国中部 / 重庆国中
学区涵盖到但不在社子地区内的有：重庆国中、阳明高中国中部、士林国中
阳明高中国中部本身还不错，但班级数很低所以是非常抢手的满额学校
需长年与双亲一同设籍甚至出具权状、房屋也必须要是小孩双亲或爷奶外公外婆才符合
※ 好用连结 / 108 学年度满额国中改分发学校 >>
https://www.doe.gov.taipei/News.aspx?n=6948C3CBF6631855
以上网址可以查到每学期台北市各学校的满额状态、最后设籍日
满额后就开始比谁设籍久，超额部份会依预先公告的改分发名单可自选要改分发的学校
例如阳明高中国中部 108 学年度录取的最后设籍日是“107.11.28 具权状”
改分发可自行选择学校为：至善国中、士林国中、福安国中、重庆国中
这再讲下去应该也可以独立写一整篇了，所以有关学区满额学校的 FAQ 可以参见 XD
https://jr.hs.ntnu.edu.tw/wp-content/uploads/2019/03/1552100008-697418212.pdf
■ 以下我个人总结分析社子目前的几个优缺点：
(+) 价格上优势，最热闹地区每坪 50-55、步行 5 分钟 45-50、靠环快最低可到 3 字头
(+) 开车交通四通八达，可瞬间秒上中山高（含南下高架段）、环河、洲美、转建国也快
(+) 台北市门牌，离三重跟士林都只差一条桥（但只比三重贵一些、比士林便宜超多）
(+) 捷运环状线北环段社子站（社正公园）已确认设站，未来连通三重、士林、内湖
(+) 相较其它区域，中长期来看仍具增值潜力（此区行情目前跟复兴岗差不多）
(+) 区内有多座小公园、外围也有大量河滨公园跟广阔河景，可骑自行车到大稻埕或淡水
(+/-) 观望社子岛改建计画后续发展，按现有都市计画目标 25 年内发展至 3 万人居住
(-) 仍属老旧的区域，但相较万华那边却又单纯很多，很多老人但没有什么社会问题
(-) 至少 10 年内仍没有捷运，但此区公共汽车班次密集相当便利
(-) 国中学区福安国中目前风评很差，需待社子岛改建迁校重划区发展后是否会改善
(-) 当地宫庙依然较多
(-) 延平北路六段处电线杆还未完全地下化，但持续有在往北延伸会陆续完成
(-) 普遍大众对社子地区印象仍多属负面，但这项资讯落差应该反而是价格优势来源