嗯 觉得还是来讲一下好了
刚刚才吃完晚餐后回到位子上 觉得累
觉得有些东西不讲不行 不然一堆乡民找我 最后都出价差很多又害你们白忙一场我也累
最近这阵子服务不少乡民有所感
今天先写给买方的部分好了
给买方:
买方都是希望想买便宜 这我们从业人员都知道
能帮买方买便宜作为买方业务角色的我们没理由不帮买方买便宜
多帮屋主卖一百万 了不起我们才服务费多收6万而已 多的都是屋主赚走不是我们
而多六万块真正到我手上的钱可能剩...........一万吧
我不会缺那个一万块 只缺大条的不缺小条的
重点是要帮买方买到 没帮买方买到我都是做功德做白工无薪上班
a.银行估价部分
如果你对银行贷款成数有疑虑 我都会建议买方在出价之前先问银行
但请你问银行的方式不要搞错方向
我遇过买方直接问银行的方式是:请问XX路X号这间房子银行估价多少
这种问法大错特错 原因在于接你电话的人不知道你是有房子要抵押借款还是要买房新承贷
如果你是要抵押借款的角度 站在银行端一定是报低
什么叫报低?
假设某社区 近两年实价登录落在21~25区间 银行一定报你21 他二胎放款一定抓保守
那你出21 22万跟屋主买不买的到? 机率非常低
通常我都会建议买方依照自己能力上限去问
假设25万价格或26万价格是你可以承受这间房子的最上限价格
请你跟银行这样问:
请问XX路XX号这间房子 我如果成交在25万总价1XXX万或成交在26万1XXX万
想贷八成或七成会不会有问题?
这时候银行承办大多会问你夫妻年收入多少 在什么公司上班
(一般要去算负债比 年收换算月收入不能高于1/2)
如果你的负债比明显就没问题 信用评分状况没问题 但是银行只愿意贷给你6成或5成
那你就可以很明显的知道银行估价不到 可能25 26万银行算认定价值不够高
你在考虑往 24 23万去出价
如果银行跟你说 24 23万银行不用到现场看 代表银行认为这价格合理或低于市价
代表麻烦你赶快这价格去抢去成交 因为连银行都认为这价格够便宜 他们不需要到现场看
b.嫌恶设施:
一般如果是土地公庙 这种银行大约酌扣1~2% 影响估价不多
但如果是私人神坛或宫庙之类的扣大约5-10% 请留意
公墓一般如果是直接面对夜总会第一排 以看的到的方向去扣分 如果看不到没开窗
基本上还好
如果有距离且连看都看不到 原则上不影响
c.如何推敲屋主心态与可能成交的落点卖价?
老实说 屋主心态随时都在变 可能周一大涨个三百点直奔万一或是台股一个涨停板冲万二
屋主也许就直接认为景气大好 也许从本来愿意赔钱卖转为要赚钱才愿意卖都不一定
所以重点在 出价要快 狠 准
快是因为避免有其他正在考虑出价的竞争者又来彼此竞价 那很麻烦会无止尽的竞争价格
狠是你想让屋主赔钱的价位 要计算过屋主心态
如果有名嘴告诉你实价登录打八或七折去出的 那叫嘴砲
不会成交的原因在于 屋主自备款回收的现金部分的问题
假设屋主买的实价登录你都看得到假如是1137万
实际上他还有各种额外支出无法细算的假设先不考虑
如果你实价登录他买的价格打七折796或八折910 屋主卖的机率非常低
原因是自备款拿不回任何一毛钱
没有屋主会愿意这样卖房子 卖了什么都得不到 房子也没了
只有一种机率很低的可能就是 屋主破产了 再也缴不起银行贷款一毛钱 濒临法拍
但你认为买一千多万的屋主 破产缴不起的或然率有多少!?
假设1137万借8成 900万好了
算20年本利摊2%约4.5万 30年的话大约三万左右
他只要出租2.2万/月 是否都能盖过大部分的本金摊?
所以你还再相信新闻的名嘴跟你嘴砲实价登录七折八折买房子的神话吗?
屋主就算愿意认赔出售 也通常都会是实价登录100%~90%为大宗
85%都很困难了 只拿回5%自备款 这比买选择权吃龟苓膏或期货被25%断头砍仓还惨@@
能负担的住的屋主 大多也都不会愿意单纯解掉房子只停止还贷款这样
d.服务费问题
我知道买方买房子都是心血血汗钱
但我们做业务的也是在工作赚薪资所得 公司也是在赚营收
买方是在买资产 以后有赚钱也是资本利得
服务费可能你看起来我们收赚很多
实际上买方卖方店头 经营成本 店租 水电费 秘书薪水 各种支出扣一扣 店头盈余不多
信义一家店如果当店长 成本就是一个月一百万 营收
永庆直营店也差不多 加盟店少一点 约50万
但一个月能成交几个案子都是未知数
业务自己也是有房贷 车贷 家庭或小孩 要养 没成交我们都是吃存款度日
买方就像我们的老板一样 付给我们的服务费都是薪水没错
但请不要像你们常常在干诘的惯老板一样
我们还没工作就说要砍我们的薪水 扣我们的佣收%
将心比心一下 你的老板整天说嫌你薪水领太多 要你无薪加班或是自愿减薪50%
请问你会愿意帮他做牛做马吗?
所以我也希望看完此篇文章后 找我帮忙的乡民们大家彼此互相尊重职业 互相体谅
最后总结
房子没有成交不是我们业务愿意的
没有成交代表我们从接触您到结束关系以前所有的努力
包含 带看 整理资料 找屋主商谈价格等等 都是做功德无薪上班
不会有人愿意无薪上班一个月甚至一年的对吧!?
重点在要能买到 而现在市场气氛普遍都是希望低于实价登录买到
能够帮忙的 作为业务的我们一定想办法帮忙成交
毕竟我们的关系就像海葵跟小丑鱼一样的互利共生关系才对吧?