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原文网址: 胡伟良的房市趋势报告：告别房地产的暴富时代 | 好房网News
https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200233894
内文：
首先，我先表明，我本身是一个线上的房地产业者（经营者），这一年多来写过很多房地
产的相关文章，虽是苦口婆心，但是良药苦口，总有很多人会因为我的业者身分偏颇看待
，认为那些是为了“作多”。
过去二十年的房地产的确是“造富”最多的行业，但不可
否认它也是制造“泡沫”最多的行业。在蒙眼狂奔了这么多年后台湾的房市之火还能延
续吗？
我看到的事实是，不可能了！一方面政府已经制定了箝制炒房的各种税制，阻止房地产肆
无忌惮的再炒作下去。因为房地产对资金的吸附能力太强，而且如今房市投机炒作成分太
高，不劳而获思想滋生、蔓延，若继续按照这种路径发展下去，整个金融大局都难言安稳
，更遑论“居住正义”。炒房不仅不会对经济发展有拉动作用，还会有负向挤压效应；另
一方面，经历了2003年以来房市大幅度上涨之后，台湾几个主要城市的房价已经严重虚高
，和民众收入完全脱轨，台北市“房价所得比”更一举从7跃升到15的历史高峰，一般民
众对高房价怨声载道，房价继续上涨不利于社会稳定。
囤房税、房地合一、实价登录，对于打击投资炒作，回归住房居住属性确实有用，有助于
解决刚需自住的居住问题，也算是让房地产回归“居住正义”属性的“长效”机制。
但是很多人还是依然沈醉在房地产仲介、“专家”编造的“房价永远会上涨” 这样的梦
境里。事实上，这几年下来，房地产市场其实已经彻底变天了，纵然被称为房价“永远不
会跌”的台北市房产也不例外，自2014年底至今，房价平均下跌了15%；其他城市更惨，
尤其一些人口外流严重的城市，房价摇摇欲坠，炒房投机客正在四窜逃离。
笔者深深以为，房地产不能被捧得太高，国家崛起是靠实体制造业，靠高科技产业。没有
实体经济做后盾，房地产的单向发展是虚无、没有基础的，而且容易产生经济泡沫、房地
产泡沫，未来经济高质量发展不能再单单依赖房地产了，“今日的台湾房地产只能用来救
急，而不应该用来救穷。”也就是说房地产可以用来调节经济，但却无法改变产业结构和
经济的基本面。从长远来看，一个平稳健康的房地产市场才是有益于社会安定、民生幸福
和产业发展的，而不是一个如脱缰野马般快速奔跑，不知何时就会摔得粉身碎骨的投机市
场。
当人口、金融和经济等基本面决定了未来房市盛宴难再复制，房价下跌大局已定，过去很
多曾经不顾一切，疯狂看多的所谓专家、名嘴，也顺势改口了，他们的改口其实也说明房
市盛宴的即将结束。
当前的台湾房地产已经进入了十字路口，不能随便乱买了。
为什么这么说呢？
首先，借镜他山之石的日本房地产，日本经历的老龄化、少子化所导致的房市泡沫值得我
们认真研究及反思（房价真的不是只涨不跌的）；其次，购买力决定房价，这些年来，我
们的购买力不见成长，在经济不振的情况下，房价早已超过一般民众所能负担，在所得未
见大幅成长的情况下，未来房价势将难涨；再者，一些豪宅都跌价了，“榜样力量”不再
；第四，目前台湾家庭的债务负担率超过50%的国际警戒线，约占GDP 的86%，居全亚洲第
二，且其中有6成以上系用以购买不动产；同时居民债务已达可支配所得的95%，居全亚洲
第一。在民众普遍有房的情况下，未来几乎不存在着买房后躺着就可以赚钱的可能性了；
第五，房市税制严苛，政策的约束将使得处于历史中长期顶部的房市更快地向下调整，“
房价只涨不跌”的信念不复存在。
很多人总是喜欢拿过去的经验来谈未来趋势，不知变通的陷入“过去经验主义”会造成误
判，并因此酿成大祸、付出代价。在过去的20年里，投资房地产之所以能够赚钱，不是因
为投资者有多么伟大的投资理念和投资诀窍，而是因为搭上一部快速上行的电梯。华人的
房屋情节、容积率实施后房屋品质提升、房地产的景气循环周期，引发了庞大的需求，加
上此期间的政府“利多”措施，和人为炒作使得房地产成为最赚钱的行业。
但时至今日，这些基本面都已经发生了重大变化，说得再直白点就是，人口、税制、和所
得这些基本面已经不足以支撑高高在上的房价。非但如此，有些城市因为人口流失、产业
萎缩、需求耗尽等原因，过去几年涨了很多的房价还要面临回调的命运。很多人或许不想
看到这种结局，但这就是不可阻挡的趋势。
未来的房市还能投资吗？机会一直都有，因为房地产本身就兼具居住和投资属性，但需要
明确说明的是；房地产市场的门槛和技术要求会越来越高，能赚到钱的只可能是极少数人
，大多数跟风族如果依然不听劝诫继续往里冲，我敢断言，最后的下场不会太美好。
房市暴富的美梦确实该醒醒了！
心得：
最近胡伟良、颜炳立好像都一直看跌。未来的发展让我们继续看下去~~