※ 引述《(300plus)》之铭言：
: 各位多多早
: 先定义一下
: 我指的饭店式是指有健身房视听室甚至游泳池这种好几栋一起的
: 电梯大楼就是独栋的大楼
: 原以为电梯大楼这种公设比会稍微小一点
: 以及因为没有公设所以价格会低廉一点
: 结果看来看去除了价钱差不多之外
: 公设比甚至比饭店式还高?? (这个我真的不解)
: 管理费方面就看是否有配管理员就先不讨论
: 所以原本是想锁定普通电梯大楼的
: 现在觉得饭店式还好一点，也难怪饭店式的现在越来越多
: 想问大家的是
: 买饭店宅也是因为其实跟电梯大楼比起来价钱根本差不多甚至较低吗?
基本上本来就是,地基越大的案子,战斗力越强.
你看仁爱帝宝,他有没有很多栋?有没有户数也没很少??
很多时候乡土传言,都是因为"这个东西很难卖"所以才弄些奇怪的观念,到处唬弄各位的.
例如什么只有一栋只有40户,这种天杀难卖,但是就是要唬的你一嫩一嫩的...XD
当然啦,有些案子烂是因为,他一栋塞太多户,或是所有栋都连在一起.
所以会让人有密集恐惧感...
这种就很差,跟那种地基很小的小案子差不多等级烂.
而好的大多都是那种,地基1xxx坪起跳,但是有切割几栋,然后栋与栋之间又有一定距离.
尤其如果他把楼高拉高,这样栋与栋之间距离就更大.
这种案子通常战斗力就很强.
无论气派度,无论公设完整度,无论环境打造,都会很强.
并且还可以弄成一整个独立的"小区"...里面不只游泳池,可能还有网球场等等.
让里面和外面切割,小区里面就尊贵不凡..XD
其次才是地坪够大的独栋,例如地坪600~700,然后因为土地容积很高可能有800%.
然后其他条件可能三面临路又公园边等,然后盖到3x楼....
这种就是退一步的豪宅案.
也因为他的楼地板面积够,所以公设很强大,环境打造也完整...
现在比较容易看到这种豪宅的主因是因为,建商很难买到地坪很大的土地.
所以豪宅案后来都会趋于这种...那是因为买不到土地的问题.
再其次才是地坪低于1000,但是容积率不高可能只有600...
外加一些限制,例如什么投影高度限制干嘛的..
因此盖在15F盖个两三栋之类的...
这种就已经脱离豪宅等级了,就一般案子.
(你没有个3xF楼高,说豪宅人家还不敢听哩..XD)
and,公设影响房价其实很重要.
会说公设不重要阿,都要空间阿....那是一般人的思维..XD
你不在乎细节,你不在乎环境营造,那自然都不重要.
你去问帝宝的人,你问他们公设重不重要...一户几千万到上亿的东西,公设当然重要阿.
连守卫是不是身高180站的直挺挺的都很care...
大厅有没有一进去就很有气势,天花板的吊灯有没有很屌,游泳池旁边有没有三温暖等等.
这些都是影响房价的重点...越贵的房子,这些东西影响越大.
然后最有趣的一点就是.
公设其实是跟你楼地板面积有关.
也就是,你今天公设那么差,很多时候是因为你的楼地板面积太少,所以养不起.
也因此,你看地坪1000以上的案子,大多都有游泳池,但是他管理费还是可以压在60.
并且每个月管理费余额还很高很高....
你地坪200的15F,什么公设都没有,管理费收到80,还穷到脱裤子,可能还要把喷水池关掉.
然后过10年...
你是觉得连喷水池都停水干秃秃的很丑在那边整个穷酸样的房价比较高..
还是喷水池瀑布等公设正常运转,水里面还养了很多条鲤鱼的房价会比较高??
那就更不用说,如果你警卫身高180,还有迎宾大厅,大厅还放24小时冷气还有顶楼游泳池.
这种你中古屋看多就知道了...XD
穷人在那边自砍管理费,然后停喷水池,管理员砍班,用老阿伯...
难怪房价比较低拉不起来,难怪穷人.
之前某个区域,我那边有两个案子的物件.刚好是最贵和最便宜的案子,屋龄都差不多.
同样开区权会讨论管理费调涨或减少支出...
最便宜的案子投票要长管理费就差点没过,很多人想要减少公设支出...
最贵的那个案子,直接高票通过涨管理费.
so..有概念的人就知道,宁愿管理费涨价,也不可以降低公设维持程度.
因为...那个会直接冲击房价.
因此,饭店式不饭店式.
其实问题还是在你的楼地板面积,够不够养得起公设.
台北可能受限于你土地大家都很小,但是新屋都有钱人在买,有钱人不在乎管理费.
所以可能小地基案子把管理费冲高到一坪一百多,去维持饭店式管理.
这是台北专属.
在中南部,建商拿到小块土地,不会白目到硬推饭店宅..(因为他会卖不掉)
所以,饭店式宅,还是会有大地坪,或是中地坪高容积的土地.
当容积到一个数字,就可以搞饭店式管理,并且管理费也不会贵多少.
so...在排除掉那种盖得让人有密集恐惧症的案子外.
有饭店式管理的当然优先选择阿..你又没多花钱和多花管理费..XD
最好的更是,例如两栋或三栋以上,但同一个进出大厅.
这种你可以共用门口警卫,因此你有更多钱可以分配在公设上面.
也就是你跟其他建案用一样的管理费,你可以多享受游泳池等等的公共设施.
要知道,管理费最大支出几乎都是"人事费用".....
差一个人的位置可是三班制也就是三份月薪,你游泳池也值不了一两个位置的开销.
(除非你游泳池够大要请救生员..XD)
当然大地基豪宅,收入的管理费非常的多.
他不只天天的救生员,甚至可以支撑BUR或是其他的人员位置支出.
这种自然就更尊贵不凡...
一楼门口完整的警卫,管理员,主任...3x楼还有吧台的服务生,顶楼游泳池还有救生员.
然后公共区域24小时冷气...
这种才是新时代的豪宅该有的样子...
也才是所谓的"饭店式"管理...
你要洗衣服被子服务,你要外送订餐服务,你要暂时宠物托管.
你要干嘛,全都找管理员.
对喔24小时都可以打....XD
这...是目前豪宅的基本诉求..
很多小案子学人家说什么饭店宅.
可是你大厅不开冷气,管理员只会帮人家叫出租车...这算什么饭店??
最后,公设比大家都差不多...XD
不会因为你有游泳池,lounge bar,高尔夫球场.
(现在看到几个案子都开始有配高尔夫球,不过大多都是挥杆场)
公设比就比公设什么都没有的小宅高...XD
所以,你何苦买什么公设都没有,管理费爆炸高的小地基小宅呢??
房价表现还比别人差...