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2019-07-18 17:22理财周刊 文．庄孟翰
2019下半年房市景气趋势：
重划区出现“房价倒挂”之异常现象
小坪数占总案量比例由39％大幅下降至9％
自从二○一八年七月六日美国对来自中国价值三四○亿美元的商品加征二五％关税，掀开
美中贸易战序幕，截至目前为止，美中贸易战何时休兵仍是未知数，惟无论如何，在中国
土地、劳力与租税成本愈来愈高，再加上高关税之不确定因素，促使台商不得不积极回台
寻求投资设厂机会。
行政院政务委员龚明鑫表示，在政府积极推动台商资金回台政策下，目前已有超过四千三
百亿元资金回流，预估年底将会达到最高峰，并且有望超过七千亿元，未来二到三年应会
突破一兆元。此外，更预估境外资金汇回专法三读通过后，加上政府前瞻基础建设资金挹
注，也将有一兆元投资。
此一前所未有的资金回流浪潮，政府可真是一则以喜一则以忧，喜的是能够提振经济并且
创造更多就业机会，忧的是一旦管控不当，恐又不知不觉的流入房地产市场，而再度支撑
原已逐渐回跌的房价，此一问题可由最近一、二年工业用地持续飙涨见其一斑。
往昔国内房价大幅飙涨，大都缘于宽松的货币政策，此际正当大量资金回流，并且台商与
港资购屋置产讯息时有所闻，此亦可就以下“建商开始积极购地”以及“2019Q1台北市百
坪豪宅推案挂蛋”两种情况加以观察未来市场走势。
一、建商开始积极购地：
─以商办与厂办用地为主
根据戴德梁行所公布资讯，截至二○一九年第二季，土地交易量突破十年均线，全年可望
挑战二千亿元大关，虽然其间仍不乏住宅用地，惟大都集中在商办与厂办用地，并且以北
部地区为主，此即台商回流最直接的市场反应。
二、2019Q1台北市百坪豪宅推案挂蛋：
─持有税偏高，豪宅滞销
根据住展杂志所公布资讯，台北市今年第一季全栋规划为一百坪以上的新豪宅建案挂零，
预估第二季也没有纯百坪以上豪宅案开卖，主要缘于二○一四年七月一日囤房税实施，豪
宅持有税偏高，导致余屋存量累增，加以近年房价普遍下跌超过二成，在超额供给与预期
下跌心理因素下，终致百坪豪宅推案挂蛋；惟此一问题仍将会随着台商回流与香港人士来
台购屋而逐渐去化。
至于下半年房市景气趋势，可就以下三个面向加以探讨：
一、四万户余屋的潜在卖压：
─重划区出现“房价倒挂”之异常现象
根据住展杂志统计，北台湾近三年预售建案可售户数超过十万户，未售出的剩余户数仍有
四二七○二户，较二○一八年同期又增加约二八二一户，由此所衍生之市场卖压，必然直
接冲击售价，而这也正是目前一些重划区出现“房价倒挂”的主要原因，例如新北市板桥
江翠北侧重划区新建案就出现４字头，汐止新台五路、新兴路３字头，淡海新市镇沙仑路
、新市五路一带，甚至出现１字头等异常现象，这些都是长期市场余屋大量累积之卖压所
导致。
二、买卖移转数量微增：
─建商让利，出清存货
自从二○一二年与二○一三年预售市场“秒杀”以来，余屋数量有增无减，各建案不得不
以让利进行促销，截至目前为止，让利、退佣等促销活动仍未稍歇，由此显见市场景气并
未如预期的摆脱谷底。至于买卖移转数量略有增加，实亦与建商积极出清存货息息相关，
此亦可就预售开价与成屋成交价间之差距普遍超过二成见其一斑，尤其最近一、二年各建
案投资客或地主户争相释出，竞价求售之趋势依旧相当明显。
三、余屋结构：
(1)小坪数占总案量比例由39％大幅下降至９％
(2)新成屋占总案量比例由64％小幅降至60％
根据二○一八年九月与二○一九年五月《住展杂志》北台湾销售中之建案加以汇整比较，
目前三十坪以下小坪数占总案量比例已由三九％大幅下降至九％，另一方面，新成屋占总
案量仅由六四％小幅降至六○％(详请参阅附图)，由此显见，一年来市场去化仍以小坪数
为主。此外，亦可由二○一五至二○一七年每年推案量约八千多亿，销售率约二九～三八
％，二○一八年推案量一兆一千余亿元，销售率亦仅四六％加以解析，当可更清楚了解未
来几年必然会随着余屋数量之增加而影响景气与价格变动趋势。
其实，就实务面而言，如果新成屋占比未降至三○％以下，预售屋销售率必然难以回升，
另外，议价空间尚未归零等因素，都是当前大量资金回流，市场景气却依旧迟滞之一大缘
由，因此，这一波景气走势应是朝“大Ｕ型”方向无疑！
当前最值得关注的应是台商回流对于各区域以及各类型产品，尤其是大坪数、高总价区隔
产品之影响！
心得：
跟土银董座说的一样，
台湾房价呈U型，
不过这篇文章不像土银董座开口说台湾房市已落底复苏。