如题
小弟预计这一两年会在桃园市的
1.桃园区
2.龟山区
3.内坜
这三个地方置产
目的大概就是买两房不含车位
约500万之内，
再出租收租金
能不能卖出就靠运气，至少要稳稳收租
想问ceca大大，20年的大楼跟30年的旧公寓
那一种产品会比较推荐呢
买旧公寓是否非常在意土地是商业区或是住宅区呢
未来20-30年 都更是否有机会呢
PS:请各位大大理性讨论，勿当酸民

顶个C大!!

房价相对高点投资好像不划算

要出租，买内坜工业区旁

你不爱上自己的投资产品的话，那公寓啊非市中心的工业区旁边投报率比较高公寓这种东西转卖也不会难卖你桃园的工业区，没高雄林园的负面有名吧啊我林园，收租就租掉，要卖就卖掉啊我林园都很顺了，你其他一般工业区有啥好怕的你又没海风侵蚀xd二十年大楼缺点是，你很难买便宜因为，屋况很难很烂二十年前的建商智力提高很多，不会盖垃圾出来造成二十几年屋，屋况很难很烂你买不到便宜，那投资效益自然很烂噜买便宜一次抵过你房价翻涨20%以上你觉得现在的局面，涨20%要几年？？所以这才是二十年屋的烦恼你没要开餐厅，开修车厂，开麦当劳不用特别在乎土地是商还是住反正桃园也很难宇宙无敌难都更旁边空地那么多，建商想不开跟你整并我家不一样吗？大概只有大型地主自己用都更名义赚奖励容积而已

不过C大指20建商智力提升，是经验还是法规导致？

台湾最老的一批大楼，大约是35~45年这一批那时候的建商大脑有洞，专盖垃圾你看到那种会/恐怖，公设很烂的大楼，都是那时候盖的反正就埋著头乱盖，因此格局，动向，采光，通风都很烂

烂在哪 可以真实说明吗

外观也设计很丑，也不顾虑使用者造成的杂乱问题

讲半天讲不出什么东西..........

但其实你有在翻新老大楼就会知道你大多时候都是在翻视觉上的观感而不是在补强结构阿靠背，你不想听还问xd浪费生命跟外行人讲话，真是ooxx

非市中心的工业区旁边投报率比较高 why? 可以解惑一下吗

因为，资金会集中在市区，所以价格租金比会价格比较高主要是一般人对市区比较有信心，所以加价买造成但是实际居住需求，工业区其实很大，所以租金很难多低然后工业区有环境不好，污染，没百货公司的问题所以一般人的资金更不会进入工业区

这样讲就了解 谢谢~~

买家也会因此出价比较低嗯，简单讲就是心理层面影响，脱离本质需求的状态然后老公寓好卖是因为工业区房子再多也不会很多，然后建商推案很保守因为环境的因素，甚至像林园，只推别墅所以如果这个工业区在成长那除了八百万以上的别墅，以下基础住宅被断供给而工业区成长，所以实际居住人数增加外加，作业员怎样都比高薪工程师多造成老屋基本款产品需求量很大又无法被满足外加，投资客大多不爱这种地方，因为不够理智因此，翻新漂漂亮亮的公寓市场极度缺乏你去做，整个市场都你说的算xd因此不怕卖不掉，除非你要卖天价吓死人

不过，什么情况算是市场过热不建议投入，例如已经看到许多翻修公寓算吗？

gn根本来乱的，讲那么清楚了还不懂，根本外行

推C大

你看到工业区正在衰退就要跑啦现在最惨的是农渔业区农渔业区少子化和都市化和M型化所以土地渔船小的农渔夫和小孩不干跑到都市去上班然后大农夫渔夫把小农夫渔夫的农地鱼塭都买走因此乡下将来会只剩下有钱人而这些大渔夫农夫，基本上不住小房子老房子他们会自己盖豪华农舍因此农业区的老房子，老透天，都没人要，像垃圾一样

推C大 真的有用脑在投资 分析脉络很清楚

其实主要是都有玩过，或我妈玩过林园公寓我玩过，我妈玩过农舍鱼塭，版上有人家里就是有鱼塭的可以钓看看他要不要出来讲至于工业区很多翻新，那典型就是高雄楠梓这种就等同一个次级的市区状态也就是例如市区300的公寓，在楠梓变成200出租投报高一点其他方面大同小异也一堆投资客在翻新转卖或是搞出租基础上跟市区很相似，市区怎样玩，这种地方就怎样玩

请问C大 原Po问2房不含车位 想稳定收租,但又期待卖出好价如果是套房不含车位就算了 但2房不含车位,以后会好卖吗？

借桃园标题问c大新竹可以吗？ XD

新竹六家这边继中国医之后还有远百+台大医 不知道该不该在盖完前买

赔钱卖就好卖啊，两房出租没含车新婚夫妻基本不考虑

推c大

讲不出个房子本体的好坏也一堆人信 动线差 也讲不出好和坏到差异 还有人信 那祝大家好运囉

你连基本的格局好坏都不会判定的话没办法跟你说话.XD以上东西适用于看屋超过100间,买卖超过3~5间的人看的.你回国小唸书八,研究所的讨论不适合你.

可能有人听不懂人话 或看不懂文字

两房主要是要注意,建商推案量有没有过大的问题.建商推案两房除了之前好卖之外还有一个用意.就是他单坪价卖比较高.三房如果再22,两房可以单坪冲到24.所以对建商来讲,利润比较高.所以如果三房销售一年,两房建商甚至愿意接受销售到一年半.也因此实际上建商推案,很可能两房抓的推案极限会比较后面.而当推案极限抓比较后面,那两房市场就会供给偏多.你反而会开始比较难卖.所以要注意,而这个推案极限和市场供需,要在地看比较准.因为他毕竟不是一个很大型的落差,在地投资客比较清楚.外地我们判定会比较粗糙.至于车位,以前两房都不配车位,所以几年前两房有车位优势.现在纯两房案太多,所以市场供给两房车位量也是变大很多.但实际上,两房对车位的需求性并没有那么高.一样是注意市场供需问题.像高雄,两房的车位已经处于非必要状态.没有车位对销售并没有什么负面影响.

桃园区绿线捷运周边

推c大

另外大型医院效能步错.不急可以等医院.最近两房卯起来盖,并且都是量产.然后建商推案有两年的施工时间.所以如果推案量过大,也是要一段时间才突然发酵.更不用说建商抓的两房推案极限因为单坪价格高所以抓的比较后面.以上就会产生两房案的隐忧.两房兴起的时候,我记得在板上讨论了一堆.我也是差不多那时候进场两房车位.那时候两房车位还真的有糖吃.只是现在是一窝蜂效应问题.外加一堆两房案都还在预售..所以实际就算市场饱和,后面成屋量还是会灌进来很多.所以两房这边要特别小心..除非你的两房是很老的两房,可以比较不受新屋供给量过大影响.不然要碰两房请多观察市场.长期持有,其实目前已经不太建议入手1x年以内的两房.回归传统三房比较安全原因还是,建商盖得太嚣张了,一案子几百户几百户的灌.看过去的案子,一大堆都主打两房案.跟之前中古屋,有一大票人疯狂的改套房收租有87%像.so..在买卖方面,很可能会陷入类似改套房产品过多的状态.无论什么单身不婚小家庭区是怎样变化.也跟不上建商上千户这样不断的供给阿.反过来看,三房四房,现在单坪价比两房低.但是因为透过土地成本的关系,这个落差迟早会被补平.也就是土地都被拿去盖两房,因为建商利润高.你三房案单价不拉高,势必土地抢不赢盖两房的.所以三房四房的单坪价,有机会被两房给逼升.更不用说目前市场三房四房产品供给量变低很多.

推ceca

所以现在1x年以内的物件,三房四房可能会有浅在好处存在.当然以上不适用台北..XD台北小坪数是因为负担压力的问题.在非台北,两房450好了,三房700.对一般家庭来讲,你真的沙破头硬要挤出钱来住三房.是挤得出来的.台北....1500和2300.你怎么挤??....挤到虚脱也出不了水阿.所以台北是特别的,不可以类推.

C道友功德无量 祝其屡屡渡劫(房市买卖操作)，关关平安C道友"元合五极山"(税利法市操)用得出神入化！雷劫(政府打房) 完全不成威胁

c大中肯

推 C大～

推

推C大

桃园要等都更?你是不是误会了什么?台湾人接受都更的最最最基本要求就是不出钱都更一坪营建成本少说15万，加上销售和税金，一坪快20万

房子看多了自然就知道ceca讲什么叫做格局差公设差说人家讲不出所以然来，我反而觉得是不是本身看房经验不够多。不然我怎么就可以理解人家谈的老大楼格局差公设差是在讲什么

推c大佛心

盖一坪成本就20万了，成本说不定都高过售价了

这年头真的是请教别人都不懂基本的谦虚XD 不管同不同意别人的答案，礼貌是很基本的还是我误会了...他其实是想考ceca? XD

盲信者真多啊

我大学同学工程师不干跑去建商上班.他老爸是另外一间建商的董事长..建筑成本真实价格其实没你帐面上看到那么高..我同学就在桃园..XD但是帐面上当然要报高阿..XD目的很多的,呵呵~~

推C大，看多自然懂C大说什么

推c大，楼大gn大真的才令人无言

gn什么都讲不出来

建筑成本真的没有想得高

纯推C大

推C大，房版良心

推C大 谢谢分享

gn真令人无言

建商跟银行借钱买地盖房，再把成本算高点把钱洗去下游厂商，最后亏损倒掉变呆帐，等银行呆帐过多爆了就再来一次金改，最后拿大家钱去还

嘘gn，这种口气一般人早就懒得理你了，你以为他是市长你是议员，给意见他妈有必要一定给你到非常具体甚至案例吗？要案例不会自己去找？要打脸不会去找反例？伸手牌

推C大

推C大 某人摆明就不是来问问题 故意来乱的

都没加西卡群组让你天天问

gn是来乱的哦?

高手开示不同凡响

这种就群组里套好招，故意出来公开点名问的…点名高雄人问外县市还不带敬语，还是找个逻辑正常一点的人来发问吧gn大没讲都没注意到这串文的漏洞一堆，包含少数推文的也是

真假，还有这招

感谢Ceca大精辟分享

套招...XD.有人需要这种下三滥的手段哄抬自己吗..XD哪个群组,请讲来听听.最近应该都忙着打电动和看电影,没啥在回群组.居然想不到还可以套招勒.有人跟社会脱离太大.被一堆人嘲笑和看不起,居然还不自省一下自己做什么蠢事.XD