※ 引述《Coconut ( 敝狗自珍 )》之铭言：
: 上个月看了个台北市新成屋，
: 强迫住户要‘共同购买’社区的三户店面。
: 也就是买一户住宅，会得到4张权状，名下出现4笔不动产。
: 回家后越想越怪，这...到底是什么怪招？!
: 想请教各位，这房子若买下去，是否后续问题很多？
应该是当初产品规划的不好，后来重新规划
认为与其当店面不如当公设，主打纯住宅
重点在店面坪数是以店面的价格卖，还是用公设的价格卖
以下都以当公设卖为前提
:
: 建案状况：
: 商三，250户左右，25~39坪，每坪开80万上下，
: 公设比36%，管理费每坪$100。
~~~~~~~~~主要问题在这，后面说明
: 原本的公设：健身房、阅览室、瑜珈室。
: 建案分两栋，以下简称A、B栋。
: 一二楼是7户店面(一般零售业)、大厅和公设。
: 7户店面，建商自己保留4户。
: 另外3户店面，却要强制 250个住户共同持分！？
: 第一户，在A栋，跨一、二楼，约 110坪。
: 一楼和社区大厅打通，放了沙发 & 意味不明的雕塑。
: 二楼和其他公设打通，变成“社区妈妈厨艺教室+长桌宴客区”。
: 第二户，约 50坪，已是B栋的一楼大厅、沙发会客区。
: 第三户，是畸零空间，约两个电梯大小，目前空置。
: 我搞不懂建商这么做的用意，
: 目前只想出以下缺点，完全想不出优点：
: (1)每年要分摊三个店面的房屋地价税，北市的新成屋税额并不便宜。
当公设本来也就有房屋税地价税，还好
: (2)名下有三间店面，几百人共同持有，没有资产价值。
对，单纯店面没有价值
当公设看是否有提升整体社区的生活品质或房价，来判断有没有价值
: (3)只要任一屋主被法拍or欠债，这些看似大厅、公设的“店面”也可能跟着遭殃？
法拍或欠债反倒没问题，卖持分而已
有问题的反而是公设部份只登记给一个人
我就看过整栋大楼地下室车位整层被法拍
后来管委会跟投资客斗智，千辛万苦拿回产权的故事
有兴趣的话改天再来分享
这边有问题的是怕共有人主张优购权或共有物分割
那就有趣了，会非常有趣
不过我猜店面应该有约定共用给社区吧
更好的处理方式，甚至应该用分管协议去登记
最好还有不分割的约定，设定个30年
: (4)房子住十年后想脱手，没人会愿意一起买下那几百人共同持分的店面吧...
就当公设卖，用店面价当然没市场
用公设价卖就还好，变成公设比问题
: 请问这建案状况，是否根本就烫手山竽，完全不用考虑购买呢？
: 还是有什么我没想到的优点？
其实是还好耶，房地产的考量重点是Location Location Location
这种状况连产权瑕疵都算不上
如果用公设价卖，那就是算公设比是否合理
只不过店面的面积，应该是登记在专有部份面积
所以建商算的公设比应该是算在专有面积里，这里的公设比会灌水
你要从专有部份扣除，加回到公设的面积
然后重算一次公设比
才是真正的公设比
公设比高也不一定是问题，要看高公设是否有相对应提升的品质
或是对应到合适的族群
来评估该不该买
例如公设“社区妈妈厨艺教室+长桌宴客区”
你是美食作家王刚，大概就会爱死了一定买
可以整天在里面宽油
如果是蔡阿嘎的话，大概宁可去巷口买盐酥鸡