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报税注意房地合一 卖房节税可试试“财产交易损失举证”法
好房网编采中心／综合报导
今年适逢房地合一新制上路后的第三个报税年度，在107年售屋者，须确认售屋所得适用
旧制或新制，永庆房屋契约部资深经理陈俊宏提醒，房屋若在105年1月1日以前取得，且
持有时间超过两年，就适用旧制，则纳入综合所得税申报财产交易所得，必须在5月报税
时报缴；若适用新制，则是课征房地合一税，必须在所有权移转登记次日起30日内申报，
就不是在5月综合所得税报税，纳税人须特别留意。
陈俊宏说明，综合所得税的各类申报项目之中，与不动产购售屋相关大致可以分为二大类
：
1.售屋：财产交易所得、财产交易损失、重购自用住宅扣抵税额；
2.购屋：自用住宅购屋借款利息扣除额、重购自用住宅扣抵税额；
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售屋所得适用新制、旧制比较。（永庆房屋提供）
售屋族“财产交易损失举证”节税法
陈俊宏指出，若是出售房屋的实际价格减去取得成本及移转费用，计算出的财产交易所得
较低，并能提供相关证明文件，就可以选择按实际发生的价额申报。
所谓“取得成本”是指取得房屋的价金与购入房屋达可使用状态前一切必要费用，包括契
税、印花税、代书费、规费、仲介费等，以及在房屋所有权移转登记完成前，向金融机构
贷款购屋的利息暨取得房屋所有权后至出售前，支付能增加房屋价值或效能非2年内所能
耗竭的增置、改良或修缮费，而“移转费用”则包括仲介费、广告费、清洁费及搬运费等
。
也就是说，屋主当初购屋时，付出的相关税费、仲介费和代书费等，以及购屋之后的装修
费用，加上购屋之前付出的利息，如果能够提供相关证明文件，都可以扣抵。
陈俊宏提醒，在107年有售屋者，今年5月报税时优先采“核实认定”方式申报，前述以实
价发生价额申报就是ㄧ般所谓的“核实认定”；对于无法举证买价的房屋，则可采“标准
认定”的申报方式节税；但若出售的房屋是位于台北市售价7,000万元、新北市售价6,000
万元以上的豪宅，还有双北市以外县市售价4,000万元以上的豪宅，且无法举证买进成本
，则依实际销售价格的15%做为售屋所得，然后用土地公告现值跟房屋评定标准价格来分
配。
以台北市售价1亿元的豪宅为例，陈俊宏说明，若提不出买进成本，国税局将按房地比例
（一般是房3地7），认列房屋收入为3千万元，再依房屋收入15％，即450万元作为出售房
屋的所得额，再并计个人其他所得项目，按5％至40％税率缴交综所税。
需要特别留意的是，若不符合前二项申报方式的屋主，才能选择用以下“标准税率”的方
式申报，陈俊宏表示，由于近两年房价呈现盘整小跌格局，双北市“标准税率”维持106
年的标准，没有调整。
以台北市而言，一般住宅课税比例为41%，若是依“台北市房屋标准价格及房屋现值评定
作业要点”而认定为高级住宅者，则课税比例为46%，均与106年相同。举例来说，107年
出售的房屋位于台北市，但无法提供取得成本及移转费用证明文件，若非高级住宅者，房
屋评定现值为100万元，在申报所得时就需填写财产交易所得为41万元：若是认定为高级
住宅者，则需要依照46%来计算所得为46万元。
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出售房屋交易所得计算(适用旧制)（永庆房屋提供）
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双北市售屋财产交易所得标准(无购屋成本)（永庆房屋提供）
心得：
1.房地取得年份为"104年"以前 适用旧制(房屋交易并入综所税)
"105年"以后 适用新制(房地合一税)
2.交易损失可扣抵税额
3.无法提出成本证明 以评定现值之“标准认定”比例
作为计算所得