※ 引述《F93935 (帅气小书生)》之铭言：
: 这几天无聊看房仲女王，北川景子疯狂的卖房超厉害的
: 但是最后都买方决定要买这间房子的时候，都会说价格多少例如你愿意以三千万买下来吗
: ？
: 买方都说愿意，奇怪了，日本都不用签斡旋，议价这个程序
: 日本仲介太好当还是台式卖房太囉嗦了
: 台湾还要杀个几十万一边演一边杀
: 日本就你要就来不要拉倒，日本屋主心态正确吗？还是日本买方比较弱势？
大家好，我是东京不动产第一线特派员
黄金周没什么事，来带大家了解日本与台湾“开价”、“出价”、“谈价”制度的差异
我认为可以用一个原则来总括
“不要浪费大家时间”
【开价】
确实在日本不动产界中，刊登开价基本上就是“期望能卖出”的价格
这有什么好处？
1. 买方在搜寻时能直接判断自己是否可以承担这个价格
2. 业务在搜寻物件时不用像台湾还要问“底价”多少
对方说的底价是真底还是假底还要思考一下
光这两点我想应该可以节省30%的时间
也就是说在台湾卖房子有三成的时间是浪费在测试客人、测试屋主、测试业务(个人观点)
屋主当然想卖高，但是房子的市场价格是“比较”出来的
卖不出去就是“降价”
降到合理区间自然会有人开始“考虑”，进而“成交”
你喜欢挂案子在上面，其实也就只是让别户比较好卖而已
所以当买方愿意去“看房子”，并且有“考虑”购入时
房子的价格已经不会是购入与否的“因素”
会有这样子的状况是买方或是业务员的问题
客人的现金加上可以贷款的额度，就只能买到3000万的房子
但是看上3500万的，然后要业务员帮你杀到3000万
“已知”屋主就是要卖3500，无论他合不合理，你还去带这间，那不是作死自己
还是客人给的服务费有500万的价值? 肯定没有
于是，在日本买卖房子真的比台湾要来的直来直往
可以就来，不行就下一间
看上了顶多杀个意思意思，去掉尾数的几十万，不给杀也很正常
业务员要专注的是找“好案子”以及评估该物件的价格是否“合理”
屋主、仲介、买方，三方都省时间
大家都开心
我认为这是民族性的问题，并不是就说哪种比较好或比较不好
“我不会说不能杀价，但屋主不给杀也是很正常的事情，请有心理准备”
https://imgur.com/a/BhhqaB2
开价14990 卖14990
https://imgur.com/a/cpbjyEa
开价7280 卖7280
https://imgur.com/a/3GnTpzj
开价5980 卖5800
【出价】
在台湾要出价大多是用“斡旋”、“要约”
先不管客人违约后，是否真的拿的到钱，至少他是有“请求违约赔偿”的权力
在日剧中能看到，若房子看好，价格ＯＫ，买方会在一张纸上签字
那张叫做“不动产购入申込书”
意思就是“购入申请书”
内容简单说是“我ＸＸＸ 以ＸＸＸ円 买在ＸＸＸ的房子”
例如下图
https://imgur.com/a/YYSABgq
没错！！！就是这样简简单单的一张纸
没有写到反悔的罚则，甚至日本的不动产业法也不允许写
这张纸没有法律效力，但是它有着人与人之间的“约定”
业务员本来就该在“签约之前”将买房的条件、责任义务说明清楚
现在我再来想以前在台湾卖房收的斡旋，其实很多条件都还不明
价格出完之后才在签约的当下乔，违和感很重
我刚入行时，也是问前辈说“就这样写，那客人反悔怎么办，不用收个订金吗？”
前辈很简单的一句话
“为什么你的客人要反悔？”
客人反悔代表你的说明或是客人的购屋条件你根本没有满足
这种合约签了约后反而麻烦
若客人真的没有正当理由反悔，那这种客人你也不用放太多心思经营
所以认真说在日本只要“签约前”，买卖双方若真的没有理由反悔，不会有赔偿
可能会有业务用吓唬的语气说，写了申请就一定要买，这就看人说了
被反悔业务员会一直打电话，或是亲身拜访，为什么要“打破约定”
而且口气肯定不会好
因为“浪费的不是只有他的时间，制作合约书或是调查的部分也都出力，他个人在公司的评价会降低”
除非是公司这里有错，不然日本人真的很执著
好的是其实大部分的客人都是十分“信守承诺”的，真的反悔的我也没看过几次
在与客人谈价格收申请书时，都要再三说明，虽然这申请书没有法律效力
但是一旦我们提出申请，屋主方也同意时，就请“履行约定”
就结果来说，比起以前在台湾看到的斡旋反悔比例要低上不少 (个人体验)
甚至熟识的客人，口头出价确认好了，就直接拉签约
省了非常多文书制作的时间
重点还是要成交，收客人的违约金是无法赚钱的
【谈价】
在台湾相信９５％以上都是拉见面谈
金额接近之后，拉出来事务所碰面，加加减减
为了避免“客人反悔”，直接现场签约
遇到差距真的差太多的，忙了一个晚上还是作白工也不会少见
而在日本大都是电话谈价，或是业务去跟客人碰面，确认好价格
会出来就直接是“签约”
没有确定签约，公司还会问你在约干嘛的
遇到客人时间不好乔的
甚至合约先拿去给屋主签名，然后再送过来给买方签名
也都是十分常见的方式
为的就是别做“没效率”的事情
但这并不是指在日本卖房子很容易
只是“谈案子”比较轻松而已
如何让客户信任你不会出包
如何找到好案子
如何评估物件价值
如何处理在日本大小事
才会是与其他业务员产生差异的地方
以上一点小心得与大家分享