※ 引述《Salukula (落山风)》之铭言：
: 各位前辈大家好：
: 鲁叔在台中看一个月的房子了，有学到一些功课，但是还是有一些不清楚的地方，
: 还是要来这里请教大家。
: 这几天，仲介介绍南区的一个预售案，之前我二位同事
: 有下订这个案子，并且说在住户的群组上讨论都已经完销了（我是相信啦），
: 突然有一个物件丢出来，开价12XX万，问了一下同事后推算，
: 屋主购买的金额应该是10XX万。
: 地点实在不错，我开1000万愿意承接，仲介“叫我要有同理心”，“ 没有人会了钱卖”，
: 并且表已经有人出价到1150万。
: 鲁叔算了一下，短短几个月，就赚了近百万耶！那以后，鲁叔是不是眼光也好一点
: 找个地点和建商都不错的物件，在潜销时订，在预售时加价卖，这投报率比股票还好！
: 能不能这样操作呢?
这样操作很正常.
只是,如果卖不掉怎么办的问题..XD
会接手预售屋的买盘其实不多.
而你要卖得掉,你必须让买盘处于"她没有其他选择"的前提下.
所以挑选物件非常重要.
你必须是稀有产品..
不然,人家干嘛不直接跟建商买要跟你买.
你1000如果一坪25,这样40坪.
那请问你之后要卖1200,40坪,你一坪要30万.
你觉得旁边其他建商推案,他的价格已经拉升到30万了吗?
阿如果旁边建商才在卖27万好了,让你涨了快10%..
那...旁边建商卖1080万....你....打算卖多少?
阿你要不要交易成本仲介费等等??..
那你卖得掉吗?...房价已经涨10%了喔...更不论如果房价才涨3%.
所以预售屋不是不能转,我也有转手赚过.
但是...你要预估卖不掉怎么办.
以及,你的产品别人为啥要加价买..
它们为啥不去跟其他建商买其他的新屋?
你要知道..
老屋市场的量是很有限的,外加屋况影响价位不少.
所以老屋市场比较混浊,所以混水可以摸鱼.
新屋建商一次推案就是几十上百间,然后通常一个区域都有好几个建商连续推案.
你案量这么大,所以产品的销售是量产型态.
然后屋况全都是新屋,没有落差.
之外,现在新式大楼的格局都是经历古今中外,百年历史演化而来的.
所以那种怪怪房,白痴建筑师房,智障格局其实已经很难看到.
在这种情况下,新屋会很像股票...还牛皮股.
阿这样,牛皮股..人家中钢成交都在40...你同样中钢股票想要卖50..
你怎么卖你告诉我..XD
所以玩新屋,预售屋,永远都是要面对这种状况...
这也是为啥,你看玩预售屋的,大多都是玩豪宅.
因为豪宅才是独一无二,无法取代.
每间豪宅的特质都不一样.
在这种情况下才会有什么绝版品,稀有品.
这样要炒作才有办法让买家愿意加价卖.
那时候玩这种的是锁定.
有名品牌+户数不超过60户...
然后只买中高楼层景观宅,其他不碰.
就是抢稀有+快速完销封盘....
跟中小坪数大家都抢广告户,2F户,户数越多越好因为公设越豪华管理费越便宜.
操作完全相反.
你要知道什么产品有什么玩法.
不要玩法用在错误的产品上面...会死很惨.