买房子进入约见面议价的阶段
表示买方出的价格至少是达到 屋主实拿 or 屋主实拿+1~2%的阶段
仲介懒得做白工，买方出的价格若是连屋主实拿，都没碰到边
仲介连让买卖双方碰面，都不会约出来
(但为了营造帮买方努力的形象，斡旋还是会收，
但没达底顶多跟屋主口头告知而已，除非屋主自己也急着卖，否则不可能约出来)
见面议价最后努力的，说穿了其实就是如何从买方榨出“卖方的服务费”
买方被仲介话术唬到，最软的情况：
以为仲介帮自己议到便宜价格，心甘情愿给买方2%
但其实还帮出了卖方4%，买2卖4，仲介6%收好收满
仲介方愿意退一步：
买方先表明，无论如何买方只付1%
仲介卖方2~3%也愿意做
买1卖2~3，仲介收3%~4%
买方超级硬、买方对市场行情十分了解、屋主缺钱、仲介缺业绩、店东欠这一笔就倒闭：
买方实付：推敲出屋主底价，出价=屋主实拿+0.5%~1%
买0.5~1卖0.5~1，仲介收1%~2%
※ 引述《Jasonbon ()》之铭言：
: 小弟近期签约买房了
: 房仲约出来议价前 说屋主希望可以卖到N元 更早之前是说理想卖到N+40万元
铺给买方当然是假的价格啊 =卖方2%，仲介保底 =卖方4%+溢价
: 我当时是出N-20万元
: 所以房仲才约出来议价
N-20 = 屋主实拿 + 卖方0%
: 后来当天晚上议价时
: 房仲问我 可以再增加多少
: 我说+10万吧变N-10万 然后对方N-10万 各退一步
: 结果房仲离开我们的会议室之后
: 跑进来说 价格屋主是同意
N-10 > N-20，高过实拿了，屋主当然同意
: 但是卖方愿意付的服务费只有1%因为价格不是当初他们理想的N+40万
翻译：仲介(OS)-我只能收到1%，而不是4%收到满
卖方契变的价格：实拿=N-20，多少卖方服务费，仲介自己要想办法从买方身上榨出来
卖方理想N+40万 = 卖了高价付给仲介4%~OK，还有溢价多赚
: 所以问我们愿不愿意 将房价成交在N-20 然后一开始议价时说的+10万并入到服务费内
翻译：买方-好感动，仲介真的帮我议价到N-20了
好啦，前面说的N-10，10万给仲介也没关系，反正总价(实付)不变
原本买方只愿意给仲介，买方1%服务费
跟买方多要了买方1%，变成买方收到2%
: 这样他可以跟卖方要更多服务费 (当时只想说反正出的钱一样就答应了)
: 他说我们出的总价是一样 本来是(N-10)+1%服务费 现在变 (N-20)+(10+1%服务费)
: 房仲说他们公司不同意 买卖双方只各付1%的服务费
公司开心来不及了，最后实收买2卖1，仲介收3%
: 事后想想
: 是不是其实N-20万可以成交 只是房仲为了多赚10万 故意跟你讲屋主想要N
仲介讲的N价格，叫"铺价"，是假价格
N = 至少保底卖方2%服务费
: 这样你就会加价到N-10万
仲介会假装跟买方哭说，N-20太低，屋主连出来都不太想出来谈
好不容易说服屋主愿意降价出来谈，问买方愿不愿意出来，大家来乔乔看
(翻译：出现有效买方了，接下来就看能从买方身上，榨出多少卖方服务费了)
: 甚至屋主搞不好从没说过理想是N+40 或者是N-40就可以成交了
屋主如果够硬，不缺钱
从头到尾，契变的实拿都是N-20
顶多为了配合仲介吸引买方看屋+出价，调降了开价
所以 N+40 是仲介铺的假价格无误
N-40 < 实拿N-20，除非是屋主缺钱 or N-20本来就高于市场行情价
: 我觉得有太多无限的可能性了
: 就是被房仲耍得团团转Orz
: 有降总价10万来乔卖方的服务费的理由吗?
所以永远不要相信仲介给的价格是屋主真的价格
仲介铺出来的价格，都是经过计算，包含了屋主的卖方服务费3~4%
买方要做的就是斗智，宁可当天谈判不成，直接走人
让仲介自己来说卖方1~2%也愿意做
流程：1.先出低于屋主实拿的芭乐价，试探出屋主实拿的价格
(找多家仲介问，看各家能接受下斡旋的出价是多少
或自己找到屋主，假装是仲介探询底价，多少可以带客人去看屋)
2.先确定仲介只收买方1% (只愿意买2的仲介直接丢掉)
3.出到屋主实拿
4.让仲介愿意折佣做 (买1卖1~2)
找大品牌的房仲，固然服务好，专业知识充足
但羊毛长在羊身上，服务和专业，是建立在很硬的服务费上
小品牌的房仲，仲介为了生存
服务费少收，折佣也愿意做
以买方立场，买房子要买便宜，找小品牌房仲
可以先找大品牌房仲看房，得知房屋详细的屋况
议价签约，找小品牌房仲，让其折佣也必须做
以卖方立场，卖房子卖理想价，一般约给多家房仲卖
房仲彼此为了竞争拼成交
1.多组买方出价，价高者得标
2.同一买方多家仲介出同样价格，愿意最多折佣者胜