大家好，小弟在东京的不动产公司工作中
2011年退伍后在新北的绿色房屋工作将近2年
2013白天在旅行社上般，晚上补日文
2015赴日唸日文
2016进日本的不动产公司工作
服务内容就是为说中文的客人买日本房子，做后续收租管理
工作也要满3年了，平均一个月卖个2~4间，三年下来也处理过上百个案子
便宜的有200万日円的房子，贵的也有上亿的(1亿其实也才2800万台币)
自认台湾及日本的不动产状况都算了解
这才敢来吐槽一下好房网
※ 引述《rpg1510 (八分之三)》之铭言：
: 买房容易养房难 日本置产这3“费”要付得起
: https://news.housefun.com.tw/news/article/117217222957.html
: 2019-03-25 18:10 好房网News 记者段佩宜／综合报导
: 日本不只老人多，老房也不少，专家提醒，前往日本置产最好不要选择15年以上的老房，
: 否则必须付出高额管理费，同时可能面临没人想租，更别说转手卖出了。
直接来看50年的房子要收多少好了
我随便搜新宿区50年以上，50平米以上的房屋讯息
https://imgur.com/a/rPwtCSi
61平米 1966年建 合计收25909円
https://imgur.com/a/yvPKdjy
65平米 1966年建 合计收35809円
https://imgur.com/a/SylTcMV
51平米 1967年建 合计收33900円
https://imgur.com/a/Ip90ilG
73平米 1968年建 合计收42610円
固都税41829円 (每年要缴的，类似台湾的房屋税地价税)
https://imgur.com/a/xtr7Aqr
60平米 1969年建 合计收20000円 固都税58700円
https://imgur.com/a/cCyMpW6
54平米 1969年建 合计收20200円 5月开始33900円 固都税60916円
https://imgur.com/a/KPCTrWG
51平米 1969年建 合计收23350円
https://imgur.com/a/dYavnwT
64平米 1969年建 合计收20330円 固都税70400円
简单抓8间出来看，大概就是收3~4万日円
光看4万日币大约1万1台币，可能会觉得吓死人
但!!!
日本的物价比台湾高，房租收得比台湾高
管理费修缮金收的比台湾高，这不是天经地义的事情吗?
截图都是现在出售中的房子，也都是新宿区的
就当作都是50年老公寓，也不管维护的好坏
新宿卖3~4千万，约台币1千万
台北市中心要卖多少钱?
反而东京的房子卖的比台湾便宜，是谁的问题?
: 国立屏东大学部动产经营学系教授赖碧莹，日前在好房网TV《操盘手的秘密》节目中表示
: ，日本房屋买卖采“实坪制”，且房价不如台北，因此吸引不少人前往置产。然而买房容
: 易养房难，日本的“消费税”、“管理费”以及“修缮积利金”其实很高。
在东京，很难找到租金养不起房子的物件
维持费用高，房租也收的高
怎么看都很正常
该在意的只是“投入多少钱”以及“一年可以回收多少钱”
再来评估“趋势”、“未来性”
我常跟客人说
“没有不能买的房子，只有不能买的价格；价格怎么评估，就看它能创造多少收益”
房子再旧再破，只要有人愿意付房租，他就有价值
看不动产不是什么困难的事情
门槛低，风险低，利润低
靠的是“长期积累”产生的复利，以及有没有好的物件讯息的管道
: 其中最关键的是“修缮积利金”，赖碧莹表示，在日本买房，房价一样包含公设，但不会
: 随同转移，换句话说，你在日本买了一间70坪+30%公设的房子，但权状只有70坪，即使只
: 付了70坪的房价，但社区内有30坪公设，需要住户共同负担修缮基金，因此才会说买房后
: 要负担的管理成本很大。 修缮积利金按月缴交，屋龄越老，修缮费用越高，等于住越久
日本的房屋权状虽然只有专有部分的面积
但权利义务当然包含公设，公设一样是按造持有面积的大小，按比例持分
跟台湾是相同的
只是用“专有面积”做广告刊登
反而日本因为“阳台”“外墙”“屋顶”“窗户、大门”都是共有设施
大楼屋顶或是外墙有漏水，都是管理组合（管委会）要出面修缮，少了很多纷争
用的也是大家缴的“修缮积立金”
羊毛用在羊身上，何乐不为
: ，修缮费就会逐年倍增。对此财金专家蔡明彰建议，在日本买房不要买超过15年的房子，
: 否则须负担庞大修缮费，另外他强调，日本少子化、人口老化，房屋需求本来就低，更别
: 说房子老了，反涨的空间很小。
修缮费是否逐年倍增，上面已经给了，50多年的房子就收这样，是要倍到哪去
而且无论【管理费及修缮金有多高】
若是购买投资收租型的物件，都是扣除之后计算租金回报率的
“扣除之后”租金回报还能有年收4~6%，怎么算都比台湾高
所以这是“假议题”
而且，“已知”维护的费用会调涨，为什么不去买已“涨过”的房子
这样计算收益不是更贴切吗?
日本少子高龄化是事实
财经专家可能是想说
因为人口减少，所以得出“房屋需求低”的结论
日本整体人口逐年减少是事实，但反而加速“一极集中”的趋势
东京人口自从1996年就持续增加
https://imgur.com/a/RIKXCtp
再来我们假设他“房屋需求低”为真
那代表房租会降低，因为租不出去只好降价租
https://imgur.com/a/iixX0zU
数据出自东京カンテイ公司
日本三大都市圈的租金都没有降低的趋势
所以
专家是在呼吁各位别去买乡下的房子
【这还用你说？】
作者: ptt948794520 (低调再低调) 2019-03-28 22:24:00
人都聚集到生活机能佳的地方
50年的房同一条街租金多少？源泉税多少？有喔 自住减免租赁代管费税制都是非常适合日本人自住加投资和房地合一后的台湾税制类似
台北的新宿：万华 50年公寓20坪 1000万以下？
然后 为什么 不如投资 台中 或桃园 内文所说的数字 这2地方要更漂亮的很多
作者:
kevinhon (kevin)
2019-03-28 22:41:00可是人家有新宿御苑，万华有什么？
作者: tomoko17 (春日部小花) 2019-03-28 22:43:00
推
各国投资地产都是一样啦就算不查 大概都是外资当盘子的机率高，除非外资是强到自己造镇造就业的等级奈米户如我 不如投美股到结帐时全部的数字出来就有答案了
作者: morphology (变形国策顾问1号) 2019-03-28 22:56:00
反观，八卦现在在吵房租太高之类的
扣除额为0 和扣除额一堆的投报也不同双北租所比才20%左右。 XD
作者:
amyshit (爱咪雪特)
2019-03-28 23:11:00专业
作者:
rpg1510 (八分之三)
2019-03-28 23:19:00好伦本尊回文!?
作者:
F0r (ㄈㄓ小四)
2019-03-28 23:44:00我想问一下 东京买大约1500万台币的全新透天，台湾人持有税一年要多少？
作者:
IS0987 (FQ)
2019-03-29 00:04:00推推推
作者:
kan8634 (毛仔)
2019-03-29 00:15:00推
作者:
Jose (交通部长˙荷西！)
2019-03-29 00:30:00台北房价早就疯狂了
作者:
spmark (这就是幸运)
2019-03-29 01:09:00推屋顶外墙等，是公设，在台湾也是要管委会出钱的可是实务上很多都是各楼层自己处理....招牌也乱挂....
作者:
ima (放浪)
2019-03-29 05:55:00感谢分享
台北房价就笑话阿 国际化程度 交通便利度 物资流通度 全部被屌打 我还没提到悲剧薪资跟有毒食物喔 结果房价屌打日本 呵呵 坐等爆炸
作者:
redmi2 (redmi2)
2019-03-29 07:38:00楼上你没有比鲁蛋的密度 也应该屌打日本
作者: Petrovsky (Never say never.) 2019-03-29 08:30:00
台湾不一样 不要拿 小日本的房价来相比 会笑死人此外 房地惨 是 *高风险、低报酬*只适合 无脑的散户 用赔钱方法来赚钱
作者:
asole (涝塞输球超爽的)
2019-03-29 10:37:00换成台币好吗
作者:
ZxoF (学弟妹来系垒吧!!)
2019-03-29 11:06:00你贴的有些物件只有地上权，请问到期后日本会怎么处理?
作者:
yyff 2019-03-29 11:25:00高风险低报酬XDDDDD
作者:
F0r (ㄈㄓ小四)
2019-03-29 11:40:00好 等你分享我要自住用的 不用管什么投报率
作者: HCG10G8bear (78bear) 2019-03-29 14:23:00
推
投资日本最伤的是招租！很多状况是没花广告费招租期会拉长…
RC的勒？还是用自建造价+溢价10%加上去比较825+15*35=13505480+1350+184+35=7049租金扣除费用与税后 投报约2.2%。。。不含礼金含礼金 假设 2.4吧然后空租率下去 还是2.2% 然后涨价 和汇差还有脱手要持有5年以上抵税额外国人几乎没有XD
作者:
F0r (ㄈㄓ小四)
2019-03-29 18:43:00所以含维修成本一年九万只论税金一年4.5万大概0.3%
作者:
dragontwo (Be A Man !)
2019-03-29 23:49:00皇居附近的中古有吗？之前问贷款利息都要3%
作者:
cccc (ccccc)
2019-03-31 19:57:00推