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屋龄超过35年没问题吗？日本人如何看待“屋龄”这档事
大自然万物生命皆有尽头，每一样物品也都有它的使用年限，当然建筑物也不例外。台湾
不像日本一样，每个月、每年都这么勤著这里修修那里补补的，时间一久，就真的是老房
子了，有的保养不好甚至看起来像鬼屋都有，反观日本，室内修缮、室外修缮和修缮积立
金等注重建物的修缮及保养，又加上位于地震带，建物自然讲究工法，所以日本很多建物
即使年事已高，从外表来看都还看不出它的真实年龄。
那～“マンション”公寓的寿命多长呢？又该如何判断呢？不管是暂时租赁或是一辈子生
活于此，当然也不希望成天一直担心自己住的房子会不会哪一天因老旧而变得不耐震而倒
塌，这对想要找中古公寓的人来说也是一个非常重要的问题，让我们来看日本人如何定义
中古公寓的耐震度及寿命。
▶マンション：RC或SRC高级、大型公寓，附电梯，楼层较高。
▶アパート：一般指木造公寓，规模较小，通常无电梯，楼层较低。
＊マンション
＊アパート
【大型公寓マンション的寿命居然高达117年？！】
根据日本国土交通省所整理出的RC造建筑物的使用年限的研究实例来看，“RC造建筑物的
物理寿命推测可以长达117年”（1979年饭冢裕“建筑物的维持与管理”鹿岛出版）、“
以RC建材的使用年限来看，一般建筑物的耐用年限是120年，外加一些完工后的加工手续
（台湾称溪阿给）可延长其寿命至150年”（1951年大藏省主税局“不动产的使用年限计
算方式”）等等研究显示，一般正常使用情况下，RC建筑物绝对可以使用超过100年。也
就是说，マンション的寿命取决于他的构造建材—钢筋与水泥，所以说以35年的中古マン
ション为例，以上述的计算方式来看建物还有65年以上的使用年限（就是还很年轻！！）
。建物比自己想像中还要来得长寿，不是稍微比较安心了呢？
那么接下来，就来看“新耐震”跟“旧耐震”之间到底有没有差别呢？
【新耐震、旧耐震，差别不大？】
你知道关于マンション公寓的耐震基准—“新耐震”跟“旧耐震”这一词吗？那…..新耐
震跟旧耐震到底差在哪呢？旧得听起来感觉不可靠？新的真的有比较好？，其实旧耐震意
指：1981年前的耐震基准；新耐震则是1981年之后的新基准。
根据日本〈东京カンテイ〉不动产鉴定公司依东日本大地震的マンション公寓灾害损伤状
况所统整出来的数据来看，新耐震与旧耐震之建筑物灾害比例来看几乎没什么多大的差异
，看了以下数据就可以了解地基有无扎实完整的重要性。
●新耐震1233栋
・零损伤 630（51％）
・軽微 456（37％）
・小破 135（11％）
・中破 12（1％）
・大破 0（ー）
●旧耐震227栋
・零损伤 108（48％）
・軽微 75（33％）
・小破 40（18％）
・中破 12（1％）
・大破 1（0％）
令人惊讶的是，即使新旧基准改变受灾程度比率也没有太大的差异。近年来日本的房子几
乎没有严重倒塌的例子，除了大三井不动产知名建商，先前售出的某大楼房屋倾斜以外，
连311大地震都没有倒塌，可见得日本物件建筑基础有多扎实。
【修缮积立金越少越好？？天堂与地狱，取决于大楼管委会】
▶修缮积立金：修缮公寓大厦的费用。长期修缮计画所需的资金，以长期累积的方式积存
，屋主必须月付固定的金额。
▶修缮积立基金：因应因地震等的灾害而突然需要建物修缮时，除了每个月的修缮积立金
之外，预先将一定金额收集后再开始累积。屋主在申购物件时须缴纳之一次性款项。
▶管理委员会：集合住宅各位屋主设立、营运之管理委员会。管理委员会采多数决的方式
做营运和管理，屋主将可使用自己的决议权参与管委会的营运。
▶管理费：管理公寓大厦之费用。使用于管理员的人事费、清洁费等。屋主必须月付固定
的金额。
修缮积立金越少越好？？很多人在投资物件时都知道，每个月要缴管理费、修缮积立金等
费用，租金扣掉这些杂费实际拿到手的金额自然会削减，当然很多人就免不得出现小抱怨
。看到修缮积立金价格低廉，先别急着开心，如果修缮积立金不足，自然的就没有办法做
到完善的维护了，随着建物年纪增长，如要延长建物的寿命就别计较那些小钱了。
日本现在几乎每一个物件都有所谓的修缮积立金，来共同修补建物的外观、耐震设施、天
花板等等的公共设施。但如果管委会没有实施这项措施，或是没有彻底进行例行修缮的话
，对物件会有什么影响呢？举例来说：屋顶上的防水措施如没好好严加管理并定时修缮的
话，水如果渗进建筑物的话长时间下来容易造成建物倒塌的危险性。当然同样的，建物的
耐震设施也要定期管理维护否则如真遇到地震后果会不堪设想。所以，不只是新旧耐震设
施，往后的管理及维护也是相当重要的。
如果都有好好管理及修缮的话，基本上新成屋当然是最安全的了，再来就要靠住户全员共
同维护了。相反地，如果是中古公寓的话，管理修缮工程皆有管理公司监督并执行，只要
向他们确认修缮明细即可。这种感觉就像是，一位ＭＶＰ最佳新人选手跟一个有着２０年
经验的铃木一朗选手相比，大家都会选择有口碑、有经验又有品质保障（？）的一朗选手
一样的道理。
另外，同样地区、同样规模的新成屋相比，中古屋若有好好执行大规模整修的话，就可以
以新成屋的半价买到（已大规模整修的）物件，等于省下了一半的钱。原本预定买房的钱
省下一半后，剩下的就可以做孩子的教育基金、投资、退休金等等的规划。
以上是以日本人的立场所做出的论点，提供各位投资朋友们参考。