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https://udn.com/news/story/7239/3533244
国内标售市场史上总价最高的京华城标售案，今（12）日截标并开标，共有四组投资团队
领取标单，先前有意愿以全区投标方式投标，未料最终无人投标，以流标收场。瑞普莱坊
市场研究暨顾问部总监黄舒卫表示，京华城是个案因素，反观近期国内地上权、商办标售
，乃至一般成交状况都有逐渐筑底、回温的趋势。
戴德梁行分析投资人未能实际投标相关原因有三：
一、因未经原结构设计师说明，导致不了解关于重新兴建时应如何保留价值高达63亿元的
地下室的实际工法。
二、对于本招标案基地容积率恢复为678.91%之行政诉讼的胜负结果没有把握。
三、不清楚关于缴交回馈金后得申请恢复第三种商业区允许申请50%住宅使用项目一事。
京华城标售案，全区基地面积共4,986坪，土地使用分区为商三，容积率560%、建蔽率65%
，标售底价为新台币380亿元，基地现况为造型特殊的球体购物中心京华城，总建筑面积
为6万2,442坪，建筑规划为地上12层、地下8层。
标案采两种投标方式，分别为全区标售、底价为新台币380亿元及分区标售、每区底价约
120亿元，后者方式须同时投标两笔以上，最后以土地单价最高者得标，原定预计于10月
18日截标，因配合投资人提出申请拆除执照的建议，而增订投标条件延后至今日下午开标
，但最后以流标收场。
根据瑞普莱坊市场研究暨顾问部统计，截至目前，今年商用不动产金额约新台币667亿元
，与去年全年金额相比虽年减2%，但第四季商办交易稍回温小拉尾盘，预期今年全年交易
金额可望超越去年的678亿元，显示目前商用不动产市场缓慢回温。
瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监黄舒卫表示，“轻资产”为目前商用不动产经营者主流策
略，京华城标售案为个案因素，该案投资金额及再开发所需成本高，买方有限、市场流动
性低，加上现有租户租约、建物拆除或改建成本等不确定因素高，左右投标意愿。
对于自用需求而言，该标售案总楼地板面积大、价格成本高，难符自用买方企业总部之需
求。
握有大笔资金的寿险业，仍受限于金管会对于毛租金报酬率、空置率的要求，要找到达标
得投资标的并不容易。
该案未顺利标出非市场因素多，加上目前整体经济环境盘整中，投资气氛显得保守。
心得:
1. 该案地下室造价63亿元，重建工法相对比较复杂。
2. 容积率恢复为678.91%之行政诉讼的胜负未知。
3. 缴交回馈金后得申请恢复第三种商业区允许申请50%住宅。
4. 再开发所需成本高，买方有限、市场流动性低。
5. 加上现有租户租约、建物拆除或改建成本等不确定因素高。
6. 总觉得该投资案很多不确定性，颜总当初讲的好像多好多棒...