https://imgur.com/CJm3x3h.jpg
公设就是来自“建筑技术规则”的“免计容积”，
这个“免计容积”设有上限，计算方式颇复杂，
其上限大概就是“允建容积”的0.55倍，
建商基于利润极大化，当然是要盖好盖满。
灌公设通常有三种途径：
1.管理委员会使用空间：
各式各样的娱乐性公设(大厅、交谊厅、健身房...)，
在正式建筑图中都叫做“管理委员会使用空间”
依“技术规则162条”有规定上限，当然是盖到满。
2.地下室免计容积：
依照法规，地下室每设一个车位，就可免计12坪，
实务上，车位(含车道)只占8坪，
所以多出来的4坪就划到公设了，100个车位就能生出400坪公设，
也就是地下机房、B1垃圾回收室、B1卡拉OK、B1会议室...
3.车道的模糊地带：
在高房价地区，同样一条车道，
划入“汽车位权状”大约30万/坪，划入“房屋权状公设”大约60~120万/坪，
因为这条车道汽车、机车都在用，划入哪边都有理，是目前常见的模糊地带。
最后介绍一个反例：今年的新成屋“润泰双子星”
它的公设比只有19%，为什么？
因为它是12层海砂屋，重建成15层大楼，算是建商做功德“盖还”给原住户，
自然没必要灌公设，毕竟公设也是要成本价的，没必要白花钱。
从这个案例就知道，
某些建商在新闻上哀哀叫说“法规越来越严，导致公设增加”的说法，并不完全正确。
以上分享供各位议价、验屋参考！
如果想了解大楼建案、都更的坪数计算，可自行算算看
https://sites.google.com/view/predesign