※ 引述《deltaz (我还懂不懂飞翔)》之铭言：
: 最近美术馆到处都在开店耶，南北美术都是，不知道什么原因，前年闲置的店面突然都动起
: 来了
: 看起来开的店都是多以餐饮为主，不过这一两年这区的人口也没暴增的很夸张，突然密集一
: 起开店，不知道有多少店家最后会存活下来
本来就会开,哪个重划区久了店面不开章.
但是一开始当然不容易开...
基本上,除非名店,或是本很粗可以凹的店家.
一般店家需要"聚集"的商圈他们才敢下..
也就是是说,例如你要开一家便当店.
除非你本来就很有名,例如刘江,正宗排骨,你一开门大家就知道你的味道.
不然一个店家如果你不在商圈内,你就要能凹.
就像之前开简餐店(或是我都叫他便当店)的经验.
(要玩店面,你最好自己或家里开过店...不然会误判很多东西...
我家就是没做过生意,所以必须做看看)
前半年不赚钱,第一年打平,第二年开始赚..
(不过开始赚我就收摊把店面租给别人,因为只是研究开店这件事情,不打算玩下去)
但是开始赚你可能利润也很低.
所以还要在豚个一两年,收入才会变多.
你这样一来一回,等于前两年赚得和亏的打平,第三年才开始净赚.
很多开店的人没想过这点,所以称不到开始赚就倒掉.
开店是这样,你刚开,如果没有非常促销.
(其实促销也没啥用,一堆很远跑来贪便宜吃的,它们几乎不会再来第二次)
那通常是四周居民有些抱着尝鲜的态度来吃看看.
但问题是,很多时候,例如新开一家便当在家旁边50公尺好了,骑车经过说好我下次来吃.
问题是隔天,后天,大后天,一个星期,一个月,我都忘了来吃..
每次路过都说,我来吃看看,但是我都忘了,因为我有太多东西可以吃,习惯性就吃饱..XD
以至于真的跑来吃可能两三个月后.
吃过以后觉得,还不赖,以后可以常吃.
问题是,我又忘了..XD..所以又过了一个月后才来吃.
又觉得还不错...之后才会开始常吃.
so..开店就会这样,一开幕没人来,可能才三五个..
然后过一个星期可能好一点,一天五个十个...
然后可能五个十个维持个一两个月,才开始增加..
这段时间你几乎没有什么收入,都在支出...有经济压力的,感觉会很可怕.
不过通常你的东西只要水准以上,就会开始有回流客(通常是附近居民)
因此重点是回流客,你看一个星期有一两个回流客,一个月有三五个回流客.
(如果你一两个月内都没看到回流客,那就快点收一收..
没回流客稳死..代表你的东西有问题,竞争力在水准以下)
基本上代表你其实是活得下来的,虽然你可能生意帐上看起来是很可怕的没人吃.
这你就继续撑,回流客就会越来越多,然后他们会开始带朋友或是邻居来吃.
所以半年后你的来客数可能就有一二十个..
但是回流客多之后,就开始有比较大的订单,例如某个邻居上班的办公室,或是学生学校.
这时候你可能在一年之内,突然销售量就有时会大幅暴增,可能突然订个30个.
(外订可能比整天的店内用客还多)
你有没有要打外送这时候就要决定,外送需要额外人手...
(可以请工读生,就两个小时去送就好)
当然你也可以都外带,但是这样自然有些大订单你就吃不到.
(外送的订单最大)
所以通常在一年左右可以打平..
不过,因为订单很不稳定,有时候一天上百个,有时候半个订单都没有,你只有店内20个.
你这时候就遇到下一个麻烦,量太多你做不出来怎么半,所以要不要请厨师.
请厨师你可能会延长你亏损的时间,但是你可以抓住大订单..
直到两年左右,你的订单和店内客都达到一个规模,才摆脱这种尴尬状况.
这时候下一个问题就是,你有没有要拓宽店面,不然店内位置不够坐..
(我是在这时候收掉,因为我只用自己的店面在实验,并不打算真的走餐饮业
外加我的店面是在等地下化,路打通的利多,中间6年黑暗期随便玩无所谓..XD)
这就是非商圈店面的状态.
因此例如美术馆那边,一开始只有部分店家敢进驻,要撑太久成本很凶.
并且很多店家也都没撑下来.
直到后来越来越多店家产生聚落产生商圈...局面才稳定下来.
一个商圈要成行,需要一堆店家..而不是有店面他就会产生商圈.
因此一开始没店家的时候,这个时期会拖最久,因为一般店家不敢来.
所以一般这时候都是靠"屋主"自己经营..或是用很便宜的租金先吸引人潮.
so..一个商圈,必须是整条路的屋主都配合,才会比较快打造出来.
屋主要愿意把店面出租(很多屋主不想租给吃的,那会很难租)
还没形成商圈的时候,租金要压低,并且要尽量租给吃的.
直到这条路,至少四五间吃的,然后十间以上店家,然后你才看到更多店家开始愿意进驻.
这时候才可以慢慢调高租金,或是开始过滤租客(例如太油或是之类的)
不过重划区问题在于,整排店面都是新的,外加店面价格很高.
所以屋主很多都不愿意租给吃的(外加太油会被住户检举)
然后你买3000万,叫你租2万块你愿意吗..不愿意..那租不掉..XD
so...商圈起步很容易跟买重划区店面的屋主心态有严重冲突.
所以重划区商圈一般都成型的很慢..除非旁边有商圈可以扩张过来.
所以通常重划区我们要投资也不不是投资里面的店面.
投报率超烂,增值力超若,商圈等太久.
我会投资最靠近重划区的旧社区商圈店面或是最靠近重划区的旧社区夜市店面...XD
例如"如果"中都狂盖,我要投资商用不动产.不是十全路就是喜丰夜市.
(但是我不一定会抓这个..因为店面有其他的买法,单纯只是举例)
切入时间会在大概中都里面盖好了10个案子左右..不用太早.
也许15年后,重划区里面会慢慢生成商圈.
但是谁等你15年..XD...我们生意人没那么久的生命跟你等那个.
另外等那么久,投报率是很可悲的低.
就算她翻倍好了,他旁边老社区的店面早就翻3倍以上..
当然,当商圈起来后,基本上除非产生转移现象.
(住家区域的商圈,转移会跟交通有关,新车站或是道路开通之类的
噱头/口碑或观光的商圈,就跟整个市区的新的噱头商圈竞争有关)
不然商圈就大概那样...
里面很多店可能开开倒倒,但是商圈不会因此衰退.
最典型就像热河商圈,每过半年一年,很多店家就倒闭换过一批,但是这个商圈还在成长.
衰退就像火车前站建国路,因为电脑3C被大卖场和网拍抢走市场而衰退.
不过建国路衰退其实在七八年前就烙底,这几年其实一直都维持那个规模.
只是大家很爱拿20年前的顶峰规模去跟他比较.
另外就像六合夜市,他现在人潮不到全盛期的一半,但是还是人潮密度屌打台湾99%夜市..
三多商圈跟建国路差不多,在七八年前烙底,之后就维持那个规模.
新崛江最惨应该是十年前,这几年反而有略为回温.
(最近一些原因,所以我会每星期跑进新崛江内)
报纸记者和名嘴通常大脑都不太清楚+他们都没有实际接触市场.
(或是他们有目的性引导风向而乱讲)
当然,如果扯到政治,为啥明明商圈都还稳定,百货业绩创新高.
但是在高雄讲又老又穷是有效的.
那很简单...因为高雄老二位置被拿走,高雄人气到爆炸.
(不用怀疑,人就是这样表面假掰实际上小心眼要死)
外加眼红台中和桃园的成长,另外帐面上的数据,户籍人口一直在减少.
你说台北也在减少,高雄人才不理你,台北是疯狂爆发后,因为住屋成本太高才外扩.
人家是炸到漫出来,高雄是崩溃之后持续减少..这个人家不接受你拿台北人口减少来讲.
高雄人只要呛一句"不然你让我家跟台北房价一样,我接受高雄人口外移"你就无法回他.
so...也许高雄的工作人口是上升,流动人口也上升.
但问题是...老二位置被抢走+台中桃园成长太高....
所以在高雄讲又老又穷有效....高雄人很多不接受任何反驳.
因为高雄人要的是当年坐二望一,盖85的时候差点以为要超越台北的高雄记忆..!!
名次很重要,成长速度很重要...不是你有成长就可以交差...
人民会认为,你必须成长得比别人快..不然就是你无能...
这就是这次韩国瑜可以爆发而出的主要原因之一...
也是陈其迈搞错的地方...
你不要去解释改变高雄多少,尤其是爱河或是文创,那个是没多少用的...
人民比你想得更现实和直接...
人民就是要,我的都市比别人强,薪水比别人高,我家比别人家房价高...!!!
出门我呛我是哪边人就是要有面子..因为代表我有钱,跟开名车穿名牌的概念一样.
就像台北大安区的人出门呛我台北大安的.
写地址的时候,户籍门牌写出来上面台北市大安区信义路二段多屌阿....XD
(内行人看到地址都嘛会看一下....那是一种财力地位象征..)
这就像把妹,你学钢琴学绘画,会写诗会唱歌,比不过你开台保时捷皮包掏出20万现钞..
人就是这么现实又直接..XD
当年高雄人享受过"林杯高雄民生路的拉"这种优越感.
而这20年疯狂被酸高雄很烂无法反驳....所以才会满肚子火..
不过,至于大家讲的两个市长怎样怎样.
我讲过,市长其实改变不了高雄很多..
可以改变高雄的是总统和内阁..!!!
所以,最重要的是2020年的总统和这次选出来的市长要同颜色...这很重要.
因此,这次选举,哪个市长上了,我总统就会支持那个颜色..
这次选举我们奸商看戏就好....