请问一下，一般购买新成屋的流程
周日下订一间新成屋，已刷卡付订金10万有拿到买屋预约单，总价818w含车160w及装潢50w
约定是下星期三要签约，签约当日要带签约金72w，然后建商的代销服务小姐说
以我的条件配合的银行要贷八五成，应该没问题，可以核贷得下来，
代销跟我说，如果核贷不足85成可让我全额退订金，
他们经理也出面在买屋预约单上面写清楚，以下是原文：
[买家需配合提供银行征信所需的资料，若无法达成85成贷款之条件，则本户所缴金额
原金无息退还]
这点非常重要，因为自备款现金的问题，一定得贷到八五成，我才买得起这间房子
代销也说会经过公司内部审核评估后，觉得我的状况有办法贷到八五成才会继续往后走，
不然订金就退。
代销小姐跟经理后来也都写白纸黑字答应，所以我才刷卡付订金十万并拿了合约书回家看
但之后我问了两位代书，以我的条件是否可以贷到八五成，两个代书都说靠自己有困难，
但建商可能有机会，AB约之类的...
[目前月薪67k，每个月学贷车贷支出共约20k，目前学贷剩40w，车贷60w，
手头上如果解定存之后的现金上限约138w，15成123w+暂付款15w]，
因为考虑到银行能不能核贷到八五成，不想要那么早解开定存，
想等确定能八五成后再解定存。
代书建议我下周三签约时可以不用付签约金，让建商的买卖约先送银行核贷，
若审核后可以达到八五成，我再解定存付剩下的钱就可以。
Q1. 我想问，代书的说法是可以跟代销谈的吗? 因为如果不足85成，我的自备款是没办法买得起..
也不想因为这个原因就先解掉定存。
Q2. 在还没签约送件至银行之前，是不是无法确定核贷成数是否足够阿??
因为我一定要确定核贷成数至少能到85成才有办法。
Q3. 代销今日打来说我有通过他们公司内部审核，再度强调若核贷不足85成，全额退还！
因为他们再三保证一定能贷到85成，而我真的也需要这85成，我猜会有高人说，
差这0.5成 约40w，还有其他的规费杂费之类的怎么办，这部分我已经算在上述说的
上限138w中，请问我是不是可以下周三要签给建商预计送件给银行核贷的买卖契约中
注明“若买方备齐银行所需之资料后，经银行审核后，核贷金额不足总价85成(or 695w)，
不论归责，此买卖自动失效，卖方应无条件无异议并无息退还买方所缴之金额”
请问这样要求是可以的吗?
Q4. 如果核贷成数有到85成，接下来的流程就是我解定存
把原本要补给代销的钱约定时间补给他，接下面的验屋的步骤吗?
签约