下面这篇文章出处是香港信报，讨论"藏富于民"以及"牢笼效应"。
文章里面也提到近五年飙涨的环球楼市已经开始面临反转调整，
这边要先感谢几年前出台的两税合一，早四年把台湾房价打下去整理、调整供给量。
前面一些板上讨论也提到台湾人自有住宅持有率高，到底该怎么在国际上归类，
刚好这篇文章有讨论，在英国经过牢笼效用已经演变成为政治议题，在台湾也是。
澳洲3成5的无壳族经历长时间后，只拥有全国财产的5.6%，
有产、无产间都已经有相当程度的对立。
喜欢租房子的德国，分化就不那么严重，
但也是有坏处，国家富有不等于人民富有，个人平均资产只有欧盟一半，
希腊、西班牙、爱尔兰危机，还要劫贫济富，用德国纳税人的钱去救他们，
救完后，这些败家子国家经济复苏后资产膨胀后财富再度超过德国。
作者没有下那边好，那边坏的结论。
端看你们怎么选择。
2018年8月17日
毕老林 投资者日记
藏富于楼vs牢笼效应
8月16日，周四。本报社评是日谈及环球楼市酝酿转势，老毕最近亦看过一些这方面的资
料。藏富于楼乃港人“共识”，楼市转势非同小可，今天就来分享一下个人想法。
三天前在Corelogic看到澳洲楼价的统计数字，发现近年内地资金热门选择之一悉尼最新
一周楼价按年下滑5.6%，跌幅为2008年环球金融危机以来最大，市内部分地区楼价跟去年
同期比较更录得双位数跌幅。悉尼在全球最难负担住宅物业市场一直位居前列，于国际调
查机构Demograhia今年1月排名中仅次香港，成为全球第二最难负担楼市，指标作用不容
忽视。悉尼嗅到“㶶味”，环球楼市转势之说显非危言耸听。
社评引用了《经济学人》以Housing Correction为题的文章，在下望了两眼，最吸引我的
是该刊自行编制、由22个环球城市组成的楼价指数，老毕第一眼自然落在香港身上。起初
感觉有点不对劲，按照《经人》的数据，香港楼价过去5年升幅为39.3%。咦，5年涨四成
，止唔止？看真些，原来该刊标示的乃楼价实质（real）变幅，经通胀调整也。
橙要同橙比，老毕尝试以本港CPI为基础，根据坊间常用的楼价指标计算出经通胀调整实
质升幅，看看数字跟《经人》所说是否大有出入。结果显示，中原城市领先指数（CCL）
过去5年名义（nominal）升幅为53.9%，实质升幅34.9%。若以差饷物业估价署私人住宅售
价指数为准，同期名义升幅为60%，实质升幅40.3%。
既然是统计，样本差异、覆蓋时段皆足以令相关对比出现落差。可是，根据本地资料来源
计算出的香港5年楼价实质升幅，与《经人》自行编制的指数已十分接近。我们做的并非
学术研究，参考价值满意便足够。
第二个有趣的地方是，以5年楼价实质升幅而论，胜于香港的城市比比皆是。试举数例，
温哥华是60.4%、三藩市49.1%、奥克兰56.4%、上海52.5%、悉尼54.8%。由此可见，大城
市楼价上涨乃普世现象，而藏富于楼的心态亦非港人以至中国人独有。
当一世“楼奴”
砖头的魅力不单令人甘愿当一世“楼奴”，老窦𠮶代“上车”比你容易、楼价节节上升，
更会在老青两代、有楼无楼人士之间造成巨大的财富分化（wealth divisions），引发深
层次社会矛盾。
老毕唔系乜嘢“悲情派”，但有些数字不妨一谈。投资研究公司晨星（Morningstar）做
过统计，发现澳洲拥有自置物业人士的身家，占该国家庭资产净值总额高达94%；反观“
无壳一族”，占澳洲人口三成半，惟在该国整体家庭财富中占比仅5.6%。藏富于楼与财富
分化，谁说不是一体两面？
在钟摆的另一端，德国人并非藏富于楼的信徒，喜租不喜买。根据彼得森研究所（
Peterson Institute）2012年发表的数字，传统上自置物业比率低的德国人，家庭财富中
位数为5.14万欧罗，不及有数据可稽的15个欧罗区国家平均数10.92万欧罗的一半。
国富不等于民富
数据虽旧，可是2012年欧债危机如火如荼，风暴过去楼市复苏，今天德国跟其他欧罗区成
员国的家庭财富中数位相差或许更远。德国向来被视为欧洲第一富国，“欧猪”出事靠该
国纳税人打救，惟国家富有原来不等于人民富有，西班牙、爱尔兰楼市爆煲，班“穷亲戚
”识得揾你；雨过天青后，人哋又再藏富于楼，逐家逐户计比德国人仲有钱！
讲开藏富于楼，老毕想起同文方立祺兄早前说过的“牢笼效应”。方兄引述中产人士深圳
宁南山对内地城市步入“香港模式”的不满，当中提及“牢笼效应”概念。在此先摘录几
句，再分享个人看法。
“牢笼效应”指的是如果一个城市经济发展蓬勃，中高端工作机会不断增加，必然带来人
口的上升，而此时由于规划的原因土地供应受限，人们需要在有限的面积争夺住屋、教育
、医疗等资源，同时养育后代的能力大大减弱带来生育率下降，亦激化了本地人和外地人
的矛盾。
宁南山的话也许准确道出内地当前矛盾，但就如“藏富于楼”一样，“牢笼效应”亦不见
得中港独有。《经济学人》楼价指数覆蓋的22个环球城市，过去10年人口平均便上升了
12%，这些额外人口主要来自经济发展较落后、中高端工作机会较少的国内其他地区或海
外。
矛盾激化各地皆然
伦敦人口中逾三分一并非英国出生，而外国出世人士占多伦多人口比例更超过一半。本地
人跟“外地人”矛盾激化，于全球许多大城市恐怕一般的难以避免。英国前外相约翰逊（
Boris Johnson）脱欧立场跟首相文翠珊格格不入，上月愤然辞职后矛头转向房屋政策，
指英国25至34岁人士10年前自置物业比例高达64%，今时今日降至39%，意味半数以上年轻
社会栋梁无力上车。藏富于楼引发财富分化，在中港固然是热门话题，于西方更演变成政
治议题！