基本上，老屋我们看很多
通常大楼老了，最怕的东西跟版上讲的都不一样
大楼老了，最怕是管理烂掉
什么建材，什么漏水，都是小问题
管理烂掉没救，不可逆，无解
所以每次看到人家要什么户数少单纯就很好笑
户数少例如每层两户，你要每户一百多坪，一坪管里费一百才养的起来
并且还要29楼那种，15楼一样吃力
所以豪宅都很高，三四十层，一层一两户，楼地板四五百
这时候一坪收一百到一百二，总收入一百万左右
你小坪数一户三十五坪，一层两户？？？还15楼？？
你管理费收一百也不够用啊
基本我抓一个门，两台电梯，基本管理费要2x一个月
但是通常30以上比较保险
主要是三班管理员，打扫，主任，人事费用很高
其他就电梯和机械车位等的保养
以及一笔资金存起来以后换电梯，消防设备等
(消防设备更新也很贵)
我之前有想过收100坪左右的地来盖12f大楼卖
但是就是考虑到户数太少，楼层又低
难卖，利润少，管理费也难搞所以作罢
so，一般我建议别人买"自住"老屋
(投资只是过客，所以没关系)
第一个注意的绝对是管理费
基本一个进出门，两台电梯的情况下
有没有超过五十万的储蓄，一个月收不收的到二十万
这是基本中的基本，没有就不要碰
什么一层几户，漏水？？那个都其次
(当然有神经病邻居也不要买，莫名其妙在电梯被砍也没药医)
另外，好大楼涨管理费是很自然的
去年底才手上一间大楼要涨管理费
投票高票通过
这就是认知的落差
水准以上的住户认知都知道，管理关系著房价，租金
所以管理费该涨就要涨，尤其如果你是这区比较有名的大楼
你管理费怎么可以比别人少？？？
公设盖运转的要运转，流水该有要有，瀑布该开要开，灯光计画准时开
不可以省！！！！
这样房价才可以继续维持在这一区的前段
穷人爱省钱，什么都关，还砍管理员，公设废弃当杂物间
结果一个月省了几百块，房价相对少了上百万
所以基本上是这样
中小坪数你第一个要注意管理费多少
宁愿户数多，也要管理费充足
因此多栋社区型优先
因为可以共用大门管理员和整区打扫，有规模经济效应
所以管理费也可以比较低就达标
(高雄某两房建案，管理费一坪要一百，因为基地太小
建商又想要说什么拿豪宅等级盖两房的品牌傲骨，所以只好呵呵)
单栋的话有29楼优先挑29楼
我常讲，当29楼出现，就不要买旁边的15楼
管理费是其中一个因值
29楼无论公设规模，大楼品质，服务，都比较好
(尤其公设狂电15楼)
主要就是规模经济，更多人摊公设坪数，摊成本，摊管理费
等电梯根本不是很大的问题
其他这些管理，公设，才是问题
所以你29楼用单坪65就有顶楼游泳池，健身房，视听室，烹饪室
然后管理费还可以盈余可以存钱
你15楼管理费80，只有会客室，管理费总额还刚好而已
(以上以单栋为基准)
(并且很多建商故意一开始管理费给你收的很紧崩，15楼照收60
反正过十年后管理费不够，不关他的事，建商不担保管理责任
这就是销售/诈骗手段)
你何苦买15F??
当然社区型的15f，一个大门里面有三五栋，另当别论
(不过这种通常地基都是一千坪以上)
其实，很多人的观念都是被代销教出来的
户数要少才行
公设少比较好
嗯，科科~~~你是豪宅四十楼一户两百坪喔
因为那种东西难卖
所以代销才花几十年的时间去教育大家啊
三四十坪跟人家一层两户
就像二到六巷道透天跟人家讲你在养15坪地一样好笑
你基本面都维持的很辛苦了
户数少的优势根本补不了你管理费不足的问题
到后来，没管理员，垃圾自己倒
这样你何苦不买透天
更惨就像我之前某间大楼，连电梯天天卡住都没钱换
(电梯门轨松动，误差太大，很容易门卡死)
喔，本来差点消防设备没办法换，因为要十几万
政府还发文说，你们再不换要变危楼
(我那时后反而开心，危楼好啊，我一坪五万全收后打掉重盖
他地坪有两百多，商五，但是是十楼华夏，所以全收打掉有利润
比直接买土地便宜非常多，
就算一坪收10万都低于直接买旁边土地30%的价格，更不用说收五万
另外，我先收起来出租，我也没压力
反正危楼？别人家的租客死不完拉，出租危楼政府也不能对我怎样)
户数少？？科科
管理很重要
住户水准也跟管理有直接关系
管理好的时候，烂住户一开始就会受到制裁或是监控管制
所以很难爆发恶化问题
(主任有拿薪水，问题他怎样都会去协商处理
那种照轮的，出问题大家只会推而已
社会很现实的)
管理烂的时候，好住户也会把杂物堆在楼梯间
连欠缴管理费都没人去催
所以，你今天买的不是百坪豪宅
不要整天用豪宅规格去思考你买的东西
为了狮子的鬃毛，而赔了基本面是很严重的投资失败！！

管理有差

推

怎赚钱

真的...推

可是连一品苑流水瀑布都不常开耶不过其他你说的都非常正确没错

大型社区 管委会很容易出问题因为收的钱多 会被有心人觊觎之前 新闻有报 大同区某新社区刚开始 有一对很热心公益的夫妻*热心* 帮社区处理 大家都不想做的事情

就这样

后来就 理所当然 进入管委会

管理费被掏空是二十年前的流行现在人比较精，所以现在掏空很容易被告

布局自己人 吃下管委会 然后发包都发给自己人的公司

尤其里面有规模包租公或是投资客的时候这些投资者会监控管理费使用，以及报价合理性

后来 当然是 帐目不清

被住户反映后 开始执行白色恐怖

通常二十万的工程，你偷两万还好，但二十报三十就会被告

请警察来现场 宣导 并维持秩序选举 怎么选 都是他们自己人 XD

那个投资客或是包租公直接提告，就跑不掉了不动产不要跟包租公或投资客对干违法的事情，会惨输

*热心* 都是心怀鬼胎 真的蛮可怕的 XD

那个一笔笔帐，金流等，查一下都跑不掉所以收收回佣很正常，但是不要超过10%10%内，大家睁一只眼闭一只眼

推 管理关系房价

哇靠，最近正好有这样的问题，真的是上了一课，c大必推

我觉得地点也是一个问题 台北人比较有大楼意识 户数少也还ok 中南部我就不说了

户数少就不要管理员了 最贵的就是人了 请个总干事就好没管过不知道贵

中肯！

南部大部分小型大楼没有主任在负责，只有三班管理员而已，一个月大概14万左右就可以顺利运作了29楼的大楼住户够多，但多出来的税多不少，不如买15楼的案子拿去缴管理费比较实际管理员比总干事重要多了，如果不是大型社区，要做的文书工作没有很多，找好一点的管理员协助处理就好，可以省很多前

好文！

好文！闪光之前某物业管理柜台小姐，户数少又小坪数未来问题会慢慢浮现，一开始不懂还觉得户数少比较清幽豪宅等级住户很重隐私，管理费对他们来说完全不是重点，而且物业管理的人要进来这案场管委还要面试身家调查…所以爱计较管理费且常换物业公司的大楼千万别碰

说不要总干事的人真的外行

户数少真的不需要总干事，我们大楼就是管理员兼帮忙做行政加上委员偶尔帮忙一下，户数少事情不多，空闲时间他帮忙弄，运作也挺顺利的啊，又不是每栋大楼都是超多公设与行政事务户数多的当然就一定要总干事了，需要协调处理的杂事太多了

同意，看过200多户的社区，管理费才50，管得超好也看过户数少，管理费要80，还只能双班警卫的前者有泳池有救生员、瑜伽教室有请老师，公设维护超漂亮我现在住的地方，最近要换电梯了，6部电梯快1000万也是因为户数多，管委会钱多，住户很快就同意了已经决选出最后的厂商，正在最后议价中数年前管委会全面改选前，确实有人污钱后来上法院，也是全部讨回来了

有看有推

推

推

好文 推 , 多一些观念

干 看完开始担心自己的家了

反正是买来租/卖緰别人的，又不是自己住，观念当然不同好比外宿也只是要求地点便利，有吃的，干净，谁在意漏水一个大楼管理再怎么强，时间到了大家都不想再负担时，管理强也没用要跟人家讲老屋，最起码是五福光华路口那种吧…

推这篇，穷人就算买房不缴管理费也只是越住越穷！我当委员也希望我社区涨个10~20/p元管理费~ 被老婆制止说现在新古屋，10年后换房子，让这些穷刁民自己想办法。委员没钱领，电话车马费自理，竹南头份破乡下一堆穷刁民开始买不起透天后住到大楼后，Line群中见识到各种秀下限不做资源回收被垃圾车警告将要拒收，放杂物放到消防梯被管委会警告说要出来当面侨的，爱在室内禁菸场所吸菸的还有只会出来放炮管委会对管委会大小声的。老子日领5000up平均，做无给付管委，真的觉得这些穷刁民可悲到极致人穷就算了，不断理盲 自以为是的秀下限。真是笑死人了现在用管理费请总干事蒐证，送主管机关裁罚这些穷刁民。

长知识... 推

c大必推.管理烂=房价烂

就是穷，所以教育差，观念也烂。

现在管理费没有那么好a了...我们之前也发生过管理公司和管委报价都比平常市价高出一些，每月报表，马上被其他管委和住户发现！物业和主委马上被告，没多久就撤换了！当然前提我觉得住户水平也会影响到管委会

推