楼主:
ceca (生活艺术大师 N)
2018-07-22 03:30:01※ 引述《l00cmLP (一百公分)》之铭言：
: 贺成交
: 本鲁空在高雄看了3年房
: 主要找三民、凤山、鸟松这三区（新屋）
: 感觉10年内成屋跟新成屋开价差不多
: 上月底下订，这月初对保，月中付款
: 后天要交屋了，存簿归零
: 高雄的情势跟新闻讲的完全不同
: 什么认赔杀出、建商让利、房价下跌
: 完全没这回事，反而缓缓上升
: 强烈怀疑我活在平行时空
: 最后选了文山君X，38坪+车位
: 实登价格=代收款+总价
: 有高雄人感觉到房价下跌的吗？
其实是这样.
中小坪数的物件,你应该看不到跌.
不过,涨的话应该是很微幅,你要看量很大并且看个几年才会有一点点感觉.
如果你很明显的感受到涨,有一个情况是.
你可能看到三年前的"成屋",然后比较到最近的预售屋.
(指空屋)
那这样很容易感受到涨,因为三年前的成屋"梯数"是4~5年前(请照为准)
不少看屋的人会犯这个错误,把预售屋和成屋混再一起比较.
通常房子你要给它分梯数,用拿到建照为基准去看比较好.
因为一般中小坪数的利润很死,所以建商卖价很多取决于它的成本和固定利润.
而最重要的成本落差是地价,因此她土地成本多少才是重点.
也许他在销售的时候,就算他是成屋,也会参考旁边预售屋的价格.
但是通常还是会比预售略低一点,因为他土地取得比较便宜.低一点跑比较快.
(另一点是,他已经花一年半去盖房子没销售,他的时间成本必须讨回来)
因此,很多时候预售屋会比成屋贵,尤其在涨的时候会更明显..
那是因为,今天的预售屋可能是2017 Q4或是2018 Q1梯.
但是你的成屋可能是2016 Q3梯...
甚至土地更早时候买的会差到两三年以上.
因此再涨的时候,预售比较贵很正常...
因此如果你比较3年前的成屋,和今天的预售屋,发现明显价涨是很正常的.
最近地价是有微幅再涨...
不过涨幅应该还不大之外,最近的这些土地释出后,应该还没几块被拿出来推案销售.
所以这个微幅的涨幅,应该会在半年后才比较明显的在中小坪数上面看到.
至于大坪数,这里面有许多种可能性的故事.
因此这很难讲...
例如,建商本来签给代销的底价是25,但是有根代销谈多卖的钱可以分红的条件.
这时候,代销可能一开始就从30卖起
(我指成交价,开价自己在灌12~15%上去)
(and..以下全都只讲成交价或是帐面成交价)
但是发现,糟糕都卖不动...
所以后面改变策略,让来看屋的客户往下杀到什么28 27..
甚至开始推什么送车送游艇方案.
但实际上建商预估的底价还是远远低于代销给出来的底价.
so...代销为了赚分红而一开始卖高价试水温.
另外一种就是,ab约做很大.
例如成交价25,但是帐面上的交易额都做到30~32.
因为后来豪宅税阿,房地合一阿,把这些大坪数打趴了..
然后大家看到"挖,30好贵喔",就不来看屋.
这时候就取消ab约,恢复到25的帐面成交价...
挖,立刻下降20%让利有没有...XD
另外一种就是,依样做ab约,后来被别的建商检举.
(最爱检举别人做ab约的,就是隔壁推案的建商..
兴富发之前被联合检举,好几间建商找人围殴他一家,后来他就不做了)
所以前面有做,后来都乖乖不做....挖,降20%...XD
当然也有一些就是建商自己降价卖....
不过这又有分,例如他第一手红单的大户买家,或是员工价是25,他推案底价27...
建商降价卖的降价通常不会低于25...低于那个数字她会很麻烦...
更有就是,开卖很夯,所以本来25,开卖很夯就拉高到27 28...
之后因为卖超过7成撤广告,但没想到整个冷掉,剩下20%余屋卡在那边卖不掉无法完销.
所以最后又联络浅再买家把余屋用25卖掉...
(这种降价是最常见的型态)
基本上市场上的买卖局面是很多元变化的.
因为对建商和代销广告公司来讲,这已经是一个操作了几十年的局.
各种玩法各种手法各种骗术的技能点数早就点到宗师级水准..
但问题是,对一般买家来讲,都是某个时空抽过去看一个或两个点..
然后对市场各种利害鸠葛手段诈骗又处于幼稚园等级...
之后...发现数字不一样后,开始脑补内心小剧场...
因此才会有各种奇妙的怀疑或是推论.
这就更不用说某个S开头的...
反正讲了有人信就好,那些人又没办法去查证.
而某S讲了,至少让很多人获得了高潮和快乐,也算是一种助人为乐的善行拉..
而建商或代销,反正他也不跟你解释.
你信也好不信也好..反正你需要买房子你就会买.
你生性多疑,爱想东想西,他直接放弃你这个买家就好...不需要花时间跟你解释.
更不用说将错就错也不错..
炒高的时候说再不买明天就贵一百万.
降价的时候说大让利20%,最后一天仅余一席有没有...
(并且拿新闻给地主看,叫地主的土地降价卖他)
反正都有话讲叫你来买不是吗??
and..销售也是..
代销喜欢锁件,并且是代销高层或经理才知道真相...
所以顾来的小姐也搞不清楚到底销售多少了....
反正经理说我们已经销售6成,XXXX户都卖掉了,那些小姐也就信以为真的去销售.
so...连自己人都骗也早就是代销很老招的操作手法.
另外,这都还只是和平的世界.
建商之间的恶性斗争也会造成很多有趣的现象.
例如我讲过很多次的老故事.
某A建商和B建商要联合在一个地方造镇.
本来大家都卖16,某一天A建商想推新案,他跑去跟B建商说...
"我们这边一直销售都不错,并且只有我们两个在这边有土地,要不要一起把价格拱高"
B建商说"好主义...!!!"
所以A建商就很开心的把新案定在18....
结果...过了半年,B建商很不客气的直接在旁边推案,卖价16.3..
之后又在旁边再推一个16.5的..
然后A建商的案子就崩溃...XD...并且她都不知道该怎样推下一个案.
(因为你不可能已经推了18,下一个案子又退回去推16.5)
然后B建商就爽爽的热卖,A建商的广告吸来的客户,全都跑去买B建商的案子.
然后继续16.8 17的一案案慢慢推.
这就是恶劣的被别人摆了一道...
另外也有...
某建商案要卖25.
隔壁建商到mobile上写开箱文说"我XXX案,对方10F开给我23耶"
之后一堆买家都跑去给他出23.....造成他很大的困扰..
so...建商之间的恶斗,其实有时候都满有趣的...XD
充满著各种恶劣的创意和尖计...
通常我们在市场调查得时候,主要要问到的,都不是真真正正的资讯.
我要问的通常只是一个"你想让我知道是什么"得资讯.
(每个案子通常都会有一个"对外宣称"的资讯,包含卖了多少和价格多少
有很多是真的,但有也不少是假的)
so..你说卖六成,我就信你卖六成,你说底价25,我就信你25...
反正我们市场调查不是只看一个案子,通常是整个市区过半的案子都会去接触.
有特别关注的重点区域也都是扫场性所有案子都看..
今天也许我是投资客身分进去,明天我可能变自住户去看屋...
拿到的资讯也有一些落差.
而对我们来讲,市调新屋的意义在于.
我要知道最近流行什么东西,推案的型态是怎样,新屋的进化状况怎样.
(所以不要问我太多案子的细节,很多我会忘记,因为那些细节对我不重要...XD)
但是真正房价涨跌,我还是盯地价...
虽然地价也很多人做ab约,但至少某些交易是没办法做,例如国有财产局的标售.
(建商卖建商,或是私人企业跟建商的交易,那些金额有很多都是假的.
甚至有建商自己左手卖右手,然后再买几篇新闻....目的是洗高地价来贷款
不过这些看久了你就会区分,哪些是不可信的)
另外,新古屋比新屋贵,大多是因为带装潢.
某人前不久卖掉一间房子,还小赚一点...
但是那个房子的案子到今天还没完销...XD
为啥买家不去买建商的房子,反而要买他住过一小段时间的二手屋.
那是因为他有装潢...所以买家直接入住就好.不然买建商的空屋还要花钱装潢.
所以卖家就在装潢那边灌了一些价格,因此他卖掉后还有赚钱.
(就像前面的推文讲的,设计师或是建商给的装潢价格其实很高.
因此这边就有一个装潢价格认知的差异,也成为了转手卖屋的利润由来之一)
so...新古屋卖的比建商贵,是因为他有装潢...
你说用过的装潢不值钱干嘛的..那是你得事情,他不卖你就好.
反正只要他确定它的装潢部会太诡异,有人会接手,那他挂高价卖,就可能卖得掉.