楼主:
ceca (生活艺术大师 N)
2018-07-17 00:03:08我不太建议自住怎样.
因为大家的喜好差太多了..
so..单纯讲几个重点.
通常买房选择问题都是发生在没钱的人身上.
所以这边只讨论比较没钱的现象..
1.不要为了买新屋而买超小新屋.
当你不够住的时候,你就很尴尬..
人的住宅需求空间最大的时候大概就是小孩国小到高中这一个阶段.
所以如果用单身狗的角度硬去买小两房,之后就会产生问题.
最大问题就是,你单身狗的时候买小两房,等到结婚生小孩上小学的时候.
你屋龄大概在10年左右.
你刚好吃到新屋折旧最凶的那一阶段.
也因此,如果整个市场大涨那就算了.
如果整个市场没有涨很多,那你的10年屋没赚多少.
这时候你就变成换屋族..你要把小两房卖掉然后买一个正三房.
中间一方面就是你空屋卖要找地方住,你住着卖不好卖价格卖不高.
然后卖掉后你要买三房,新的会贵非常多,买中古的...也比你10年前贵更多.
例如你10年前买小两房300万,15年中古三房也300万,新屋三房500万.
你过了10年,价格会变成,你的10年小两房500万,10年三房850万,25年三房650万.
也就是说,你这时候换屋,换十年三房是亏交易成本,换25年三房不但亏交易成本,还亏增值.
至于说你要买新三房,抱歉...1000万...
而你非换不可,因为你不够住(20坪的小两房,不太可能购住)
而你当年会为了住买小两房,代表你收入本来就不是很高.
所以你这10年,又要还房贷,这样你觉得你可以存多少钱??
so..到头来也许表面上你还是有赚到增值,但以机会成本来讲,你做了一个收益最差的选择.
这种小两房是给你收入可以暴增,或是你背后有后盾的人买的.
例如高收入者,像医生刚毕业的单身狗,买个小两房住住.
后面收入很高,轻松cover房贷,并且10年内额外存了300万起来.
所以10年后他就直接在买个新三房,至于小两房,拿去收租很舒服还可以多一笔投资收入..
(富二代雷同)
so....对于收入比较低的人,一定要注意这个问题.
你在处理资产的成本上面,你会承担比有钱人更多的代价.
(这世界就是欺负穷人..没办法)
所以你要比有钱人更精算一些成本问题...
面子..有时候你是撑不起的..要注意残酷的现实面.
2.不要为了住新屋而买外围.
你双北说买外围,我觉得ok..
但高雄不ok..
那是因为...高雄很奇妙的,蛋黄和蛋白差价太低.
台北一条罗斯福路切割大安万华,差个门牌房价差三倍.
高雄??...大家讲了半天美术馆建商广告户一字头很开心....
(应该是龙腾的19.8万...XD)
有没有想过,你去新兴区,你去苓雅区,好像房价要找一字头也只有广告户?
真的要买什么中楼层(8楼上下)一字头,可能都要跑去果贸买变电所第一排了.
桥头的价位和农16,差距其实也免强差一倍..
请问你,台北大安区新建案vs不要太远,芦洲就好,差多少???
有没有差快10倍??(我记得三重都有4x万左右的新案,当然是有一些瑕疵的产品就是了)
so...在台北你买外围合理.
在高雄...你买外围??
(当然你说你买桥头是看准科学园区,那就是另外一个故事)
然后外围请注意..你有没有注意到,新屋都自成聚落.
然后外围的中古屋聚落,他的价格是怎样??增值性是怎样??
那你今天买这个重划区,等到这个重划区盖满了,之后是不是就整个老化.
那你以后你觉得你这个老化后的房子增值性有多高?
而建商又跑去另外一边找另外一个重划区开始炒作,大家都忘了你的存在.
并且以上都还是在高雄蛋黄区和蛋白区傻傻分不清楚的状况下.
如果哪一天,高雄人开始注重学区,注重邻居素质,注重医学中心..
(通常南部人的观念晚台北10~20年..但不是永远不醒,只是比较慢醒)
蛋黄区价格开始拉开.
那....你买外围的新屋会不会呕死??
为了住新屋,增加了超长的通勤距离,更弱的生活机能,更差的学区..
之后还要承担房价增值性可能低落的问题..
高雄置产,其实现在也是一个挤精华区的时间点.
无论你要买店面还是要买住宅..高雄精华区的价格真的没比蛋白贵多少.
当然啦,我也不是叫大家硬去买一些被炒作哄抬到超贵的产品.
但是你可以自行评估...例如房价是 5 5 5 6 6 7 10..
你当然不会去买10那种产品.
而是在5 6 7之间找一个蛋黄和价位的平衡点...
(例如如果苓雅寮是6,巨蛋是7,盐埕区是5...你也许可以选择苓雅寮或盐埕区.
反过来如果五甲是5,建工商圈是6,高医是7,这样你选高医或建工商圈
也就是当价格大家都挤在一起的时候,用略贵一点的价格买正蛋黄区.
或是反过来选价格略被低估的区域..)
3.自住的和买的可以不一样.
其实单身狗我会建议,你想住新屋不如去租吧,反正小两房你就爽了..XD
同样500万好了,你买一间小两房,你还要花一笔装修费和买家具电的费用..
但是如果你去买两间公寓或是四间套房,那可是现成可以出租的.
你把买的公寓或是套房拿去出租,租金居然还比你去租小两房还多.
然后税金又低,又不吃折旧....你看多开心..
到时候增值,你又赚的比新屋多...
最多就是差在你不能照自己开心随意装修自住的房子...
但是你要想,你可是收入比较低的...哪有可能什么爽的事情你都可以享受?
既可以住到新屋,资金又可以收益和增值都取得比较好的投资价值.
这样对自称要"称年轻打拼"的有为青年来讲,不才是更好的选择吗?
等到你要住三房,照样去租新屋...多的钱再买房子收租.
别忘了,租金涨价可不是新屋领先....通常都是中古屋包租公高档装潢把租金拱高的.
很多时候租金成长会起步于中古屋...
so...就算过了10年你要换租新屋,你也都是处于口袋钱更多的局面.
买新屋有时候是有理的.
但通常这种型态不适用于没钱的年轻人.
例如亚洲新弯曲,你要卡入,买新屋会是好选择.
或是像中都好了,中都最好的东西是土地,其次是店面..
(店面可以考虑现成商圈的旁边老屋,那些现成商圈会成为据点,从那边再扩大发展.)
但是如果你真的要卡住宅,那也只能买正重划区里面的新屋.
这是因为区域整体性的问题,整丛的新屋,和旁边的中古屋屋龄落差太大太大.
因此你硬要卡这个位置,又买不起店面或是土地...那也只能买新屋.
不然建商在炒作得时候,你远一点的公寓是吃不到炒作效应的.
或是景观宅,老屋的设计对景观塑造性技术很弱.
新屋新设计,才更有能力把景观价值发挥到更大的境界..
然后,景观是不折旧的,所以景观宅相对的折旧率比一般新屋低很多...
更不用说景观宅稀有产品....
但这种型态买有战斗力的新屋,房价基本上都是不低.
所以这是资本家或是富二代才有资格的选择.
你得资金没到一个程度量,很难这样跟着选择.
so....讲残酷话.
住新屋是一种花钱买爽的概念.
记住,你是买爽...你是消费...不是投资.
所以你有没有那个屁股去花费享受,这就要有自知之明.
不要为了面子失了里子.
人家富二代怎样搞,人家手上有钱啊.
你没钱何苦去打肿脸充胖子呢?
不如"称年轻多赚一点钱"...老了你累积够多,再来慢慢享受不迟.
至于那种,又爽又可以赚大钱的事情.
不要做梦会发生在收入比较低的人身上...
你当那些有钱人都是傻子?..都不懂去抢??
光看建商中都建案给你卖美术馆价就知道.
阿他们就吃定所有人都知道这边是下一个农16...
所以一开始就开天价卖啊..
你觉得建商或是像我们这种可以包很多间的玩家.
会放过那些有油水的产品给一般人买到吗?
要嘛就是被大户扫光光,要嘛就是建商更精明直接开天价挂在那边.
这就是万恶资本主义社会...
上层的人在竞争,把所有油水都瓜分光了.
底层的人的选择...你要爽就要付出成本代价,不然你就要忍受不爽.
因为,不只是背后资源不对等.
你光对这些油水的理解程度就不对等了.
建商阿,投资客阿,都研究不动产十年二十年三十年...每天每夜的关心和研究.
你觉得一个年轻人要买房子,你对不动产的付出和吸收有人家几成?
就算你看屋看了5年...你觉得你的经验知识累积资讯等等,有没有这些专业的1/10...XD
那你凭认为100的战斗力可以跟1000战斗力的高手抢怪??
这样的话你就要认清一个事实.
市场上..很爽的事情,都是要付出代价的..
而不是什么好事都可以全部落在你的头上...
so...不要轻易地掉入一些思维陷阱中,然后不断的催眠自己...
看清楚每个东西的条件和背后的变化,再算清楚自己手上的筹码有多少.
这才是你手上钱不够的人更需要花心思计算的地方.
不要学富二代,房子看爽就买,反正买了之后不住就出租,屯久了总是会赚钱.
人家筹码跟你不一样啊....
你没那个能力同时持有那么多间房子.或是挑有战斗力价值的高档产品.
你到时候面对自己的硬性需求后,还要花大笔成本去调整...
到头来富二代赚的还比你多很多...这样你跟他的差距只是继续扩大而已..