以下皆是最近的了解(“台北市政府地政局土地开发总队”网站资料与和当地住户聊天询
问的资讯)，有任何出入烦请告知与讨论
#以下文章皆为个人撰写，欢迎分享，不得使用于商业用途
士北科全名为士林北投科技园区，也有人称为北士科
照片为上楼顶所拍的风景
(B栋面文林北、D栋面儿童乐园)
https://i.imgur.com/lycsbje.jpg
https://i.imgur.com/DPA3TDh.jpg
一、专案宅的规划
https://i.imgur.com/kNTEHSq.jpg
专案住宅共盖五区
R16 文林北路75巷
R23 R24 R28 R29 洲美街
洲美街还没去了解故讨论文林北的专案宅
https://i.imgur.com/YwGl3Zo.jpg
文林北专案宅区分为ABCD四栋
一栋户数约48-50户，现况都为3+1房，户户边间、房间厕所皆有对外窗，后阳台超大
地点最好的是D栋，因为面对儿童乐园、桥，会拥有永久栋距
二、专案宅房屋的取得方式与成本
此处应该为“士北科专案住宅”原因在于此处为土地是被政府强制征收 (听当地人说是5
万/坪的征收价)
后续地主们可以进行抽签，去选择自己想要的楼层与方位，坪数大略皆为45坪+坡道平面
车位(公设比约23%)
洲美街成本价约1000万、文林北路75巷成本约1200万。
简单的来说就是地主才有购买的权利，登记为“买卖”
故屋主愿意在第一波出售，若2800万(56万/坪)，屋主须被扣45%房地合一税
(卖价2800万-成本1200万-4%仲介费112万-杂项费用)=屋主总赚约1488万
净赚为1488万*0.55=“818万
总而言之，要买士北科专案宅，一定得要向原地主(屋主)买就是，没办法向政府承购，空
下来的房子政府会作出租使用。
三、新闻提出品质的疑虑
先就文林北路的专案宅来讨论：目前任职的信义房屋有接一间六楼，资料如下
权状57.74坪
主建物29.24坪
房空兼停车场 13.23坪
土地14.38坪
地主承购价为1200万扣除停车位300万
(买价1200万-停车位300万)/(57.74坪-车位13.23坪)=20万/坪的购屋成本
一坪才买20万，难道要要求专案宅正对面豪宅的标准吗…？
(明德捷运站周遭五年内的电梯3房单价约落在68-75万/坪左右)
现况都没有看到大厅渗漏水的情形，应该是新的建商接手处理好了
目前已陆陆续续交屋，每栋约住2-5户。
四、行情讨论
以明德五年内正三房电梯成交单价约落在68-75万/坪
(总价至少要准备3700万才能勉强买一间)
士北科专案宅就有很强的优势 ：空间大、屋龄新、还是新
若专案宅单价买到50万/坪-60万/坪都是算非常超值
图片为今年二手移转行情
https://i.imgur.com/y5swYhk.jpg
五、专案宅优劣势
优点
1.屋龄新、屋龄新、屋龄新 (一手住进去就是爽)
2.未来士北科发展带动房价
3.间间边间、通风超级好、没遮蔽光线也很充足
缺点
1.住这边就像住“有电梯的公寓”不会像大楼管理要求多
(入住的人已经开始会在梯间摆放数台脚踏车)
2.现况地点较无人潮，有些客户会有安全疑虑?!
3.旁边有抽水站与庙宇
小结：
回应原PO问题
1.在网络上看到一些新闻，包括前任建商倒闭，曾换过建商，是否会有疑虑？
→目前工务所在A栋3楼，可以上去询问看看
2.此建案的感觉跟国宅很类似，除了装潢比较朴实外，在安全或是施工（水电，漏水）是
否无虞？
→有一些住户屋内已装修好，入住一阵子没听过什么问题
3.通常这类的地主跟政府合建宅，会释出很多物件嘛？
→这不算合建宅
4.如果要买这一类的建案，有什么地方需要多注意的吗?
→只能和现任屋主买，政府不会对个人释出
专案住宅算是比较特殊的社区，现况行情尚未成熟
倘若能遇到第一波愿意释出的屋主，或许可以衡量看看
毕竟总价三千万内在明德与芝山捷运站间
要买不到一年屋龄的三房加坡道平面车位是不可能的事情。
若对于石牌地区的房间有疑虑
↓欢迎延伸阅读之前写过的文章↓
[闲聊] 天母石牌地区房价讨论
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1528698673.A.06C.html
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※ 编辑: chengmachi (42.73.245.134), 07/02/2018 15:28:11
※ 编辑: chengmachi (42.73.245.134), 07/02/2018 15:51:21