※ 引述《KuoChingYa (我不是国庆爷我不约砲)》之铭言:
: 先上影片连结
: 影片建议调成1.25或是1.5倍速 因为他讲话速度颇慢= =
: https://youtu.be/HpfO5nlADZM
: 之前龙二有贴过王伯达的另一支讲台湾房市的影片
他的比较很明显有问题
1.房贷含本金跟利息,本金是拿来买房屋,是属于自己名下的资产
只有利息才纯粹是对方(银行)的收益,类似给房东的租金
所以租金支出应该跟利息比,而不是跟整个房贷比
以他举的案例来说,1000万、利率1.5%,应该是利息12500拿来跟房租20000比。
前者居住费用反而更低
2.接着是扣掉居住费用后买入股市或房市资产的比较,关键在于未来两者资产的表现
他是假设租屋族存到的头期款及扣掉房租的所得全部投入股市
然后用0050过去11年的年化报酬率(5.9%),推算未来20年股市资产会到1884万
暗示相同的钱拿来投资股市比较有优势
但自住也等于用头期款及扣掉房贷利息的钱全部投入房市
如果比照影片内股市的推论方式,以该资产过去12年的表现,预测未来20年的变化
从信义台湾房价指数来看,该同期的房价年化报酬率也有5.2%
未来20年这间房屋资产将会变成3200万
就算打个折,将报酬率砍半剩2.6%,也有近2000万,都超过同期股市累积的资产
而些自住者,也能将获利从银行套现出来
不过这些都只是假设,毕竟过去表现不等于未来,未来涨跌没人知道,
将来看多看空也是个人自由,但假如硬要预测比较,至少两者都要用一致的方法去推论
没道理股市用过去报酬率推算未来20年觉得合理,然后房市就选择直接无视
说到底,这种片面的比较一样是偷渡个人主观判断,为了导出自己认同的结论。
3.在实际操作上,他在股市的假设是很难发生的
因为大多数散户无法将资金"持续全部"投入股市,然后无视中间波动,做20年长期投资
但相反的,房地产却很多散户可以做到(尤其是自住)
因为一开始就是上杠杆全额投资,之后再慢慢去杠杆,中间就算有波动也不容易乱卖
政府还会帮忙作多,这也就是为什么很多人自己投资房市的报酬优于股市的原因
其实站在投资角度,我认为房贷真正的重点是作空纸币30年,
因为没有任何投资工具可以提供这么长期、杠杆这么高,且利率如此低的融资,
加上纸币长期贬值,房地产又能抗通膨
所以巴菲特才会说过:30年房贷是一个绝佳的投资工具,自住买房是稳赢的赌局。
4.不过撇开投资部份不谈,自住重点还是要回归“自身需求”跟“负担能力”
至少每月现金流要控制好,也不要越级打怪,或用尽全力去买,这样风险当然会拉高
像我自己当初存到第一桶金也没买房,是后来在股市累积到更多桶金,现金流增加
加上有小孩了,希望给家人更稳定的生活,才会买房自住
反正就当分配部分资金到房地产,买下来租给自己
以后不用担心被房东乱涨租金或临时搬家,也不怕找不到房客XD
总之每个人的情况、机会成本不同,买不买房要自己独立判断,完整评估
也不要轻信专家的话,他们经常预测错误,思考也很容易被自己过去的观点制约。
只要能想清楚,为自己决定负责,不管租或买都是很好的选择。