Re: [闲聊] 现在的我,到底应不应该买房? (影片分享)

楼主: oldgung (没瞇过这么刺激的牌)   2018-06-08 02:07:54
※ 引述《KuoChingYa (我不是国庆爷我不约砲)》之铭言:
: 先上影片连结
: 影片建议调成1.25或是1.5倍速 因为他讲话速度颇慢= =
: https://youtu.be/HpfO5nlADZM
: 之前龙二有贴过王伯达的另一支讲台湾房市的影片
他的比较很明显有问题
1.房贷含本金跟利息,本金是拿来买房屋,是属于自己名下的资产
只有利息才纯粹是对方(银行)的收益,类似给房东的租金
所以租金支出应该跟利息比,而不是跟整个房贷比
以他举的案例来说,1000万、利率1.5%,应该是利息12500拿来跟房租20000比。
前者居住费用反而更低
2.接着是扣掉居住费用后买入股市或房市资产的比较,关键在于未来两者资产的表现
他是假设租屋族存到的头期款及扣掉房租的所得全部投入股市
然后用0050过去11年的年化报酬率(5.9%),推算未来20年股市资产会到1884万
暗示相同的钱拿来投资股市比较有优势
但自住也等于用头期款及扣掉房贷利息的钱全部投入房市
如果比照影片内股市的推论方式,以该资产过去12年的表现,预测未来20年的变化
从信义台湾房价指数来看,该同期的房价年化报酬率也有5.2%
未来20年这间房屋资产将会变成3200万
就算打个折,将报酬率砍半剩2.6%,也有近2000万,都超过同期股市累积的资产
而些自住者,也能将获利从银行套现出来
不过这些都只是假设,毕竟过去表现不等于未来,未来涨跌没人知道,
将来看多看空也是个人自由,但假如硬要预测比较,至少两者都要用一致的方法去推论
没道理股市用过去报酬率推算未来20年觉得合理,然后房市就选择直接无视
说到底,这种片面的比较一样是偷渡个人主观判断,为了导出自己认同的结论。
3.在实际操作上,他在股市的假设是很难发生的
因为大多数散户无法将资金"持续全部"投入股市,然后无视中间波动,做20年长期投资
但相反的,房地产却很多散户可以做到(尤其是自住)
因为一开始就是上杠杆全额投资,之后再慢慢去杠杆,中间就算有波动也不容易乱卖
政府还会帮忙作多,这也就是为什么很多人自己投资房市的报酬优于股市的原因
其实站在投资角度,我认为房贷真正的重点是作空纸币30年,
因为没有任何投资工具可以提供这么长期、杠杆这么高,且利率如此低的融资,
加上纸币长期贬值,房地产又能抗通膨
所以巴菲特才会说过:30年房贷是一个绝佳的投资工具,自住买房是稳赢的赌局。
4.不过撇开投资部份不谈,自住重点还是要回归“自身需求”跟“负担能力”
至少每月现金流要控制好,也不要越级打怪,或用尽全力去买,这样风险当然会拉高
像我自己当初存到第一桶金也没买房,是后来在股市累积到更多桶金,现金流增加
加上有小孩了,希望给家人更稳定的生活,才会买房自住
反正就当分配部分资金到房地产,买下来租给自己
以后不用担心被房东乱涨租金或临时搬家,也不怕找不到房客XD
总之每个人的情况、机会成本不同,买不买房要自己独立判断,完整评估
也不要轻信专家的话,他们经常预测错误,思考也很容易被自己过去的观点制约。
只要能想清楚,为自己决定负责,不管租或买都是很好的选择。
作者: pds1 (莫对恶人慈悲)   2018-06-08 02:14:00
好的
作者: inthenchen ( )   2018-06-08 02:17:00
推你论述清晰。
作者: Georgemerry (月 酒 歌 词)   2018-06-08 02:38:00
人变少 房子变多 还预期房子会一直涨 哪里出问题?然后1根本乱扯 别人是比较20年买房租房总收益 你还在利息本金... 本金支出结算有补1200房给你了好吗2也自我打脸 买房然后把钱超贷出来 要干嘛?投资?那为何不一开始就投资 脱裤子放屁比较高明这样 然后再说租房的不可能把资金全部长期投入股市 但是却可能超贷加付利息来投资.... 神逻辑
作者: sam197665 (东哥)   2018-06-08 03:04:00
观念正确,每次看到租金跟本利和比较真的是呵呵!
作者: Absenting (如果说..)   2018-06-08 03:41:00
你都会先投资股市有多点钱才投资房市了,真这么好怎么会不欧印房市就好,反正贷款30年是最佳投资,不如买个几个亿的豪宅!赚更大不是吗? 那你看看现在豪宅价格怎么走!你觉得通膨花30年吃你钱的速度比较快,还是建商投资客在你买房时就吃你钱的速度快? 从2013到现在买房的怎么看报酬率都是负的,不是吗?
作者: leocat (随风飘逝的小花)   2018-06-08 06:57:00
这论述根本乱七八遭,人家影片说的很清楚了
作者: jai166 (荣耀 尊绝 不凡 台科)   2018-06-08 06:57:00
咦,这难道是99%的ptt帐号?1,2写的也蛮有道理的不过房产周期较长,报酬率https://tinyurl.com/yc7qoqf5参考这个应该更好,虽然不太公平
作者: john50710 (孙胖)   2018-06-08 08:13:00
比得很诡异
作者: kkman815 (无所事事的人)   2018-06-08 08:15:00
现金买资产(股票).利用股息买房.贷30年环.假设股利18万/年-》1.5万/月.再准备头期.约可买600万房.这应该是原po想表达的?
作者: olaolaola (天塌下来有姚明顶着)   2018-06-08 08:30:00
最理想的状况是买房之后涨价再贷款出去买0050吗XD
作者: azlbf (上邪!我欲與君相知)   2018-06-08 09:12:00
他没有考虑30年地上建物残值问题超贷遇到紧缩 你就可以准备跳楼了
作者: passionyeh (等待是狩猎中最重要的事)   2018-06-08 09:26:00
这个才是正确的比较方法,原本的影片的比法就是半调子财经"专家"的比较法,真的是笑死人. 但一般人买自住房而买在未来能平稳发展,不会人口一直外移,产业没落这个比较才成立.
作者: ozz987 (大帅哥一枚??)   2018-06-08 09:44:00
天阿,这样有问题的论述,还有这么多人推~~~QQ
作者: kid1a2b3c4d (陈可勋)   2018-06-08 09:46:00
我还不推爆
作者: inthenchen ( )   2018-06-08 10:00:00
看不懂本篇论述的人还真多阿XD本篇论述重点是:买房房贷缴的本金本来就已经是投资的方式。你缴本金缴利息买1200万房,二十年后房价还一样是1200万吗?如果按照影片的逻辑用过去十几年买房的年化报酬率去推论未来房价,二十年后房价的涨幅会比租房然后剩下现金全丢股票来得多阿!
作者: kusomanfcu (POE yea)   2018-06-08 10:06:00
你要算成年化报酬复利
作者: HuangJS (段誉)   2018-06-08 10:13:00
...重点就是未来
作者: Georgemerry (月 酒 歌 词)   2018-06-08 10:21:00
房价能持平就是万幸 还期待涨...笑死人 赶快去扫货没人跟你抢
作者: inthenchen ( )   2018-06-08 10:32:00
没人在说涨跌啊!只是用一样的逻辑,一样的模型去推论所以我早就说过了,这种预测文都跟算命卜卦差不多
作者: Georgemerry (月 酒 歌 词)   2018-06-08 11:50:00
别人模型早就把人口货币都算进去 你硬要说上下机率各50 那也是随你开心拉 爱买就去买你的逻辑 气象也没100准 所以预测豪大雨出门可以不带伞 科科
作者: inthenchen ( )   2018-06-08 11:54:00
这么会算,阿有算到天灾人祸两岸统一吗,笑死拿个卜卦文到处酸人整天悲愤有比较厉害?
作者: Georgemerry (月 酒 歌 词)   2018-06-08 11:56:00
卜卦文是你自己说的 人家有数据基本面支持 你只有过往经验跟信仰 满惨的 高下立判
作者: lovemost (螃蟹)   2018-06-08 12:09:00
我买房的时候考虑的方式差不多,那时候我算就算房价完全没波动,剩下的房租扣掉管理等也有20年期投资报酬率4%省下
作者: QQeevv (qq)   2018-06-08 12:31:00
精辟分析
作者: henryeech (Henry)   2018-06-08 13:28:00
推这篇
作者: IS0987 (FQ)   2018-06-08 15:19:00
作者: kkithh (kkit)   2018-06-08 17:52:00
用贷款利率跟房租比是错误的,房租要跟房价 x 报酬率再加上贷款利率,高于这两个总合才能说付房租不划算逻辑很简单,房价1200你全额付,0贷款,你损失了什么?你损失了这1200万拿来投资的报酬率,例如买美债有3%然后赚到啥,赚到不用付房租,这是不用贷款的状况
作者: happy77610 (我是谁??)   2018-06-09 00:19:00
巴菲特说的30年房贷是... 房贷把房贷期拉长 不要还款
作者: TuDu (Ja)   2018-06-09 17:09:00
王伯达明明讲 "可支配所得" 你讲的是"居住费用" 张飞打岳飞?

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