※ 引述《lovelaan (向心力)》之铭言：
: 最近在看新店安坑的房子
: 看到一间约20年的中古华厦
: 室内坪数约23坪 两房
: 我查了一下实价登录 该社区约29~30万/坪
: 但开价居然42万/坪
: 我用实价登录的价钱出价
: 仲介理都不理我
: 如果真的到40万以上
: 我直接去看合阳天擎或胜旺有境
: 唉 还是乖乖租屋好了
说真的 这篇文章真的有点奇怪
而且 从我开始看房板以来 好像时不时会出现这种文章
刚开始我也会觉得说 是不是真的都没跌
只是几个个案然后空派的在自high这样
因为新手刚开始看房时 房仲一开始也会有点威吓式的说明行情
讲说这边屋主价格都蛮硬的啊 蛮抗跌的 差不多要回升了啊blablabla之类的
或许真的有些地方很抗跌吧 这个我不敢说 毕竟我也不是所有地方都看过
但我看的是不少人口中说最保值的台北市 还有板桥
但我坦白说
目前还没有碰过一个有带看的房仲
会 不以实价登录作为行情参考
顶多就是会暗示你要往上加点不然买不到 不过加不加也是你的自由
我这边遇到的仲介还没有要求一定出要高于实价不然不谈的
也可能是比较有问题的房仲我在带看之前就直接打枪了吧XD 这我也不确定
当然假设原po是真的遇到这个状况而不是反串
也是有几种可能性:
1. 用公寓行情出大楼价
即使是同一区域 公寓的价格还是会跟大楼有不小差别
因为我没看到华厦所以我不太确定华厦应该参考哪边的
有经验的板友可以帮我补充一下
但如果实价找得到的话 年代不会太久远的话 参考同一栋或是附近的应该也可以
不同建物类型的差异状况应该是很明显
通常出价这部分应该房仲也会直接提醒才对
2. 用老屋行情出新屋价
台北市这边因为公寓年纪通常都很大
我目前还没看过<30年的 (应该还是有啦只是我没看到)
所以公寓的行情我看的应该都是通用 没遇到说屋龄大小产生明显差异的
至少仲介在这部分没有特别强调 物件比较时不会特别提
大楼的话应该差距15-20年以上就会有明显价差
应该是因为建材和营造技术都有落差 有些还会分921前和921后
但华厦因为物件比较稀少 这部分要找比较基准可能真的比较困难一点
这部分真的要注意一下
3. 不同楼层间的价差
以公寓来说 有黄金三楼的说法(这我也是听仲介说的)
就是三楼以下(含三楼)一个行情 四五楼以上另一个行情
通常一二三楼的价格会比较高 四五楼会比较便宜一些
而再细分价格差距的话大概就是1>2>3>4>5
至于原因的话应该蛮明显的我就不多说了
但通常也不会差到非常多 顶多3-5万/坪吧
至于大楼的话 就是10楼以上会明显比较贵一点
二三四楼最便宜 因为一般会有排污管线的疑虑(但现在好像比较不会了)
大楼的楼层价差会比公寓明显 但通常属于区间价差
就是低楼层一个行情 中楼层一个行情 高楼层一个行情
至于低中高怎么区分应该也是要看大楼
中古大楼和近期大楼的楼层差异也蛮大的
但通常是2345算低 6789算中 10以上算高
至于华厦的话 应该也是低楼层二三四楼会明显便宜
毕竟华厦通常屋龄不会太低 管线疑虑可能更明显
剩下的当然还有屋况差异 格局差异 周遭环境差异等等的
相信这些板上之前应该都有人分享过 就不多提了
其实我觉得这整篇可能都有人讲过了XD
只是因为是自己亲身经历所以觉得再提一下可能比较有参考价值XD
当然最后还有一个可能
就是物件太热门 很多买家在抢
此时就有可能要出高一点的价格才买得到
但我坦白说 我这段时间看下来
好像只有一两个物件有听仲介说是同时有好几个买家在谈的
但买家之间的叠价单位都不高 最后成交也不会高于实价非常多
最后给原po以及其他也碰到类似状况的板友一些建议参考
只要你不是真的出跟行情差很多的价格 也没有很多人在跟你抢
仲介还是不愿意帮你的话
可以直接果断换仲介 真的不用浪费时间
现在多的是想冲成交案数的积极仲介
也有不少仲介其实人不错 会分享一些市场状况 提醒一些细节
甚至也会愿意试着帮你低价谈
真的不用太丑化或仇视仲介 仲介就像一般服务业一样有好有坏
遇到坏的 再换一个就好了
仅供参考 :)