※ 引述《kid1a2b3c4d (陈可勋)》之铭言：
: 原文43
: 小弟想借标题问一下
: 关于房价的涨跌
: 大家都评估地点 人流 收入等
: 但大方向来看
: 除非有天灾或传染病，
: 剩下的不应该只是政策面的问题吗？
: 比方说
: 政府用力打房，大幅提高持有成本，房价便下跌
: 政府大幅放宽外资购买条件，房价就上涨
: (当然只是举例)
: 所以，房价涨跌应该是被握在政府政策的执行上，简单来说...就是根本无法预估吧...
房子是投资产品.
所以房价其实跟资金有很直接的关系.
自住户是白痴,它们要买房子或要卖房子,地一件事情是,参考旁边或是实价登陆.
所以他们是被"资料喂食"的一群,也是最好操控的变因.
这个社区,除非你价格做的很夸张.
不然...行情怎样定??...你只要在最近期做三到五笔成交价,你就是决定价格的那个人.
尤其是自住户很多的社区,例如这个社区有400户,一年交易量有5~8间.
(通常自住户很多的社区,转卖量很小...住得好好的干嘛卖?)
你只要控制3个成交价,你就可以影响整个行情.
因为你年初控制三个价格,第四第五第六个价格就会参考你前三个成交价而定价.
(当然前提就是不要很夸张的做价)
也因此,炒房炒房...真的投资客就知道,炒是一个动词,他是一件"主动"的动作.
因此,你买了房子等他涨再卖掉,你称不上炒房...你充其量只是置产.
真的要炒,你就要去改变这个价格...
无论你是制造更高的交易行情把行情拱上去,还是你装修把房子变贵转卖.
你要去做事情去控制价格,你才称得上炒房.
讲一个很有趣的例子.
之前北盐埕区,我一开始买入一间7w的大楼,后来装修好卖12,同时我又吃了一间7w的大楼.
(这时候我第二间买入时,第一间卖出的价格还没登载在实价登录上.
外加第二间的屋主是老人,不会上网)
之后第二间装修好卖掉12之后又出现第三间要卖..
第三间是屋主自售,我又跑去跟他出7...
结果.....他拿着我卖掉的成交价跟我说"你看,这边行情大涨了,所以我要卖12"
我很不好意思地跟他讲"那间是我卖的成交价,并且是翻新的价格"
所以他的卖价我无法接受,然后我建议他丢给仲介去卖...
之后...他用10的价格卖掉...
而7w/p的历史...因为我卖掉两间12,所以已经回不去了.
这只是一个很小型的价格变化实例而已.
所以一般炒作区域的操作就大概是这样子..
有点像股票...
一个社区例如有400户...一开始价格在10.因为都是自住户居多,所以释出量不大.
同时在卖的通常都是1~3间..
炒手就先花个半年一年,慢慢的先偷偷吃8间,都吃在10.
之后可能剩下一两间卖得比较贵的卡在那边...
然后他就用11和12把比较贵的两间吃掉...这时候盘面就是缺货状况.
然后他就自己丢两间"装修好"的物件出来...
然后挂卖17....
当然这时候会很难卖卖不掉,但没关系..他在自己偷偷私底下做两笔左手换右手的交易.
交易价做15..
所以你在实价登录上就看到,后面这段时间,成交价是11 12 15 15...
挖靠大涨了....
然后就放著钓鱼...这时候他也不太害怕有自住户拿出来卖.
因为自住户一定会打听..然后听到蛙靠,成交到15...这边大涨了.
所以自住户转卖,也开始挂15~17...
所以市场上所有的挂卖物件价格都已经飙涨..并且有时价登陆"佐证"涨的事实.
然后就等凯子上门...他就可以爽爽的迈在14~15...
这都还不是重点...
最大的重点是...你有那么多比12~15的交易价格,银行估价可能已经可以估到13~14.
所以他再把他的10间拿去转贷,银行评估13,放款11...
对喔,你别忘了他当初买价是多少??...是10万.
所以他还可以超贷1万..
就算一间都卖不掉都无所谓,他全额贷款,全都拿去出租,租金嘎利息还有赚.
(这就是租金投报和利息差的最重要指标..租金高于利息,就永远不会泡沫
因为房贷本利合的本金,可以不断的从银行搬出来..根本没压力
房贷唯一的成本只有利息而已,而利息..1.7%,一千万才1万多一个月..压力很大吗??)
他就可以把所有支出的头期款全都拿回到手并且还多拿很多钱.
之后她在去玩下一个案子...再去买10间再来玩一轮..
这...才是真正的炒房.
他控制价格,甚至控制房子的"银行认定价格".
我一直在讲,不动产最厉害的一点就是,她是银行认定的银票...!!!!!!!
银行认定,国家也认定,并且这个价值非常坚固,很难被往下评估.
更重要的是,这个价值可以拿来跟银行搬钱,并且是银行最爱的担保品...
所以房子一定是投资产品...非常典型的投资产品.."住"只是它的生产成品而已.
其实以前豪宅玩得更嚣张.
建商盖好卖你4000万,做价6000万...买家一开始就全贷.
之后买家在自己在那边转手,把6000做到7000,它们就可以多贷款1000万出来用.
所以为啥台商阿,老板阿,有钱人阿很爱买豪宅.
因为豪宅封闭市场,不会有人在那边多嘴说什么实际成交在多少.
(你看中小坪数,网络上一堆人在说他谈到多少..XD..这..怎样炒作操作?)
所以有钱人买豪宅,是为了可以跟银行借更多钱.
我买一间豪宅,我可以多借一两千万...
(利率很低,你不用烦恼它们怎样还钱
它们是拿去做生意,包工程,甚至拿去放高利贷...不用替他们钱滚钱烦恼)
所以我为啥买豪宅??因为我缺钱..XD
这才是豪宅当年炒作的真面目..
也是马英九后来实施"针对性审慎措施"的主要目的.
打击恶性从银行搬钱...
也是马英九得罪一堆人的主因之一....
所以炒房大概就是这样一回事.
控制价格,更重要的是控制"银行认定"的价格.
我不做ab约,因此我被其他很多个投资客念过.
"你不做ab约会破坏行情拉..你又入手那么低.."
我承认我不做ab约确实是很严重的破坏行情..XD
不过我也只能讲.
"哀,总是有一些屋主不愿意配合你们做ab约,那这些东西总是要有人买."
"所以...我不入地狱,谁入地狱呢?"
"ab约给你们,不做ab约的物件,我帮妳们处理掉吧"
很多投资客,例如行情500,他ab约就做600m之后卖580...
你看他一次就制造两个拉高价的行情出来...银行很快就认定这边行情是550~570.
这也是很多涨价的产生因子之一...
反正在短期内突然产生的高成交价有几种型态.
1.ab约
2.烂屋翻修后配高档装潢
3.改套房
4.左手换右手假交易
最近老屋中小坪数四处都有偷涨,也是因为以上四种情况造成行情不段往上攀爬.
如果你是说,一个社区环境很好..
你要期待自住户在那边自己交易然后因为好而加价买买到更贵的话..
恩,行情500你要等他买到600,没人炒作之下,我看你等个10年吧...XD
自住户之间的买卖,很容易卡死在一个价格区间内徘徊...
要有人主动炒作,才可能说什么捷运站盖好我两年冲30%这种情况产生.
另外有一点...
自住户是白痴,所以自住户好控制.
你只要控制几个成交价,以及市场上挂卖的物件挂天价,它们就会受影响.
因为他们都是要买或是要卖的当下才去关心行情,因此它们可以被"喂食资讯"
最难控制的,叫做菜篮族投资客.
他们不能讲是白痴,但是要讲是愚蠢.
他们不懂炒作...只知道好像这边不错买了应该会涨.
为啥会涨,涨的本质,市场变化,都一知半解..
然后自己主观意识很强,但是思维都很诡异,并且会受很多奇妙的观念影响判定.
因此...例如这边有500户,其中有50户是菜篮族投资客.
这种地方不要来...
不然,例如行情500...你今天要炒600...
就会有菜篮族投资客想说"挖,我当时入手480,现在可以卖550我要卖了"
他才不管你把银行的鉴定价格都拱起来拱道580...
他只想着他入手480他卖550,再去砍仲介佣金,他可以赚50万...
然后你就OOXX....辛辛苦苦做出600的局,一下子就被扯后腿拉回550.
更糟糕的就是遇到股票族大脑的.
他们会\讲什么停损(不动产停什么损,大脑烧坏了).
或是股票赔钱要补仓,借了高利贷急要卖房回补债务等.
结果买480,你做到600,他又急售卖500...你就......
会懂得跟车帮扫光市场所有物件.
然后看你在炒作他会配合你把房子装修后开高价,并且在对的时间才挂卖的.
这种老鸟散户投资客太少了...
so..通常看到散户菜篮族投资客太多的区域就不要去.
那些地方很难炒..
也不用期待大户会跑去吵,大户看到第一个时间就先把这个社区打入黑名单.
户数多不是问题,一两千户实际上你吃的到20~30户就可以玩.
也不过两三千万现金就够了.
真的问题还是,菜篮族那些扯后腿的不能多,它们是很难搞的一群.
更不用说,自住户很久才卖一间,所以释出量是稳定并且低..
所以你要把盘扫光干净而操作是容易的.
菜篮族投资客最爱乱卖,然后很多时候会一堆一起卖.
你到时候正要拱价..看到市场瞬间丢出10间...拟就崩溃..
(尤其是看到涨一点的时候,很多人都会忍不住就要套利出货..)
其实我暗示很多次,新屋不要买的主因之一也是这个.
你一开始的成交价太透明,然后刚成交实价登录数字一大堆..
然后因为新屋,所以装修拉高价格效应很差.
然后散户超多...超难控制...
你光一栋新屋就很难操作炒作..
更不用说中小坪数的新屋就像流水线量产一样,一栋栋的盖.
也就是说,这些60坪以下的新屋,价格是全都挂在一起的..
要嘛就一起涨,要嘛就一起不涨.
而你市区已经几十栋中小坪数,大家价格都差不多..
你要多庞大的资金和人头,才有办法炒作这么多栋新大楼??
so...基本上真的炒手不会碰新建案....根本无法操作...没得玩.
就让满地被建商骗去买的菜篮族继续去自high...
炒手则是继续把眼睛放在20年30年屋上面.
我暗示过这件事情非常多次...只是我看太多人都没有醒.
我讲过太多次,豪宅才可以炒作..因为不同豪宅价位不一样.
京城帝宝和国砚的价格是没有关系的...
所以炒手只要炒一栋就好,一栋又没几户..
外加购入的时候,建商又帮你做ab约,你爽爽的几乎不用出什么钱就入手.
(当然受到针对性审慎措施影响后,某金额以上的房子就要大量头期款了)
这种东西才好炒阿..
炒什么中小坪数新大楼..那个跟麦香红茶一样,一冠就是10块..你怎样炒??
而不炒做..你就看这些中小坪数..放个5年可以涨多少..XD
倒时候旁边你瞧不起的公寓每坪都涨2万..你的五年屋还吃到折旧,就不要哭...
其实我一直不想再版上讲炒做.
因为酸民太多还有版主看到就很碍眼.
要不是刚才看了两部电影,手滑了一下,不然我是不打算打这篇文章出来的.
反正大家继续什么都不懂最好..XD
大家死活又不关我的事情...我继续赚我的炒房钱就好.