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内文：都更光环不再 老屋身价直直落
文/记者冯牧群
迟迟等不到都更重建，老屋越来越不值钱，根据实价登录数据，过去3年六都屋龄30年以上老屋平均房价衰落，跌幅多达7%~15%，远高于30年以下房屋。业者分析，房市不景气、地主难整合、诱因不足、税制不友善，都是都更推动不顺，冲击老屋身价的原因。
由实价登录统计发现，2015至2017年屋龄30年以上老屋平均成交单价，排除1楼、套房、透天厝等特殊产品，以台中市从18.2万元跌至14.7万元，跌幅19.2%最大，桃园市从15.9万元降为13.5万元，下修15%居次，六都跌价状况都不轻；反观屋龄3年以上、30年以下成屋，北北桃地区的成交单价跌幅不多，中部以南甚至微幅上扬，对比极为强烈。
全国不动产企研室主任张瀞匀指出，30年以下成屋行情呈现持平，表现最为抗跌，甚至台中市、台南市、高雄市不跌反涨，反倒是各地老屋价格涨跌不一，主因在于重划区多的区域，在建商让利下，新案选择多、迫使老屋降价换成交，然而，市区老屋由于地段无可取代的价值性，仍保有一定行情。
阻碍因素太多 削弱建商都更意愿
东森房屋研究中心副理于静芳分析，从台北市都更处近6年都市更新计划送件数来看，在2015年达到146件为最高峰，据市府表示，应是2010年前市府推出“1坪换1坪”中低老屋都更专案，送出最高2倍容积奖励缘故，该专案2015年8月起截止受理，因此当时出现一波申请潮，推升送件量达到高峰，但2016年减少超过百件，数量仅剩43件、大减7成，2017年截至10月底，更只剩29件。
于静芳说，过去为期5年的都更专案，要符合1坪换1坪条件，基地面积须达2千平方公尺，北市土地面积普遍偏小，加上地主整合难度高，推行成效不如预期，日后不少老旧公寓屋主反而抱有“若无法1坪换1坪则反对都更”观念，整合难度再提升，近两年因房地产景气不佳、税制影响、都更诱因不足，不少建商选择退出都更市场，导致都更计画送件量大减。
于静芳表示，造成都更难以推动关键，在于地主难整合、诱因不足，整个都更程序、同意户比例、钉子户都形成阻碍，地主不想出钱，却想“1坪换1坪”，建商又被要求“都更户100%同意”，种种因素影响下，业者自然兴趣缺缺，建议政府对策略都更地区分类表列奖励条件，减少都更阻力，尤其地震危楼、海砂屋，更应加速进行。国内迈向少子化、老龄化社会，银发族积极换屋，老屋逐渐失去吸引力，未来电梯大楼将是主力产品，冲击近年老公寓价跌扩大。
业者建议提高政策诱因公权力主动介入
内政部次长花敬群近日受访表示，国内房屋快速进入老化过程，政府已把都更视为重要政策，在法制面、组织面陆续完备后，下一步会把金融机构纳入都更政策板块。预计下月公股行库会成立特别针对都更的专责金融服务机构，提供融资利息补贴，让全台都更能用民众可负担的金额来重建。同时，行政院、内政部宣布启动全国性建筑物快筛、耐震评估、补强及重建，预计3年内完成6层楼以上所有建筑物、约2万7千件快筛作业，至110年以前补助办理耐震初步评估3万4千件、详细评估500件。
吉家网不动产董事长李同荣表示，政府对防灾都更毫无治本的对策，对地震灾害威胁总是半梦半醒，921地震唤醒政府修订建筑法，提高各区建筑物耐震系数与耐震标准，然而921地震前近562万户的老旧建筑，始终没有进行全面性耐震盘点，政府空列安家固园的470亿预算，执行力仅约12%，主要问题就是缺乏公权力主动介入。
李同荣指出，政府要危老屋优先都更只做对一半，耐震力不足的危老屋只有被动性鼓励检测补助，却没主动性全面检测方案，针对真正有倒塌危险的建筑，毫无公权力强迫都更，如今政策应萝卜与棍子并行，建议全面检测921地震前562万户的耐震力，针对危老屋分级分类，可改善者提供补助，不能改善者立法强制拆除重建；而危楼、防火巷过小、屋龄超旧严重妨害市容的建筑，给予分级都更励，用1坪换1坪的较高诱因，才能顺利推动都更。
危老屋的结构安全堪虑，行政院、内政部宣布全面启动建物耐震安检。
心得：
全台屋龄30年以上老屋数量以双北市
比重最高，有127万4千栋！
2015～2017六都屋龄30年以上老屋平均
房价衰落，跌幅多达7%~15%，远高于
30年以下房屋
台中市18.2万->14.7万元，—19.2%最大
处地震带，下意识不敢买太老的
桃园市15.9万->13.5万元，—15%居次
老屋越陈越香越有味道
喜欢收藏的朋友 买点到了

还是买不起阿

台中的老透天一堆都是在卖屋送地

公寓无量下跌才是好的跌到一个低点，自然能推动都更

房子本来就要折旧 台湾人以为房子越老越值钱

表面假都更 建商真发财 早点送进棺材去吧 奸商哭哭老屋只会越来越值钱 都更有什么屁用？

没有歴史价值的老屋和老公寓怎么会有价值？

除了透天 其余都马没用透天还可以自地自建 不然整修拉皮老大楼老公寓真的很惨

老房子又不是越老越值钱 是持分土地一直涨偷换概念 也不会改变这个事实

有价值的当然是土地 记者故意不讲 扯老屋 就是话术透天与公寓只有土地大小之差 土地就有价值 不须都更

公寓光是要改建 拉皮 还要每一户同意多难搞 哈

屋主不想更就不要一直叫人更，不更也不会怎样阿

老透天就是买它盖满盖好

老屋唯一能说嘴就是地段...几年前炒房把很多店面赶走...

不更不会怎样没错 防震系数要达标吧

自以为生活品质高可是生活机能变差反而地段变差...越非精华区的老屋这种情况更严重有些连租都出现困难..

不然都签切结书

以后老屋被继承持分会更分散 法律不大修都更只会越来越困难 没法盖新房地价涨有什么用

不提有价值是土地,记者不是不讲,是不懂..不然以前商周怎么会有老屋投资术这种专题. ps.当然不会告诉投资客这资金可能得锁在上面十年以上.

有历史价值有屁用? 君不见一旦被定为古蹟 房子都会突然失火?

一楼如果黄金店面就不用想盖，例如佳德这种，1个月赚的可能就比都更的增值还多

都更要是迟迟没办法进行, 我想新市镇一定会慢慢兴起

卡位新市镇才有赚头

新市镇也要看地方，看淡海...其实那价格以新房来讲真的还好了，但是就是位置

新市镇兴起?你看高铁捷运都盖的差不多了 很难转移拉

新市镇地点正常一点的那价钱都很不正常

呵呵 之前大炒老公寓都更 老公寓一度比新屋贵 XDD看看泡沫破灭后 老公寓乏人问津请大家看清楚 所谓地段价值来自于人气台北市老旧精华区 人气渐渐散掉可以去看看仁爱路一段、二段你说这是烫金门牌?人气散尽 土地也不会有价值大片老公寓 因为整合非常困难根本不可能 把整个街区全部一次打掉 全面规划没有全面规划 零星公寓都更后 还是乱七八糟到最后 就只是另一个万华了

嗯嗯...预料之中的事

多多不溢价撑场吗？ 低接缓不济急吧

老透天都更还比较有机会吧…老公寓人多嘴杂要都更很难

觉得老屋值钱的可以去看看各大火车站周边 半世纪前都是最精华地带 现在都被外劳占据了 就是缺乏都市更新的结果

一堆吃相难看的钉子户最好更的起来，买了等自然淘汰

新市镇要看地点与交通政策淡海从真理大学还是淡水专校时就在喊了,喊到现在...红树林那带后起之秀满满的高楼.