※ 引述《Natsuka 看板: home-sale》之铭言：
: 最近开始有买房的需求，想请教大家几个问题
: 1)现在的央行利率蛮低的，差不多1.6%到2%左右，但随着美国联准会的升息脚步越来越快
: ，不知道台湾今年是否有可能会跟进，如果会的话大概有可能调高到多少%呢
以崩毁来讲..
利率调高第一个冲击股票.
第二个冲击产业.
最后冲击不动产.
股票是最敏锐的东西,所以任何风吹草动都会影响股票...这个大家都知道.
在来就是企业...
因为99%的企业都是大量贷款,所以利率影响对企业来讲是非常沉重的负担.
因此当利率调高,市场又没有足够的利润让企业拿营利去补利息缺口.
他势必就要借更多钱来补洞...(变卖资产会来不及,筹资因为利率变高所以更困难)
因此企业会有庞大的资金压力,所以一定减产?紧裤带过日子.
最后才冲击不动产.
因为,不动产的经济特质的关系.
一方面不动产的贷款是最棒的,动不动20~30年,然后利率影响部分参数.
外加不动产的收益是"住"的价值,收益太稳定,比市场上90%的商品都稳定.
然后不动产变卖很慢.
最后一点是不栋产散户太多,几乎没有大户,所以没有"恶性操作/炒作"的状况.
SO...利率影响到不动产会排在股票和企业营运后面..
更不用说,多少公司的贷款,很大部分是不动产担保.(因为不动产借钱的无敌优势)
所以当不动产倒,大家一起死...
因为公司全都资金面爆炸...无法用厂房土地借更多钱周转,利率又升高,铁死...
甚至政府也一起死.
因为政府的举债上限,跟他的资产有直接关系,政府的资产,大半都是不动产...
当然到时候政府就会自己修改游戏规矩那是另外一个故事...
: 2)利率调高，对房价真的会有影响吗?撇除一些市中心地带，像是天母北投附近的房价，
: 我观察了一段时间，几乎都是死猪价，很难掉下来，除非买到比较偏的位置，例如关渡那
: 边
没这回事.
你看,当风险产生的时候,什么东西崩毁最快??
就是崩毁之前不久,新闻或是商业周刊说她最好最棒的那个.
所以当风险产生的时候,最有名的最精华的通常都是死最惨的...XD
我是不知道版上有多少人有多少年的出社会经验.
很多常识在板上都是被否定掉,真的很有趣...XD
新闻或商业周刊奖最好的东西,会造成大量盲目的热钱涌入.
这些资金是非常不安定的东西,并且很多都架构在浮动的基础上.
例如新闻说这一区超棒的,所以会有很多投资置产资金跑过来,价格也大幅拉高.
但是这些投资置产,都不是自己在住,并且很多也都处于没多久就要转卖的型态.
这就是所谓"不稳定"性...
因此在崩毁的时候,这些资金也跑得很快,所以整个被资金叠起来的就会被抽空.
其实这个现象在股票更明显...例如前不久传说中的妖股,橘子阿本盟阿...
不动产有僵固性,外加我上面讲的哪些特性.
所以事实上不会像本盟那样,40冲到150再掉回40..
不动产可能40冲到80然后掉到70...
但是如果你去拿其他地方比较..
其他地方可能20冲到30然后卡在30(不动产僵固性)...
因此,话题区可以炒作,但是一定是要第一波就近去.
你40进场,一路吵到80就算来不及下车,你下修后也可以回收70.
但是如果你是看到新闻说好,名嘴跟你说保值,商周说这边看好才进场.
你就可能买在78...之后就准备赔钱...
这时候不如去买没人讨论的30...别人都在赔钱你还可以平盘...
我只能讲,精华区,利多,就像股票的噱头一样,都是云烟.
也许他有实际效应.
但在台湾,通常价格的价差都远高于实际效应...
所以到后面,太有名的区域,价格都是建立在不安定的资金上面.
这些地方都是高风险区域....
你要嘛就是很早就进场...早就赚到翻掉,思考哪时候下车.
不然价差很大的时候,千万不能买贵的....
: 3)最近有看到一个在北投的建案，叫做阳明峰汇，不知道板上的人对这个建案是否有研究
: ，平均行情又大概是多少呢，谢谢
: ※ 编辑: Natsuka (220.136.123.7), 02/22/2018 19:29:21
: 推 chanel1259: 阳明峰汇就在你说很偏的关渡那边啊 02/22 19:34
: 推 beebeebee: 都是死猪了，何必买呢？未来谁说都不准，下好离手，别 02/22 19:37
: → beebeebee: 做偏离自己能力的事就好 02/22 19:37
: 爸爸妈妈名下没有任何房产，当然我也没有，但是我们已经住在天母很长很长一段时
: 间，不过去年因为一些家族财产的问题，目前全家被赶出来正在天母租房中
: 而妈妈本身有心脏病的问题，是在振兴医院心脏开刀和装支架，然后定期要去复诊，所以
: 为了方便老人家，然后本身还有家人都又很喜欢天母这边的环境，才会一直都在发露这附
: 近的房子
: 目前能接受的就是天母的中古屋，或是离捷运站不能太远较偏离市中心的地方，至少老人
: 家可以自己坐捷运来看医生
: ※ 编辑: Natsuka (220.136.123.7), 02/22/2018 19:48:53
: 推 troubled: 未来房价就是只会越来越低阿，买能力所及的房子就好， 02/22 19:49
: → troubled: 不要妄想未来还可以靠房产赚到钱 02/22 19:49
: 没有啊，我们如果这次现金加贷款轰下去，大概就是住一辈子了，没有打算要拿来赚钱，
: 所以才会想要多做些功课
: ※ 编辑: Natsuka (220.136.123.7), 02/22/2018 19:53:35
: → KYOLONG: 未来的事情只有神才知道阿= = 02/22 20:00
: 嘘 eeagent: 房市的话银行知道 02/22 20:01
: → ghjkl5566: 石牌站、其里岸站都有不少选择,离振兴也近多了,为何还 02/22 20:32
: → ghjkl5566: 要看天母? 02/22 20:32
: 因为我妈妈晚上都会去天母运动公园跟跳舞班的欧巴桑跳舞，那是她目前唯一的兴趣
: 而且他在那个跳舞班跳很多年了，所以很多朋友都在那边
: ※ 编辑: Natsuka (220.136.123.7), 02/22/2018 20:56:47
: → ghjkl5566: 那就要先讲清楚啊,否则从你的文中,重点只有去振兴医院 02/22 21:00
: → ghjkl5566: 的距离与方便性而已,我是觉得天母没落虽没落,但支撑仍 02/22 21:00
: → ghjkl5566: 够,短期5年内不会有明显涨跌,买是不会亏啦 02/22 21:00
: 推 cloudwu: 自住一辈子就不用考虑涨跌问题，找个屋况不错的就好 02/22 21:32
: → cloudwu: 别碰预售屋，宁可找五年屋龄的也通过不少天灾测试 02/22 21:33
: 推 vicowin: 基本上是持续看涨的 特别是六都 未来人口老化 有医院有诊 02/22 21:48
: → vicowin: 所有大众运输的地方绝对不会跌 少子话的议题 你觉得市中 02/22 21:48
: → vicowin: 心会有差吗 跌个10%年轻人还是买不起 02/22 21:48
: 推 vicowin: 不过你是自住 所以还是已还款能力为基准 有涨有跌对你影 02/22 21:51
: → vicowin: 响都不大 02/22 21:51
: 推 kingmarker: 原po发问的问题很好，也是大家想问的 02/22 22:51
: 推 redmi2: 房价就是随持有成本(利率+持有税)升降 这是资金面的平衡点 02/22 23:08
: 推 Lazi: 北投还不算偏阿? 02/23 03:06
: 推 chipher: 问题一只有央行总裁才知道吧 02/23 11:39
: 推 joe2: 天母中古屋价格超硬，你要有长期抗战的觉悟 02/23 11:50
基本上以巨观整个台湾不动产的市场来做基准看的话.
第一当然优先看不动产政策...例如房地和一如果降税,不动产会喷发这种.
(房地合一不降就会继续平盘,我就继续玩短期....
最近不敢买店面也是因为房地合一税...店面很难处理这个东西..
也造成最近店面市场很阀弱的主因)
其他时候的经济面,其实懒人法就是观察股票.
股票跌2000点...那根不动产无关.
股票跌4000点会造成资金面恐慌,所以投资资金会消失,不动产会低迷和平盘.
股票跌6000点会造成很多经济上的损害,不动产开始受伤.
股票跌8000点,不动产会开始产生灾情.
当年2008年,股票崩毁到4xxx点,其实不动产已经要产生危机了.
那时候要不是中国的关系,台湾灾情会非常严重.
(中国很多资金渗透也是那时候进来的..进入了很多公司里面.
这也是为啥中国在台湾可以很大声的主因...)
其实要不是中国有黑的资金进场,外加台商在中国捞到的利益支撑.
那时候很多营造都准备要倒闭..很多地主也准备要跑路..
我老师教室那个台南前营造公会理事长,那几年几乎大半时间都在住院.
压力太大,造成一堆并发症.....
不过还好后来撑过去,所以不动产面没有爆炸...
否则只要不动产一爆炸,那台湾经济结构可能就会像被轰炸机炸过那样,到处都是废墟..
我家也是在那时候买入土地和台中的房子.
本来想要等崩毁在买,结果后来看崩毁不了就跳下去了...XD
so...2008年,股票4xxx,但是不动产价格没有崩跌.
其实是一个很有代表意义的经济现象...
否则再回推1998年,1980年...
那两次不动产和股票是一起崩毁的...
这对照起来就可以看到不动产和股票非常不同的经济性质...
很多时候我发现在板上,太多人连股票和不动产的本质都分不清楚.
在那边傻傻混再一起当撒尿牛丸就很好笑..XD
反正..有梦想是好事.
但是如果是有幻想..大概也只剩下幻想救的了了...
之后会怎样..不关我的事...
最后..
版主哪时候要下台阿.