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内文：政府带头降价　房市利多还是利空？
文/林奇芬
2017年房市最大亮点是成交量回温，不过房价却有下跌压力。展望2018年，在六大都市公告地价全面下调下，房价趋势仍然看跌。主要仍然寄望成交量能否加温。
几个政策面动向，可以观察2018年房市走向。
一，政府公告地价下修，房价看跌？
年底六大都会区公告了2018年的公告地价与土地公告现值，令人讶异的是，六大都会区全面下调公告地价，而且修正幅度还不小。台北市公告地价下跌6.12%，桃园市下跌4%，台中市下跌6.36%，都是修正幅度较大的都市。
另外，公告土地现值六大都也同步下修，值得注意的是，2017年仅台北市、新北市、桃园市下修公告土地现值，但2018年却是六都同步下修。这是过去七年来首见现象。
先前想要压抑房市过热，政府手段是提高公告地价与土地现值，这会带来地价税、土地交易所得税成本，让房市降温。而目前政府政策反向操作，开始调降相关地价水准，从税负角度来看是利多，有利于民众持有房地产，但从实务交易面来看，显示房价趋势向下，政府因应市场变动弹性调降价格。
二，选择性信用管制少，但利率还能冻结吗？
先前央行对房市祭出各类选择性信用管制，严控房市过热。但自2016年起，许多管制措施都已经排除，目前只剩下豪宅仍有贷款六成上限规定。豪宅定义是台北市房价7千万以上，新北市6千万以上，其他都市4千万以上。豪宅具有指标性功能，豪宅限贷压抑了豪宅市场交易量，也让房价有天花板压力。
但另一方面，对于一般民众房贷放款则是大举放宽，包括放宽银行的房贷风险系数，可以增加房贷放款，而银行对首购族也放宽贷款成数，利率也在相对低水准，让整体房贷余额快冲上7兆元历史大关。
不过，目前美国正在缓步调升利率，许多国家央行也开始收紧资金，2018年资金紧缩压力将更为明显。除此之外，近期原物料价格逐渐增温，通膨率是否有开始增温迹象也值得注意。台湾央行利率在连续六季冻结之后，2018年也开始面临挑战了。对房贷族而言，虽然利率上升幅度应不会太大，但未来可能面临利率止跌转升趋势。
三，寿险大户难进场，商用不动产冷
先前金管会对寿险业者有一个最低租金报酬率条款，限制租金收益率不得低于2.345%，在台湾房价大幅攀升后，寿险业者想要找到符合条件的物件相当困难。寿险大户难以进场，让商用不动产市场迅速降温，也让整体房市有相当冷却效果。这条禁令至今并未取消，除非房价有较大修正空间，否则寿险业者难寻投资标的。
此外，目前台北最繁华的东区，却传出店面空置率高的现象，甚至百货公司新光三越都宣布，2018年将结束新竹、台北南西二馆二个分馆。在全球进入电商崛起的环境下，实体店面销售萎缩，商用不动产更是雪上加霜。在这样环境下，很难寄望商用不动产带动市场交易活络。
从以上三个现象观察，2018年的房市仍有不小的挑战。
心得：
1.商用不动产交易总额连续六年衰退，
交易金额仅470亿元，跌破500亿元大
关，创近历史新低，甚至连2008年金
融海啸时期的7成都不到，大咖缩手
2.地上权标售案交易则是近7年最冷的
一年，过往地上权标案至少占整体土地
交易市场比率3成，今年比率不到千分
之6
3.公告地价下修，板众认为政府带头炒
房，利多利空？多空自high

XD

多多:政府官员自己都有很多房产~你说他们会打自己吗?

这就像某部分族群常说的，举个利率就好

真难伺候。调高骂，调低酸。

升息：吼吼～多多死定了压力来了降息or没升：吼吼～多多死定了，大环境那么差，政府都不敢升息了，要崩了

明明常听到的是 升息景气好 降息大利多.....还有股市万点不会崩 股市崩了钱进房产没看股市崩个百点 版上多多超欢乐的？

我也常听~升息~吼 景气大好~房价涨定了降息~吼~贷款压力低到不行~房价涨定了!

台北华固新天地地上权被套吵翻天高雄R5新世界地上权热卖，北高两样情

真难伺候~不管升息降息~反正都涨定了!

别做梦了

4折到了，快1折了，hand on!

某人酸来酸去一把年纪了都还买不下一间自住房有个屌用？

某人幻想成性~~还爱上来酸人卖老家了没?不知道他搬离中立没?

Hang on QQ

老家也是租的XD

楼上好可怜~连老家也是租的~依多酸的建议要怪父母吗?如果还要给孝亲费~~那更是令多酸生气~

XD

什么老家是租的？祖先还屯房出租呢~我终于懂了，炮炒房最大声的，有些是低档没扫够的只能7pupu的望房兴叹

我也看到有预测大师说：升息开始，投客hold不住，房价必崩跌；降息，低利率，景气超差，没人想看房子，必崩！楼下说说看，有没有在房版看到类似预测过？

htc大师

幻想凯文~幻想开外挂~幻想中再幻想~真利害hana 检举王~~~hana 蔡总统拥戴者~~谁说空心菜就检举~~

说空心__本来就违反版规啊 不雅字词代称公众人物话说版主到底有没有要管啊？还是立场正确就没事？

版主："这顶多是酸，不是不雅字。"选我正解。

我看每天喊空的那几个也只能幻想买房XD

我上次就是因为sway而被桶了七天，到底标准何在？

空版 不需期待

个案

本鲁鲁空 如果去租地上权的新房子 会不会很傻? XDD要帮房东缴 房贷 + 地上权的租金 XDD

房价就是涨

空心x不算吧？选我正解

别管菜不菜了啦！我进桶修炼，请继续讨论，别歪楼了，哈哈！

所以某味不能酸 蔡英文可以酸 哈哈

我猜也是警告一下而已啦

利多

不过之前用神__形容胜文都被捅了（笑

连警告都没有XD

板主英明神武 你敢嘴？

连台北市也降还降最点，白贼力量不是要打房？

要收购民地盖地铁，故调降

这样也可以喊多 没题材套疯了? 有没有那么可怜..

一般不是认为公告地价(现值)低于实价，可是新闻换算成单价时，还是以公告地价/0.3025反算坪价，为何不在除0.6-0.7反应公告地价(现值)低估的状况。