※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
: ※ 引述《Allyssa (舞动人生)》之铭言：
借此标题分享一下最近跟法拍前辈学到的一些观念与实务经验
先说小弟奈米咖包租弟 还没玩过法拍
仅分享提供大家讨论
大家都知道 现在 "点交" 的法拍 基本上资讯透明
热门地区 的 "正常物件" 基本上没有赚头
因为自住客 投资客 代标公司 菜篮族 要搞法拍
基本上都是玩点交物件 导致很多拍定价格都会接近市价 或甚至高于市价
所以只剩下不点交的物件有搞头
基本上不点交的物件基本上有三类
1. 法拍的房子带租约
2. 房子被占用 (不管有权或无权)
3. 持份购买
不点交的原因有可能是其中一个原因 或是是三个原因都有
例如 一间900万的房子 分别三兄弟共同持有
大哥拿去租给别人 后来小弟财务出状况
他那三分之一被法拍
这种状况就是三个原因都有的情况 (带租约 + 有权占用 + 持分被法拍)
所以身为黑心法拍客 第一个就要去分析
到底这个 不点交物件的复杂度有多高
复杂度高的 潜在利润很大
相对的技术 经验 法律知识需求也很高
尤其是一般正常人不会去买 "持分"的物件
所以市场上 卖"持分"的不点交物件 很多都到三拍没人买
大脑正常不会花钱去买 没有正常使用权的持分
以上述例子 三弟的三分之一被法拍
到三拍四拍投客进场 用市价五折150万甚至更低买到三分之一的持分
买到之后 法拍投客基本上有两个作法
1. 跟大哥二哥协商 请他们用用市价买回三分之一的持分
2. 上法院申请变价分割
通常第一种状况不会发生 如果发生 投客就直接爽赚150万以上
谈判破局 投客直接上法院申请产权分割
但这种大楼物件没办法分割阿
所以很有可能法院会裁定变价分割
也就是说 把这个整个物件拍卖掉 然后卖掉后的钱分给持分的三个人
阿干 也就是说 大哥二哥没有财务问题 结果房子要被法拍了!
怎么半!
好了 然后故事续有三种走向
1. 这个新法拍物件 点交
2. 这个新法拍物件 不点交
3. 应买公告和优先承买权
情况1变点交的话 法拍头客赚 因为只要拍定市价五折以上都赚
情况2不点交 黑心投客更赚
没有阿呆会去买不点交物件
当第三拍时跳进去比底价高一点买到整个物件
连优先承买权的机会都不给大哥二哥
等于市价900万的房子 投客用600*0.8*0.8+150 = 534万 买到
更黑心的是 如果吃定大哥二哥没钱 或不懂
到第四拍行使优先承买权 第一时间用低于三折五折价格买断
你会问 那大哥二哥不会进来标吗
第一如果他们有钱 就不会放任小弟的持分被法拍
第二如果真的有钱 标高 黑心法拍客也爽赚
所以持份人被拍卖掉的情况 通常其他的持分也没钱
或是根本不懂如何处理
比较起来 单纯靠买卖赚价差或稳定收租的良心投资客
算很有良心的
辛苦钱好吗 别再炮了
: : 不专业键盘分析
: : 今年全年买卖交易栋数好像还是新低，25-27万栋左右
: : 但台湾目前最大的问题是：卖不掉没关系der
: : 现在是银行做庄，把房地产流动性风险全包了
: : 房贷极少违约，所以法拍量非常低
: : 1. 房贷年限30年，已经很普遍，甚至40年，月还款还可以忍受
: : 2. 不缴本金的理财型房贷在部分银行中流行，利息比房租便宜
: : 3. 实在缴不起，又非2的良好客户，有转贷大法好，借新还旧 or 40年房贷
: : 建商没钱拿成屋去借、一般人换屋拿房去贷
: : 都不需要进房市就可以把钱搬出来
: : 房地产的流动性，资产的真正的变现能力，是靠整个金融体系在担保
: : 交易量极低，只有不断的转贷、增贷
: : 不专业预测未来结果：
: : A: 哪天哪只天鹅抬头发现不对了，ㄟ怎么都没怎么还本金啊
: : 就跟次贷一样会爆炸啊
: : 房地产虽然不会像股票变成壁纸
: : 但是没人买的话，无法真正变现
: : 出租? 对银行的管理成本太高，又不是商办，住宅租金对应房价，并不划算
: : 美国当时就是银行满手都是查封的房子，无力处理
: : B: 银行跟政府继续当庄，换约让大家可以慢慢还50年、100年
: : 利率维持负利率，步上日本后尘，通缩、房产盘跌
: : 一堆日本人好不容易退休 & 缴完40年房贷，身上没钱，剩一间贬值的中古屋
: : 因为目前都是卖不掉没关系der -> 房价当然没怎么降，刚需房甚至回升
: 你最重要搞错的一点就是.
: 出租跟银行无关.
: 银行贷款给你,出租是你的事情不是银行的.
: 所以银行不会因为你是不是出租而抽你银根.
: 另外,全世界的企业,和政府,都是借钱不还本金.
: (当然他们尤其那些公司,的贷款需要偿还本金,但问题是,它们本金还进去后面又再借出来.
: 只要现金流稳定,就这样无限循环借钱而不还本金)
: 还本金在投资世界本来就是很愚蠢的行为.
: 代表你投资连创造"比利息还高"的收益的能力都没有.你是个投资失败者..
: 所以不还本金本来就是一种常态.
: 你要想,你借的房贷才多少钱.
: 但是台积电阿,鸿海阿,台湾政府阿,台北市政府阿.
: 他们背的负债是多少钱??
: 然后你看他们的债务,是不是永远只会不断的变大,它们越赚钱,开越多工厂,负债就越大.
: so..回到基本的投资金融市场.
: 基本上会爆炸有两种情况.
: 1.现金流卡死.
: 例如庆富这种,被自己CEO出卖.
: 然后银行急抽银根,要求他补上更多更多的担保或是基本资金.
: 然后她一时无法吐出这么多钱来...就爆炸.
: 企业最容易这种死法..
: 例如你本来营业额5亿,利润1亿好了,银行评估放款给你10亿.
: 结果你的产业海啸来了,你营业额剩下2亿,利润没了...
: 这时候银行评估给你的贷款只剩下3亿..
: 也就是你本来借的10亿,就算你本金还了2亿进去,你也无法再透过其他方式多贷款出来.
: 之后你就被本金压到爆炸了.
: 这时候你就看到很多老板就开始去什么筹钱啊,去什么套关系找通融阿干嘛的.
: 或是地下钱庄周转等等等.
: 称到海啸过去,营收又回来了....就在快点把钱借出来嘎这些"过渡期"的周转.
: 称不过就垮掉...
: 2.净利低于利息.
: 也就是说,利息2%,你的净利低于2%.
: 所以你借钱来投资是赔钱的..
: 而也许你会动用很多手段,例如作假财报,或是透过购买资产等等等的手段.
: 去搞高银行的信用,进而也是撑著周转资金...
: 但问题不是在于你撑不撑得住.
: 问题是你本业在亏钱...
: 也就是说,你有一亿好了借10亿,可是问题是你借钱的成本比你获利还高.
: 所以你可能每个月几十万上百万的亏...
: 一值亏到,拟透过任何手段都无法解决"你的资本"大幅缩水的问题.
: 然后才爆炸...
: 这时候其实你也不会想要去称或是去找钱干嘛的,因为赔钱的投资你干嘛继续做下去.
: so...以上两种就是常见的爆炸状态.
: 第一种是急性,第二种是慢性.
: 但是都是爆炸的状态.
: 而基本上,不动产大多发生 1 的,通常是被政策影响.
: 最典型就是马英九的"针对性审慎措施"...
: 本来豪宅可以贷款8成,被马英九打成6成..
: 立刻你本来买1亿,可以用8000万在那边转来转去..
: 突然针对性审慎措施下来,你贷款额只剩6000万..
: 也就是说,你还款上,你会产生2000万的洞需要去补上..你才有办法继续转贷增贷.
: 而这2000万的洞,虽然银行不会立刻雨天收伞要求拟追加担保品或是补足限金额.
: 但还款本利就会变成很可怕的负担.
: 其实那时候市场也断头了好多间豪宅.
: 不过一般时候,因为不动产的僵固性,以及国家和政府对不动产强大的依赖性.
: 因此不动产本身的"担保"价值,很少会大幅缩水的..
: 因此通常不动产发生1的状况很少...
: (也就是一间房子2000万,银行基本上会长期维持评估他2000万价值的惯性)
: 主要还是2...
: 也就是我最常讲的,租金和利息的比.
: so...当你租金收益比利息还高的时候.
: 因为你借钱来收租你是赚钱的,所以你只要不要产生转贷增贷本金出来的周转问题.
: 那基本上你就和鸿海阿,台积电阿一样,每过一段时间,就在把本金贷款出来.
: 反正基本面上,你借钱来滚钱是赚钱的...所以你可以爽爽的套利.
: 但是当反过来,你租金比利息低的时候..
: 你借钱来买房子收租金是亏钱的...
: 这时候你自然就是慢性自杀状态...
: 也许你转贷增贷还可以继续撑,但你实际财富会被利息一丁一点的给侵蚀光光.
: so...租金永远都是不动产的基本面就是这样子.
: 另外美国次级房贷可不是什么不还本金造成的.
: 美国的人口密度可没有台湾这么高.
: 他有太多地方房子根本很难出租.
: 然后又浮滥放款,冲高房价外,造成大量的人持有"亏钱"的房子.
: (美国税金又很重)
: 所以最根本的问题就是,太多人持有的房子都是亏损,无法弥补利息.
: 外加美国是这样,你买2000万的房子,贷款1600万好了.
: 今天你还不出钱来,房子被法拍1000万.
: 你在台湾妳要继续背600万的负债..
: 在美国??..你就两手拍拍不在关你的事情.
: 你不用出任何一毛钱去补这个拍卖掉后不足的额度.
: so...这也是次级房贷大家疯狂买房子的主因.
: 因为房价涨,所以1000万我贷款800万,过不久他涨上1200万,我增款到1000万.
: 这样我这间房子等于没出钱.
: 甚至他涨到1400万,我贷款1200万,我还多拿200万.
: 这时候爆炸,我把这间房子丢给银行...我还凭空赚200万.(银行不会追讨这些钱)
: 这才是美国次级房贷的真相...
: 他的游戏规矩和台湾不一样.
: 在美国,是奖励借钱投资,借钱炒房的...
: 不像台湾这么假掰.(假自由....尤其经济,一大堆管制,难怪投资很弱,外商不爱来台湾)
: 美国破产后,你不需要还欠的钱,拍拍屁股过几年又从心开始.
: 所以川普的公司破产过,穷爸爸富爸爸的作者破产过..一堆有头有脸的人破产过.
: 但是他们越破产越勇...继续疯狂借钱来投资.
: so...美国创新能力和企业活性才会那么强大...
: 因为不怕死...死了一下子又复活了..
: 可以无限复活...你不去冲你才是愚蠢的.
: 但是在台湾??你死一次就死了...你负债一千万,我问你你怎样翻身??
: (当然那种脱产把钱藏到其他地方的不算)
: so....基本上原PO用美国次级房贷来看不还本金.是一种海马踢斑马的比喻.
: 关系不是这样牵线的...
: 另外,日本是自己改税制.
: 例如你本来买一栋房子,一个月的税金是1000块.
: 请问把你的税金改成2万块你会怎样??
: 例如房子本来800万,你贷款600万,月付三万.
: 房屋税和地价税假设一年1万2,所以一个月1千.
: 你家庭月收入7万,扣掉房贷你还有4万块可以养两个小孩和生活.还一个月一万养一台车.
: 这时候突然把你的税金从1000块拉高到1万5,然后强迫你还要花5000块装修房子.
: 所以你一个月的房子负担变成,3万块贷款+1万五税金+5000修缮.
: 你剩下2万块要养两个小孩+一台一个月一万块的车.
: 请问你会怎样..你一定树干的你的嬷嬷我操场的小鸡去庙里拜拜.
: 然后把房子卖掉....无论多少钱,再贱价也卖掉...然后去租屋.
: 日本...当时大崩盘就是这样,政府自己恶性修改不动产持有税金.
: 所以整个崩溃.
: 日本发挥武士道的精神,为了遏止大量浮滥热钱推升不动产的价值.
: (因为美国货币战争,恶搞日币,先让他游资浮滥,之后又恶性用美元回收热钱.
: 那时候日本是世界第二大经济体..反正你是老二,美国就搞死你)
: 所以发挥切腹自杀的精神.通过了这个全世界蔚为震惊的自残政策..
: 并且因此日本经济衰退20年...全世界以此为镜,也不在有人敢真的打房.
: (全世界讲打房大多都是打假的..真的打房就是拉高持有税金,和日本一样才叫打房.
: 什么管制买卖,拉高交易税...都只是降低热钱滚动速率而已,打击不到不动产的根)
: so..也不要乱想日本...什么少子化还是OOXX..都不是他20年前不动产崩溃的理由.
: (你该不会认为日本20年前就在少子化和老年化了吧...)
: 本版最多的谬论之一就是.
: 把不同国家不同政策和不同背景,拿来硬套台湾的不动产.
: 哀...光政策就差那么大,怎么可以乱套勒.
: 这也难怪一堆海外投资都是窥一屁股..XD
: 你拿台湾的大脑去投资海外,自然稳死不活阿..政策又不一样.
: 阿更惨的就是,妳台湾自己的不动产你都赚不到钱了,你怎么期待你去其他国家可以赚到钱.
: 讲难听点,我现在都在赚钱...代表这个市场是可以有钱赚的..
: 你如果连台湾现在的市场你都赚不到钱.
: 你根本没实力和资格出国投资...你只会死更惨而已.
: 当然啦,我们也秉持着"别人家小孩死不完"的精神...
: 会以幸灾乐祸的眼神,目送各位跑去海外投资的先烈门离开的背影...XD
: 呵呵呵...出国投资..呵呵呵~~~
: 对喔,德国炒房都是可以赚钱的...
: (只是炒法和台湾不一样)
: 台湾很爱讲什么德国不能炒房..XD
: 德国不能炒房,慕尼黑和汉堡的不动产,就不会一大堆是海外财团持有的拉.
: (难道财团是笨蛋,或是它们在做慈善事业??)
: 台湾媒体真是够了....
: 另外我今天很气愤.
: 因为,居然公寓五楼法拍拍定价可以拍到181...靠北边走..
: (看着我的134.2的标单默默流泪....PS,底标124)
: 晚上找仲介怒下一间三楼公寓200万斡旋...生气气!!!!!
: (不然这间本来想卢180的)
: 法拍市场到底是什么鬼...
: 我都想要把一些物件直接丢到法拍上面去卖好了.不用整理直接卖比我翻修后的利润还好.
: so...
: 啥?法拍??.....你们在讨论法拍吗??
: 来来来,有没有去过拍卖场...你去被巴..喔,去投标然后失败过吗??
: 来,先看几个你认为便宜的物件,然后去那边静静的坐着看.
: 看看来了几组人,偷偷听它们在讲什么行情应该多少我们要下多少,然后在看他们怎样下标.
: 之后再看开标最后的标定价...
: 你看一看再来跟我说法拍....XD
: 本版也是一大堆人不懂法拍,整天满嘴法拍...也真是呵呵呵~~~
: 现在法拍市场根本就是一个神一样的地方....
: 啥?你们确定你们还要继续讨论法拍??