财经观点／预测明年房市 横向波动量小增
2017-12-20 23:14:46 联合报 信义房屋不动产企研室协理苏启荣
每年这个时间点，照例要对房市来个回顾与展望，不过几年下来，深切感受到房地产景气真的只能“看长不看短”，无法单纯找几个总体指标预判市场变化。
多数产业做年度分析，会先交代经济成长、薪资、物价、双率，以及政策等大环境变化，再看对产业供需的影响。假设一整年经济都维持不错成长，民众收入增加，像餐饮、零售等内需消费市场景气，通常会有一段好光景。
但房地产不同，就算今年经济跟薪资都成长百分之十，多数购屋者的自备款也不可能立即存好存满。通常自住的购屋动机来自结婚成家或小孩长大后的首购或首换，还有因迁居或改善品质衍生的“换新、换大、换好”等换屋需求，然而每年这些需求到底有多少并不容易评估。
一个购屋需求，从产生动机到具备能力、再到最终进场，可能跨越好几年，以需求明确的首购族来说，年龄主要分布在廿几岁到四十岁间。因此每一年住宅交易量的增减，与其说是反映当年需求多寡，不如说是反映当年购屋信心的强弱。
去年包含预售交屋以及成屋买卖总共廿四点五万笔，今年预估落在廿七万出头，这一成的成长绝对不是因为今年结婚人数或所得增加所带来，而是这几年有需求、有能力却不愿出手的买方，对景气的看法没那么悲观而回流进场。那接下来呢？
一个大前题是，在高房价水准以及房地合一短期交易重税的限制之下，明年依旧是自住市场。影响购屋信心的经济及政策因素，包含美国ＦＥＤ升息缩表，国内住宅租赁市场、实坪价的政策推动以及年底的县市长选举等，预计对购屋意愿不至于有太显著干扰。如果延续过去一年跌幅收敛走势，那么明年房价横向波动、交易量小幅增加的可能性比较高。
心得：蔡先生说，房地产景气真的只能“看长不看短”，无法单纯找几个总体指标预判市场变化，因为，多数购屋者的自备款也不可能立即存好存满，所以，这一成的成长绝对不是因为今年结婚人数或所得增加所带来，而是这几年有需求、有能力却不愿出手的买方，对景气的看法没那么悲观而回流进场。预料明年，如果延续过去一年跌幅收敛走势，那么明年房价横向波动、交易量小幅增加的可能性比较高。(蔡先生讲废话，)