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条件假设 1500万的房子 投资都年化5%或3%
买房 头期款400万 贷款1100万 贷款利率1.55% 本金摊月缴53582
此时 穷光蛋一个身上0元
租屋 月租金3万
此时 有钱人一个身上现金400万
假订扣除生活必须开销后刚好53582(我手上是缴第57期的单子,本金与利息我照单写 注1)
买房 月 本金缴42255 利息缴11327
租屋 月 租金缴3万 存款23582
注1:缴过房贷的大概都知道, 每一期的本金与利息金额是不同的, 只是总合
相同而已,实务上是本金还款一直提高而利息还款一直下降,但短时间内
差异不大, 故忽略不理
过了2年约定期满后买房者转贷原金额出来,拥有现金的年报酬5%及3%
买房 身上有 1014120(注2)
租屋 身上有 4000000*1.05*1.05 + 282984*1.05*1.05 + 282984*1.05
= 5019123(5%报酬)(注3)
4000000*1.03*1.03 + 282984*1.03*1.03 + 282984*1.03
=4835291(3%报酬)(注3)
注2:贷出来的钱是一次拥有,没有租屋者那种简化计算的问题,投报率是真实呈现
但我忽略掉了转贷的手续费之类的, 金额算法42255*12*2=1014120
注3:我懒得用每个月跑excel,所以租屋者的报酬我都是假设年初就拥有全年存款
282984,如果每个月拆算累积金额会低于上述试算
每2年循环一次到了第20年期满
买房 身上有 15343365(5%报酬) 12409419(3%报酬)
租屋 身上有 20438183(5%报酬) 15056447(3%报酬)
这时买房者可以再贷出一次 1014120 所以总计是16357485(5%报酬) or 13423539(3%报酬)
买房 身上现金有16357485 or 13423539 房子1500万 房贷欠款1100万
租屋 身上现金有20438183 or 15056447 没房 没贷款
上述的方法就是ceca大说的资金无限转贷投资法, 实务操作的基本概念就这样
因为买房者的还款有一大部份是还本金,本金是可以"再借出"的
买房者跟租房者实际上的差异只有2个 1是头期款被压在银行不能动用 2是没租金有欠息
400万头期款被压在银行, 以5%投报率来说租房者多了20万获利
以租金与利息之间的逆差来说(30000 VS 11327)差了18673 年差224076
买房者与租屋者反而逆差了24076的支出差异(租屋者多支出24076)
投报率越差, 逆差就越大,3%时逆差达104076
上述都还假设大家努力存钱哦! 按版上标准 租屋者都年年出国月月吃大餐
你的支出会再更高, 支出压缩存款,自然压缩获利, 这个差距就会越来越可观
别以为每个买房的人都不会算, 更多的是想得比你们远的
如果上述思维有错请指出, 我只是个实务操作者, 这是我的操作心得, 或许有遗漏
投资有风险,请自己评估自己能力再行动,本文仅述诉一种观念,不鼓励任何投机投资

前提，报酬率5%及3%

实务上就是大部份的人有钱就会乱花 这才是关键 真的不想买房对ㄧ般自制力烂的人 根本一辈子灾难原本学经历强的人 就没差了 反正人生都会好好规划 买不买他们自己会看情况

推~~~

从这个观念 现在房贷利率很低其实应该能贷30年就30年 每个月少付的钱投入其他稳定获利标的反正房价大概就是持续慢慢下跌，没必要让资金卡在房子里

推一下

报酬率3%以上根本不难阿 0050不会买吗 股票会赔的都是冲进又冲出的

买对房,房子本身涨的话就....

还会涨 应该要推广40或50年房贷了

年化报酬率请看长期，没经历过崩盘其实也不准文中并不讨论房价涨跌，只描述了资金运作上的差异，投资盈亏自负

这问题算到都烂掉了…

一个稳定可开低息杠杆的商品 都涨到能跟其他投资比 XD

杠杆开七撑多跟没开杠杆算一样的投报，基本上可以全部跳过了...七成多不一样的风险下跟本不该算同样的投资殖利率。 这里不是指那400万头期款，是指全部anyway, 想怎么选择都好，只是提供一点基本的投资观念。杆杆开七成基本上等于不开杠杆的正三; 同样风险下如果你投报是5%,.对不开杠杆可能要用15%投报算其实正三就是杆杆的另一种之前讲过，富贵险中求，做任何投资行为请仔细思考真实风险与本身承受度无疑房产的确是非常好的杠杆工具

西卡那套的前提在于他的房产要永远都是正成长的,而且高于折旧,也因此他多玩旧宅,因为土地很少会跌而建物则...

其实太多魔鬼藏在细节里，也没太想去谈太多，只是看大家算的很开心，想稍稍提醒一下风险与殖利率的基本投资观念让计算更合理

还有这种玩法，最好买三四十年以上的中古屋，不能买新屋涨的是土地，建筑物只会越来越破烂

房价涨跌不讨论 那折旧勒 1%就15万

哈哈，房子是黄金，不会坏就对了

双北1500的新屋要租到三万也很拼阿....2万2或2万3就差不多了。这价钱旧屋比较大才有机会吧所以也要看适用范围啦！ 出双北比较有机会吧！

出双北，3万都直接买房啦XD新竹最贵2万都有四房电梯大楼了

这玩法就是买15年后加上折旧鉴价还要不低于当初买的价格

所以买的物件尽量要土地价值远大于建物价值的… 所以一般自住族群都挑新物件…没办法这样一直用…

差10万而已真的不痛不痒…通常会买房的也不会现金留这么少

B大，有一点我不懂，房贷1100万那7成杠杆始终在房价上，承担的风险不是只在房价跌价，与我再贷出的本金做其他投资的相关性是?，我并不是增贷，只是始终维持1100万的负债

杠杆算的是你投资多少钱/实际有多少钱1100万的负债投资=1100万的融资实际有900万，投资900万，投资亏损10%=本金亏损10%实际有900万，投资900+1100=2000万，投资亏损10%=本金亏损200/900=22%风险不同，赚赔%也不同是以你这个"人"当单位算整体的财务杠杆不过你这做法跟一般融资也不完全一样，投资本金归零可能还不用断头，所以风险的计算可能也没那么直接

这种计算的基础都在于房价至少不跌 但是这个假设这两年都不适用 现在进场 你转贷出来的钱会变少

不只不跌，要涨幅大于等于折旧

酸酸都以为多多买了就变套套 然后没钱投资 殊不知很多人都有钱买房也有闲钱投资

西卡再贷出继续做房产投资的问题在于把这事业说的1.操作简单轻松,2.稳赚不赔,问题是真这简单好赚那大家都玩这套就好啦!当真正的实业家卖便当作笔电产牛奶这么辛苦干嘛?事实就是他有其专业,我不否认,但不了解他是有多瞧不起自己的专业,还是想表达这简单你都不会,哈哈鲁蛇~

前提：你20年后还活着

一千五百万的房子，为什么要租三万?

如果以租金一万五来算,400万拿来定存,加上本薪也存,这样安心也稳定的多～

现在房价就是稳定的跌…以高雄来说 高点大概就是2013年底～2014年最近推案的很多都是没办法 开始跌的时机点已经开始在盖了像兴富发那样美术馆第一排一坪230万的地索性不盖的真的很聪明

真的~ 然后缺钱发债就好

2014年1500万的房子你能贷1200万出来2017年只能贷1000万了

其实我很好奇，房子先不算。如果20年贷款，一般受薪阶级35岁去贷的成数跟利率，跟53岁去带的成数跟利率，真的可以一样吗？ 纯好奇，我一直以为如果收入差不多，随年纪增加条件会变差也好奇年限需不需要考虑退休年龄更动

这2年跌了10~15%有没有算进去?高杠杆跌时也是高杠杆跌你知道吗？1500万跌10%等于本金400万损失30%

到底在写什么，乱七八糟的，excel比较花时间？