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条件假设 1500万的房子 投资都年化5%或3%
买房 头期款400万 贷款1100万 贷款利率1.55% 本金摊月缴53582
此时 穷光蛋一个身上0元
租屋 月租金3万
此时 有钱人一个身上现金400万
假订扣除生活必须开销后刚好53582(我手上是缴第57期的单子,本金与利息我照单写 注1)
买房 月 本金缴42255 利息缴11327
租屋 月 租金缴3万 存款23582
注1:缴过房贷的大概都知道, 每一期的本金与利息金额是不同的, 只是总合
相同而已,实务上是本金还款一直提高而利息还款一直下降,但短时间内
差异不大, 故忽略不理
过了2年约定期满后买房者转贷原金额出来,拥有现金的年报酬5%及3%
买房 身上有 1014120(注2)
租屋 身上有 4000000*1.05*1.05 + 282984*1.05*1.05 + 282984*1.05
= 5019123(5%报酬)(注3)
4000000*1.03*1.03 + 282984*1.03*1.03 + 282984*1.03
=4835291(3%报酬)(注3)
注2:贷出来的钱是一次拥有,没有租屋者那种简化计算的问题,投报率是真实呈现
但我忽略掉了转贷的手续费之类的, 金额算法42255*12*2=1014120
注3:我懒得用每个月跑excel,所以租屋者的报酬我都是假设年初就拥有全年存款
282984,如果每个月拆算累积金额会低于上述试算
每2年循环一次到了第20年期满
买房 身上有 15343365(5%报酬) 12409419(3%报酬)
租屋 身上有 20438183(5%报酬) 15056447(3%报酬)
这时买房者可以再贷出一次 1014120 所以总计是16357485(5%报酬) or 13423539(3%报酬)
买房 身上现金有16357485 or 13423539 房子1500万 房贷欠款1100万
租屋 身上现金有20438183 or 15056447 没房 没贷款
上述的方法就是ceca大说的资金无限转贷投资法, 实务操作的基本概念就这样
因为买房者的还款有一大部份是还本金,本金是可以"再借出"的
买房者跟租房者实际上的差异只有2个 1是头期款被压在银行不能动用 2是没租金有欠息
400万头期款被压在银行, 以5%投报率来说租房者多了20万获利
以租金与利息之间的逆差来说(30000 VS 11327)差了18673 年差224076
买房者与租屋者反而逆差了24076的支出差异(租屋者多支出24076)
投报率越差, 逆差就越大,3%时逆差达104076
上述都还假设大家努力存钱哦! 按版上标准 租屋者都年年出国月月吃大餐
你的支出会再更高, 支出压缩存款,自然压缩获利, 这个差距就会越来越可观
别以为每个买房的人都不会算, 更多的是想得比你们远的
如果上述思维有错请指出, 我只是个实务操作者, 这是我的操作心得, 或许有遗漏
投资有风险,请自己评估自己能力再行动,本文仅述诉一种观念,不鼓励任何投机投资